Весеннее затишье

рынок Москвы

В феврале и начале марта столичный рынок недвижимости уже очнулся от зимней спячки. Покупательская активность на нем растет, хотя и неравномерно. Динамика изменения цен все сильнее различается для разных типов жилья — при существенном росте стоимости квартир в дорогих домах цены на дешевое типовое жилье не меняются, а на вторичном рынке даже идут вниз.

Элитный недострой растет в цене

Первые месяцы 2005 года отмечены стабильно высоким спросом на новостройки. Покупательская активность после нескольких месяцев застоя вновь вернулась на довольно высокий уровень. По данным корпорации МИАН, на большинстве ликвидных объектов за последний месяц цена поднялась в среднем на 1-1,5%. В некоторых случаях, например в жилых комплексах "Шуваловский" и "Режиссер", рост цен составил около 2-3% — во всяком случае, так утверждают продавцы. Стоимость квартир бизнес-класса поднялась в среднем на 1,5-2%, а на особо ликвидных объектах застройщики увеличили цены на 2,5-3% — например, на квартиры в комплексах "Оболенский", Green House, "Мономах".

По мнению Максима Карапетова, PR-директора Vesco Group, заметно вырос спрос на так называемый дешевый бизнес-класс, дома, где стоимость квадратного метра составляет $1400-1600. "При цене, сравнимой со многими объектами панельного жилья, клиент получает жилье в доме более высокого класса",— утверждает господин Карапетов.

Солидарен с ним и заместитель гендиректора МИАНа Дмитрий Кузнецов — он отмечает, что покупатели значительно повысили свои требования к качеству жилья, причем это относится ко всем сегментам рынка новостроек. К примеру, покупатели ждут от домов экономкласса наличия собственной инфраструктуры — такое требование раньше предъявлялось только к жилью бизнес-класса.

Интерес к элитному жилью пока еще не достиг уровня декабря. По мнению Дмитрия Кузнецова, это связано с тем, что цены на элитное жилье с января значительно повысились. Некоторые объекты выросли в цене на $500 за квадратный метр, встречаются квартиры, в которых подорожание квадратного метра достигло $2000. При этом количество объектов на рынке элитной недвижимости ограничено, и в ближайшее время заметного увеличения их числа не предполагается. Поэтому в отдельных случаях высокий спрос на жилье в элитном здании появляется еще до начала строительства.

Так, по сведениям Кайдо Каарма, директора отделения "Парк-тауэрс" управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", дома 27 и 29 на Новом Арбате существуют еще только в проекте, а цена квартир за последние месяцы выросла уже на $500-1500 за квадратный метр; дом в Даевом переулке еще не построен, а 70% квартир уже реализовано.

Добавим, что, по оценкам аналитиков Vesco Realty, доходность квартир в клубных домах за последний год не опускалась ниже 30-35% даже во время спадов покупательской активности. И можно предположить, что цены на элитную недвижимость при отсутствии каких-то экстраординарных обстоятельств в ближайшее время понижаться не будут.

Многоэтажки дешевеют

Основная тенденция на вторичном рынке жилья Москвы в феврале — начале марта — всеобщее снижение спроса. По данным Елены Барминой, директора департамента территориальных отделений МИАНа, в прошлом году были периоды, когда спрос на квартиры был настолько велик, что цены на различные типы домов отличались крайне незначительно, привычные категории квартир практически нивелировались. Но на данный момент у потенциального покупателя есть возможность придирчиво относиться к предлагаемым вариантам, и, как следствие, продавцы вынуждены более адекватно оценивать выставляемые квартиры. В целом произошло даже некоторое падение цен на квартиры в старом жилом фонде. Но и тут сказывается тенденция к дифференциации — снизились цены в первую очередь на квартиры в типовых домах в Восточном, Северо-Восточном, Северо-Западном и Юго-Восточном округах. Согласно информации сайта arn.ru, наибольшее количество вторичного жилья (около 15%) было представлено в Центральном административном округе, где можно было приобрести квартиру в среднем по $2800 за квадратный метр.

В целом большинство экспертов прогнозируют стабильный рост цен, пусть и не такой безудержный, как до середины 2004 года. По оценке аналитика Андрея Бекетова, продавцы квартир уже пытаются раскачать рынок — судя по количеству публикуемых объявлений, они не желают продавать квартиры по любой цене и будут стараться как минимум удержать цены на прежнем уровне, а как максимум — повысить их на 1%.