Товарищества собственников жилья (ТСЖ), оказавшись недовольными качеством новостроек, хотят самостоятельно заниматься приемом в эксплуатацию домов. Они считают, что таким образом управляющие компании, аффилированные с девелоперами, не смогут принимать объект со значительными дефектами. Застройщики, в свою очередь, против такой инициативы и считают, что уровень потребительского терроризма может вырасти, а сроки передачи квартир — затягиваться на несколько месяцев.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
В распоряжении “Ъ” оказалось письмо президента Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Никиты Чулочникова от 5 сентября премьеру Михаилу Мишустину с просьбой внести изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы, а также принять закон о товариществах собственников жилья, который будет регулировать порядок создания таких объединений из числа участников долевого строительства. Это необходимо для предоставления им права принимать у застройщика на этапе ввода в эксплуатацию весь объект. В правительстве подтвердили “Ъ” получение письма.
Сейчас, согласно действующему законодательству, в течение пяти дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик должен заключить с управляющей организацией (УО) договор управления объектом, а затем орган местного самоуправления должен провести конкурс на выбор постоянной УО. Но пока дольщики не имеют свидетельств о правах собственности на имущество, организовать ТСЖ нельзя, поясняет Никита Чулочников. Таким образом, временная УО, выбранная застройщиком, принимает построенный дом со всеми инженерными системами.
В АКОН указывают, что ни одна из этих организаций не выбрана собственниками и не представляет их интересы, но подписывает акт приема-передачи дома от застройщика к УО.
Это приводит к тому, что не имеющая должной мотивации или просто аффилированная с девелопером УО принимает и вводит в эксплуатацию объект с огромным числом строительных дефектов и недостатков: например, не работают лифты, объект запитан по временной схеме электроснабжения, не закончены строительные работы в местах общего пользования и т. д.
Застройщики ожидаемо против этой идеи. Заместитель гендиректора по правовым вопросам УК «Аструм-Москва» (ГК «Гранель») Валентина Тугушева считает, что предложение АКОН труднореализуемо не только с точки зрения законодательства, но и зрелости собственников для самостоятельного управления своей недвижимостью. Это может создать много рисков как для застройщика, так и для владельцев жилья, добавляет директор департамента по работе с управляющими компаниями ГК ФСК Александр Бегунов. По его мнению, уровень «потребительского терроризма» вырастет в разы, а сроки приемки дома увеличатся минимум на несколько месяцев. Цель таких организаций — даже при отсутствии замечаний найти максимальное количество недочетов, а не осуществить качественную приемку дома, убежден заместитель гендиректора по эксплуатации и строительству «ПИК-Комфорт» Владислав Лукьянов.
Из-за отсутствия финансирования ТСЖ, которое формируется из квартплаты после даты приема-передачи квартиры, у собственников нет возможности нанять специализированную компанию для приема всего дома, отмечает госпожа Тугушева.
А непрофессиональные приемщики, в частности собственники квартир, могут не заметить действительно важные для эксплуатации дома дефекты, считает директор по правовым вопросам ГК «А101» Павел Антонов. Это может привести к коммунальным авариям, а в худшем случае — к травмам и гибели людей, настаивает вице-президент ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий.
В то же время застройщик не может передать объект в эксплуатацию со значительными дефектами, иначе не будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию, уверяет госпожа Тугушева. Управляющая компания, принимающая дом в эксплуатацию, несет уголовную ответственность, а девелопер рискует имиджем, что может напрямую отразиться на будущих продажах, добавляет Александр Бегунов.
Сейчас наиболее популярной формой управления домами в РФ является передача полномочий управляющим компаниям. По данным ГИС ЖКХ, в РФ более 948 тыс. многоквартирных домов, из которых 627 тыс. управляется профессиональными управляющими компаниями, 234 тыс.— непосредственно собственниками жилья и 53 тыс.— ТСЖ.