В Иркутске собственники исторических зданий, используемых как коммерческие помещения, в 2022 году начали активно выставлять их на продажу. Эксперты связывают это со снижением инвестиционной привлекательности таких активов из-за экономической ситуации и перераспределением пешеходного трафика в столице Приангарья. Число предложений о продаже помещений в старинных зданиях выросло и в других городах Сибири, например в Томске. Эксперты отмечают, что такой специфический сегмент недвижимости будет пользоваться спросом только под реализацию проектов редевелопмента, а также при условии удачного соседства с новым строительством в отдельных локациях.
Фото: Евгений Козырев, Коммерсантъ
Фото: Евгений Козырев, Коммерсантъ
Всплеск объявлений о продаже исторических зданий коммерческого назначения в Иркутске отмечают участники рынка. В основном предлагаемые к продаже такие объекты расположены в центральной части города, где сосредоточены каменные сооружения постройки конца XIX — начала XX века. Это улицы Урицкого, Карла Маркса и расположенные поблизости от них. В настоящее время на свободную продажу выставлено порядка 15 различных зданий стоимостью от 60 до 590 млн руб., еще столько же предлагается в аренду. «Для Иркутска это много. Ранее в год выставлялось по два-три объекта»,— уточняет директор иркутского агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков.
Улица Урицкого в Иркутске, по данным исследования аналитиков консалтинговой компании SRG, по итогам первого полугодия 2022 года является самой дорогой торговой улицей в России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга).
По оценкам компании, там зафиксирована наиболее высокая арендная ставка в регионах — 32 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для сравнения: Советский проспект в Кемерове — 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год, проспект Мира в Омске — 22 тыс. руб., Красный проспект в Новосибирске — 20 тыс. руб., проспект Ленина в Томске — 16,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
«Сегодняшние арендные ставки на улицах Урицкого и Карла Маркса ниже тех, что действовали 15 лет назад, когда был высокий спрос на приобретение исторических зданий в этих районах. Аренда в то время варьировалась от 3 до 5 тыс. руб. за квадратный метр. Сейчас собственники стремятся избавиться от активов, приносящих все меньше доходов»,— считает господин Щербаков.
По его словам, падение доходности связано как с текущей экономической ситуацией, так и с перераспределением пешеходного трафика в центре города. Потоки «переориентировались на ТРЦ в спальных районах и 130-й квартал» (воссозданная в 2011 году архитектурно-историческая зона в Иркутске, в которой располагаются только заведения торговли и сервиса.— „Ъ“).
Рост предложений о продаже исторических зданий отмечается и в других регионах Сибири. К примеру, в Томске брокер агентства недвижимости «Жилфонд» Александра Мельникова отмечает похожий с Иркутском сценарий. В Красноярске же сохранилось не так много старых зданий, пригодных под коммерческое использование, поэтому их продажа, по словам Александры Мельниковой, носит «штучный характер». «Из-за последних событий в экономике ситуация для многих компаний ухудшилась, помещения освободились. В исторических зданиях стало больше предложений для покупателей и для арендаторов. Но спроса на этот сегмент особо нет. Основная часть исторических зданий пустует»,— говорит она.
Специалисты в сфере недвижимости отмечают, что коммерческие объекты с историей во всех городах Сибири объединяет ряд особенностей, затрудняющих их продажу и затягивающих период продажи от полугода до полутора лет. По словам Дмитрия Щербакова, это «завышенная стоимость и государственные охранные ограничения, связанные с поддержанием внешнего вида постройки». Александра Мельникова также отмечает «устаревшие инженерные коммуникации и конструктивные сложности с прокладкой новых сетей».
Потенциал продаж исторических зданий в городах Сибири все же есть, но имеет узконаправленный характер.
«В Иркутске, к примеру, ряд зданий, использовавшихся под офисы, реставрируются, новые собственники откроют в них гостиницы. Это выгодное решение для туристического города. Потенциал есть у объектов, расположенных по соседству с активной зоной квартальной застройки»,— считает Дмитрий Щербаков.
По словам Александры Мельниковой, как правило, такие здания сначала берут в аренду. «Предприниматели пробуют вести бизнес. И если все устраивает, то может быть принято решение о покупке. В противном случае бизнесмен начинает искать более удачную локацию»,— говорит она.