Риэлтеры Санкт-Петербурга начали активную борьбу за право расселять "барские" квартиры
Сложившееся к началу лета на квартирном рынке Санкт-Петербурга превышение предложения над спросом почувствовали в первую очередь фирмы, занимающиеся расселением коммунальных квартир. Банки данных риэлтеров стали пополняться прежде всего за счет некондиционного товара — многонаселенных квартир, выходящих в темные дворы-колодцы, в домах, не прошедших капремонт, зачастую без лифта, с парадной, в которую можно попасть только через сеть проходных дворов. Понятно, что описанные условия сразу отпугивают потенциальных покупателей, которые стали сверхразборчивы при выборе дорогих квартир. Теперь заинтересовать их могут только "барские" квартиры, где сохранилась прежняя дореволюционная планировка, камины, лепнина, парадный вход и окна с видом на реку или исторические памятники.
Сегодняшний обзор рынка квартир мы решили посвятить именно проблеме расселения коммуналок в Санкт-Петербурге. Тем более что арсенал средств конкурентной борьбы, которым располагают риэлтеры, весьма разнообразен — от привычного сокращения сроков расселения и новых схем финансирования, удобных для клиента, до применения силовых методов для запугивания жильцов или же подселения в одну из комнат квартиры людей с темным прошлым, что потихоньку вынуждает соседей принимать условия фирмы.
Уменьшение спроса на дорогие квартиры в центре Петербурга заставляет риэлтеров искать более гибкие схемы финансовых расчетов с клиентами. Если год назад наиболее предпочтительной была стопроцентная предоплата сделки покупателем, то сегодня фирмы, особенно крупные, готовы предлагать куда более рискованные для себя варианты. Концерн VMB, получая от покупателя аванс в размере 30-40% от стоимости квартиры, привлекает собственные и заемные средства для покупки квартир под расселение. Для того, чтобы не изымать надолго эти средства из оборота, фирма установила довольно жесткие сроки расселения — не более 46 дней с момента оформления договора с покупателем.
За свои деньги берется расселять коммуналки и "ИнтерОксидентал". Правда, при условии, что покупатель внесет на депозит 60% от стоимости расселения. В этом случае фирма берет на себя весь риск по осуществлению операции, однако повышает и свой процент — 10% до 30%.
Довольно распространенную на Западе и новую для нас схему предлагает риэлтерская фирма "Норт". Это так называемые инвестиции под прибыль. Инвестор, выбрав из каталога наиболее перспективные для продажи объекты, вносит стопроцентную предоплату. После реализации квартир полученная прибыль делится поровну между фирмой и инвестором.
100% риска берет на себя при расселении коммунальных квартир одна из крупнейших в городе риэлтерских фирм МСТ. По словам ее специалистов, фирма может себе позволить вкладывать собственные средства в расселение, так как располагает не только обширной базой данных, но и квартирами, которые находятся в ее собственности в результате участия в проектах по долевому строительству жилых домов. Если учесть, что фирма стала покупать квартиры еще два года назад, когда себестоимость строительства была относительно низкой (20-30 тыс. рублей за 1 м2), а сложившиеся на сегодня цены составляют порядка $500-700 за 1 м2 коммуналки, эффективность подобного рода дилерских операций очевидна.
Однако большинство риэлтерских фирм предпочитает действовать по стандартной схеме, извлекая прибыль за счет привлечения к расселению одно- и двухкомнатных квартир, находящихся в банках данных самой фирмы. Расчет здесь довольно простой. К примеру, при расселении 4-5-комнатной квартиры жильцам коммуналки предлагают 4 однокомнатных квартиры, в цену которых уже заложен комиссионный процент (в среднем 10%); плюс 15-40% — в зависимости от сложности расселения — включается в конечную продажную стоимость коммуналки. Таким образом, при удачном стечении обстоятельств на операции, проведенной по данной схеме, фирма может получить прибыль (без учета затрат) приблизительно в размере 60-70%. Правда, по единодушному мнению риэлтеров, в последнее время жильцы коммуналок стали намного более разборчивы и строптивы в подборе вариантов расселения. Возрастающие запросы, естественно, снижают процент получаемой прибыли.
Гораздо большее количество факторов по сравнению с прошлым годом стало влиять на рыночную стоимость расселяемых квартир. К примеру, если год назад отечественный покупатель в условиях договора ограничивал свои требования понятием "центр города", то с приходом на рынок западных фирм и физических лиц это понятие сильно конкретизировалось. Наибольшим спросом пользуются дома, расположенные на канале Грибоедова, реке Мойке, улицах, прилегающих к Невскому проспекту. 1 м2 продаваемой площади оценивается здесь в $600-800. Как ни странно, Петроградская сторона и Васильевский остров котируются ниже — $400-500 за 1 м2. Необходимо также отметить, что среди ценообразующих факторов появился один, который значительно понижает рыночную стоимость жилья и уменьшает спрос со стороны богатой клиентуры. Это требование безопасности жилища. Солидный покупатель отказывается селиться в доме, в котором большинство квартир представляют собой нерасселенные коммуналки. Зачастую не спасает даже вид на исторические достопримечательности северной столицы. Это одна из многочисленных причин, которые, кстати, и заставил целый ряд крупных риэлтерских фирм Санкт-Петербурга (МСТ, "ИнтерОксидентал", РОССТРО, "Дом плюс") начать заниматься расселением целых домов с последующей продажей находящихся в них квартир в розницу. Однако в отличии от Москвы в Петербурге этот процесс еще только начинается, и говорить о результатах пока рано.
Девелоперы и риэлтеры стали заниматься каждый своим делом: первые строить, а вторые продавать
Домовладелец может рассматривать свою собственность и как достаточно привлекательный объект капиталовложений, и как некий предмет, имеющий большую практическую ценность, а именно — как место постоянного проживания. Однако в настоящее время купить дом в ближайшем пригороде Москвы практически невозможно, и в первую очередь — из-за весьма скудного предложения. По оценкам специалистов фирм-риэлтеров, в ближайшем Подмосковье на продажу выставлено не более 30 готовых недостроенных (то есть без внутренней отделки) коттеджей. Спрос же на высококлассные дома гораздо больше. Дело в том, что представление российских бизнесменов о полагающейся им по статусу жизни в последнее время стало включать проживание в загородном доме. Покупка же дома выглядит делом весьма серьезным и требует наличия определенного выбора, поэтому мало кто из потенциальных покупателей ограничивается просмотром вариантов "живых" домов.
Группа недвижимости Ъ уже неоднократно писала о строящихся в Подмосковье коттеджных поселках. Практически все подобные поселки возводятся за счет предоплаты строительства индивидуальными заказчиками. Схемы реализации подобных контрактов обычно предполагают переход земельного участка в собственность покупателя после оплаты 30-60% цены дома. Оставшаяся сумма как правило выплачивается в несколько этапов по мере продвижения строительных работ, а срок до сдачи дома в эксплуатацию составляет от 6 месяцев до 1 года.
До последнего времени девелоперы сами занимались непосредственно продажей этих фьючерсных контрактов. В то же время у риэлтеров, торгующих пригородными земельными участками и домами, возник естественный интерес к рынку контрактов на строительство домов. Тем более что риэлтеры лучше чем кто-либо знают, что нужно покупателю. Все это и натолкнуло специалистов отдела недвижимости фирмы "Транстрейд" (тел. (095) 287-67-41) на заключение с двумя фирмами-девелоперами договоров на продажу их контрактов на строительство коттеджей. Это первый и пока единственный опыт сотрудничества риэлтеров и девелоперов, при котором происходит практически полное разделение труда — одни только строят, а другие только продают.
В настоящее время рынок контрактов на строительство коттеджей достаточно обширен, и ориентироваться в такой массе предложений для покупателя часто бывает весьма затруднительно. Учитывая это, специалисты "Транстрейда" подошли к выбору партнеров-девелоперов, чьи контракты взялись продавать, с точки зрения наилучших потребительских качеств домов, предъявляемых покупателями, а также выгодности капиталовложений в тот или иной объект.
Освоение риэлтерами нового сегмента рынка в настоящее время должно быть успешным. До окончания строительного сезона осталось не более 4 месяцев, и поэтому покупать землю с тем чтобы начать строительство дома в этом году самостоятельно уже поздно. Следовательно, покупка фьючерсных контрактов сейчас выглядит особенно привлекательно.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ