Порт зарастает жильем

В 2021 году объем ввода в эксплуатацию жилья в Новороссийске превысил плановые показатели почти на 40%. Однако участники рынка недвижимости отмечают нестабильность ситуации в 2022 году. Если в начале весны наблюдался всплеск продаж, то уже в апреле застройщики отмечали отложенный спрос на жилье. С начала лета спрос на недвижимость постепенно восстанавливается, но пока остается невысоким — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос ниже почти в два раза. В связи с этим эксперты прогнозируют снижение стоимости квадратного метра жилья в Новороссийске.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Построили и перестроили

В 2021 году в Новороссийске введено в эксплуатацию 484 тыс. кв. м жилья (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), что на 38,5% больше, чем годом ранее. Показатель значительно превысил плановый — 278 тыс. кв. м по региональному проекту «Жилье». Об этом рассказали в администрации города. До конца 2022 года планируется ввести в эксплуатацию 282 тыс. кв. м. Из них 154 тыс. кв. м уже введено в строй в первом полугодии текущего года.

Кроме того, с начала года выдано 24 разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, объектов коммерческого назначения, линейных и муниципальных объектов.

Самыми крупными, по данным мэрии, являются строительные объекты ООО «ЮгСтройИмпериал» общей площадью 71,1 тыс. кв. м, Группы компаний Dogma — 55,5 тыс. кв. м, ООО СЗ «Ромекс Девелопмент Юг» — 38,8 тыс. кв. м, ООО СЗ «Вита Строй Девелопмент» — 5,2 тыс. кв. м. Их запустят в эксплуатацию до конца года.

Новороссийск является одной из самых популярных локаций не только для туризма, но и для постоянного проживания, утверждает генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» (реализует ряд строительных проектов в городе) и инвестиционной компании Alias Group Надежда Барачина. «Город входит в тройку крупнейших населенных пунктов Краснодарского края: численность населения постоянно растет и уже превышает 500 тыс. человек. Бизнес-климат Новороссийска с годами улучшается, здесь сосредоточены крупные производства, а также увеличивается количество представительств крупных российских компаний»,— подчеркивает госпожа Барачина.

В первом полугодии 2022 года федеральный девелопер «Неометрия» сдал объекты недвижимости в Новороссийске общей площадью более 42 тыс. кв. м.

По мнению руководителя отдела маркетинга ГК «Дарстрой» Маргариты Кикаловой, Новороссийск привлекает прежде всего сочетанием рекреационных богатств с развитой городской инфраструктурой. «С одной стороны — это курортный город с шаговой близостью моря, с другой — развитый экономический центр черноморского побережья, который уже много лет демонстрирует устойчивую динамику роста. Данные факторы оказывают позитивное влияние на обеспеченность рабочими местами, появляются новые современные объекты инфраструктуры, соответственно, развивается рынок недвижимости»,— говорит госпожа Кикалова.

Покупатели за стандарт и комфорт

Надежда Барачина отмечает снижение темпов роста цен в новостройках Новороссийска в 2022 году. Так, по итогам июля средняя стоимость квадратного метра жилья, по данным руководителя «Неометрии», составила 138,7 тыс. руб. против январских 129,5 тыс. руб. Недвижимость стандарт-класса сегодня стоит до 121 тыс. руб. за кв. м, прирост с начала года — 6,8%. В комфорт-классе динамика роста составила 9,4%. Сейчас стоимость квадратного метра составляет до 142,9 тыс. руб., уточняет госпожа Барачина.

По мнению эксперта, в настоящий момент цены вновь начали расти, в ближайшей перспективе прогнозируется их дальнейшее повышение из-за увеличения себестоимости строительства.

От главного конкурента — Сочи — Новороссийск выгодно отличается в плане доступности жилья. «Если стоимость квадратного мера жилой площади в Сочи может достигать 500 тыс. руб., то средняя стоимость однокомнатной квартиры комфорт- и бизнес-класса в Новороссийске и Туапсе — от 140 тыс. руб. за кв. м»,— рассказывает руководитель отдела продаж «ЮгСтройИмпериал» Паруйр Варданян.

Жилье в Новороссийске покупают не только для комфортного проживания, но и для инвестирования. Господин Варданян считает, что наиболее выгодно вкладываться в сегмент бизнес-класса, комфорт и комфорт+. «При этом бизнес-класса на данный момент в Новороссийске практически нет, потому что ЖК с такими квартирами уже достроены и распроданы, а новые разрешения на строительство, в соответствии с мораторием, сейчас не выдают»,— утверждает застройщик.

По словам Надежды Барачиной, наиболее востребованы сегодня в Новороссийске новостройки стандарт- и комфорт-классов. На них приходится основной объем спроса и предложения. «Покупатели отдают предпочтение объектам недвижимости с приватной придомовой территорией, собственной развитой инфраструктурой жилого комплекса, удобными планировочными решениями, подземным паркингом и пр. Особой популярностью пользуются лоты с балконами, лоджиями и террасами, откуда открывается прекрасный вид на море и горы»,— рассказывает собеседник Guide.

Как сообщал “Ъ-Кубань”, в ноябре прошлого года в Новороссийске приостановили до конца 2022 года выдачу разрешений на строительство, что связано с отсутствием утвержденного нового генплана города. Планируется, что до конца этого года документ будет принят. Необходимость в разработке нового генплана возникла после выявления нарушений градостроительных норм властями региона. Губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев заявил в ноябре 2021-го, что большинство из 88 возводимых многоквартирных домов в Новороссийске строят без учета необходимой инфраструктуры. Также господин Кондратьев год назад раскритиковал муниципальные власти за допущение нарушений при застройке муниципальных земель.

Метаморфозы рынка

Эксперты отмечают, что за прошедший год рынок недвижимости Новороссийска существенно изменился. «Если сравнивать данные первого полугодия 2022 и 2021 годов, то видна следующая картина: объемы строительства новых многоквартирных домов сократились почти на 26% — до 589,3 тыс. кв. м. В то же время ввод в эксплуатацию объектов недвижимости увеличился почти в три раза и составил 103,9 тыс. кв. м. Причина проста: в настоящее время завершается реализация тех проектов, строительство которых стартовало в период 2019–2020 гг.»,— рассказывает Надежда Барачина.

При этом она подчеркивает, что выросла себестоимость строительства. Это следствие повышения цен на строительные материалы. «Однако про кризис говорить не стоит — на рынке остаются работать отечественные производители, а также компании из дружественных государств, с которыми взаимодействуют российские девелоперы»,— говорит госпожа Барачина.

По данным департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия», за первое полугодие 2022 года в Новороссийске было продано 1,6 тыс. квартир.

В текущем году, по словам экспертов, ситуация на рынке недвижимости постоянно менялась. Застройщики и риелторы утверждают, что в начале весны произошел бум продаж. «Резкое увеличение активности на рынке недвижимости в марте было вызвано нестабильной внешнеполитической ситуацией, непредсказуемостью курса рубля и резким изменением ставок»,— поясняет Паруйр Варданян.

Гендиректор агентства недвижимости «Капитал Гарант» Татьяна Морозова говорит, что в марте проводились сделки с клиентами, которым банки одобрили кредиты ранее. «Тогда ипотечников у нас было 70–80%. Этот объем мы дорабатывали в авральном режиме, так как банки начали поднимать ставки по кредитам и покупатели спешили приобрести недвижимость на прежних условиях»,— рассказывает руководитель. Однако с апреля, по словам госпожи Морозовой, рынок замер. «Процентные ставки по кредитам подняли максимально высоко, и люди просто не брали ипотеку, а стали делать вклады в банках, проценты по которым в то время тоже сильно выросли»,— поясняет гендиректор компании. По ее мнению, стагнация рынка продолжалась до середины июля.

По наблюдениям Надежды Барачиной, спрос на недвижимость Новороссийска начал восстанавливаться в июне. Прежде всего этому способствовало снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а соответственно, и процентных ставок по ипотечному кредитованию. Текущую ситуацию руководитель компании оценивает как стабильную.

«В настоящее время ставка по программе "Льготная ипотека" снизилась, что способствует восстановлению спроса на рынке недвижимости. Кроме того, разработан ряд адресных государственных программ, предлагаемых отдельным категориям покупателей. Среди них — семейная и дальневосточная ипотека, а также специальные условия для ИТ-специалистов. Подобные меры поддержат спрос на жилье и, как следствие, строительную отрасль в целом»,— поясняет госпожа Барачина.

По мнению Татьяны Морозовой, восстановлению спроса способствовало и то, что подошли к концу сроки вкладов под большие проценты. «Люди забирают деньги и вкладывают их в недвижимость, потому что сейчас это один из самых надежных способов сохранения денежных средств. Если в прошлом году более 80% наших клиентов приобретали недвижимость с помощью ипотеки, то этим летом процентов 70 сделок проходят через наличный расчет»,— говорит эксперт.

Госпожа Морозова отмечает, что, несмотря на то что в августе в сравнении с июнем спрос вырос в полтора-два раза, по отношению к августу прошлого года покупателей меньше почти в два раза. Немаловажную роль в этом сыграло приостановление работы аэропортов на юге России. На протяжении последних нескольких лет 70–75% клиентов компании «Капитал Гарант» были иногородние, прежде всего из Сибири и с Дальнего Востока. «Сейчас они приехать не могут. Дистанционно покупать недвижимость готов далеко не каждый. Есть также мнение, что мы находимся недалеко от военных действий и у нас здесь опасно»,— говорит госпожа Морозова. Она добавляет, что покупатель сегодня чувствует себя на рынке хозяином, и собственники, которым необходимо продать недвижимость срочно, готовы серьезно уступать в цене.

Цены на грани снижения

Гендиректор «Неометрии» позитивно оценивает перспективы рынка недвижимости Новороссийска. По мнению Надежды Барачиной, важную роль играет увеличение популярности внутреннего туризма в связи с ограничениями поездок на зарубежные курорты, а также сложности с покупкой недвижимости за границей.

«В ближайшее время стабильный уровень продаж будет поддерживаться программами рассрочки от застройщиков и субсидированной ипотекой. Коллаборация строительных компаний и банков по субсидированию ипотечных ставок в настоящий момент усиливается, разрабатываются новые условия. Положительное влияние на спрос окажет и "гибрид" ипотеки — сочетание рыночных и льготных ставок»,— поясняет госпожа Барачина. Она считает, что размер ежемесячного платежа сейчас является ключевым фактором, так как большинство заемщиков берут на себя только те обязательства, которые они смогут выполнить в условиях быстроменяющейся ситуации в стране.

Татьяна Морозова говорит, что некоторые клиенты агентства недвижимости получают от банка одобрение по ипотеке, но на сделку не выходят, так как сомневаются, что в новых экономических условиях смогут выплачивать кредит. «Сейчас прогнозируются сокращения на предприятиях, многие боятся, что могут потерять работу»,— комментирует госпожа Морозова. В связи с низким спросом часть собственников продажу недвижимости отложила. Гендиректор компании считает, что до конца года спрос будет сохраняться на низком уровне, а цены на недвижимость будут падать.

С мнением руководителя агентства недвижимости соглашается и аналитик ФГ «Финам» Наталья Пырьева. Она считает, что рынок недвижимости в Новороссийске обладает большим потенциалом развития, но в среднесрочной перспективе будет наблюдаться затишье.

«На данный момент основополагающими факторами, которые влияют на рынок недвижимости курорта, являются общие экономические условия: инфляция, геополитическая напряженность, снижение доходов населения. Сейчас мы наблюдаем, что спрос преобладает над предложением, и с высокой вероятностью в среднесрочной перспективе такое положение дел сохранится. По мере прояснения ситуации вокруг Украины будет возвращаться инвестиционный спрос. По мере улучшения экономических условий будет возвращаться спрос и со стороны местных жителей. Мы полагаем, что по итогам года цены на новостройки в Новороссийске снизятся год к году за счет сокращения спроса»,— говорит госпожа Пырьева.

Между тем аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов придерживается иной позиции. Он говорит, что уже во втором квартале текущего года стоимость квадратного метра снизилась, что в дальнейшем будет способствовать росту объемов продаж. «По данным Управления экономического развития администрации города, еще в апреле стоимость квадратного метра в новостройке составляла 110,5 тыс. руб., а в июне уже 106 тыс. (минус 4%). А 11 мая администрация Новороссийска установила среднюю рыночную цену квадратного метра на второй квартал в 79 290 руб. На вторичном рынке ситуация аналогична: минус 4,45% за два месяца»,— сообщает эксперт. Он предполагает, что спрос на жилую недвижимость в Новороссийске будет расти благодаря продуктам ипотечного кредитования. «Так как спрос рождает предложение, его динамика тоже будет соответствовать темпам роста»,— утверждает господин Чернов.

Эксперт также считает, что на фоне увеличения спроса стоимость жилья вернется к росту уже в третьем и четвертом кварталах 2022 года. «Если сравнивать динамику роста спроса после продления программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой с другими регионами, то рост объемов продаж может достичь 20–30%. На этом фоне стоимость может увеличиться на 5–10%»,— резюмирует господин Чернов.

Маргарита Синкевич

Читайте нас в Telegram