Доходный Крым

Объем продаж недвижимости в Крыму в первом полугодии 2022 года сократился на треть в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Отрицательную динамику инвестиционных покупок участники рынка связывают с началом спецоперации на Украине и закрытием аэропорта в Симферополе. При этом стоимость квадратного метра на полуострове, по разным оценкам, выросла на 30–60%. Эксперты сходятся во мнении, что положительная динамика роста цен на недвижимость в Крыму в ближайшие годы сохранится, а значит, будет увеличиваться и доходность инвестирования в квадратные метры.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Срок окупаемости меньше, чем в Сочи

По данным аналитического департамента федерального девелопера «Неометрия», за первую половину 2022 года на территории Крыма реализовано 1,1 тыс. квартир на сумму 5,7 млрд руб., что на 33% или на 2,8 млрд руб. меньше аналогичного периода прошлого года: за январь—июнь 2021 года было продано 2,2 тыс. квартир на сумму 8,6 млрд руб. В текущем году лидерами рынка стали Симферополь, на долю которого пришлось 44% продаж, и Ялта — 27%. В настоящий момент в Республике Крым возводится 181 жилой дом общей площадью 0,6 млн кв. м.

По словам управляющего директора AM Capital Алексея Мурашева, обычно порядка 60% спроса на лоты на крымском побережье формировали представители других регионов. Но ситуация кардинально изменилась в 2022 году. Число покупателей недвижимости на полуострове, которые не проживают в Крыму, к середине лета текущего года снизилось примерно на 50% по отношению к аналогичному периоду минувшего года.

Снижение объемов инвестиций в крымскую недвижимость — следствие закрытия аэропорта в Симферополе, считает основатель компании Deluxe Estate Гульнара Усманова. «Авиаперелеты были самым популярным, комфортным и быстрым путем для посещения Крыма как для туристов, так и для инвесторов. В связи с закрытием аэропорта дорога до полуострова стала занимать гораздо больше времени, а, как мы знаем, время — самый ценный ресурс, который мы имеем»,— говорит госпожа Усманова.

Отрицательную динамику инвестиционных покупок недвижимости в Крыму директор ООО «Ривьера девелопмент» Сергей Асташкин связывает с военной спецоперацией на Украине. По его словам, прогнозировать, как будут развиваться события в ближайшее время, практически невозможно. В условиях этой неопределенности оценить доходность вложения денежных средств сложно. «Однако в целом доля инвестиционных покупок в сравнении с покупками для жизни и отдыха растет с каждым годом»,— констатирует гендиректор компании. Он считает, что в первую очередь это связано с развитием туристического бизнеса в Крыму: в условиях санкционных ограничений происходит переориентация турпотоков с зарубежных курортов на отечественные, в том числе на полуостров.

С этим согласен и Алексей Мурашев. Инвестиционную привлекательность жилой недвижимости в Крыму, по его мнению, традиционно создает высокий спрос со стороны арендаторов — тех, кто приезжает в регион отдохнуть, и тех, кто готов перебраться на полуостров на более длительное время. При этом у Крыма, утверждает эксперт, есть преимущество перед другими популярными объектами туризма. «Срок окупаемости вложений в недвижимость Евпатории — около 10 лет. Тогда как, к примеру, на возврат инвестиций в жилье Сочи требуется не менее 20 лет»,— говорит эксперт.

Однако эксперт по недвижимости, риелтор Виталий Русаков считает, что при вложениях в крымскую недвижимость в среднем доходность не превысит 10–12% в год. «Во-первых, сказывается сезонность (с ноября по апрель — "мертвый сезон"), а во-вторых, конкуренция среди лендлордов на полуострове выше, чем даже в Москве или Сочи. Так что каждый процент прибыли от сдачи в аренду жилья любого формата и стоимости достается владельцам апартаментов, квартир и вилл с большим трудом»,— резюмирует эксперт.

Цены могут сравняться с московскими

По мнению Алексея Мурашева, инвестировать в крымскую недвижимость сейчас выгодно по нескольким причинам. «Так, многие ценят относительно низкий порог входа: стоимость квадратного метра составляет 135–140 тыс. руб. Для сравнения — в Москве просят от 250 тыс. руб. При этом оптимистично настроенные аналитики ожидают роста стоимости крымской недвижимости. По их мнению, при благоприятных политических и экономических условиях цены могут в ближайшей перспективе сравняться с московскими и даже превзойти их. Расходы на содержание жилья в условиях теплого крымского климата могут быть на 30–40% ниже, нежели на материке»,— поясняет господин Мурашев.

По данным аналитического департамента федерального девелопера «Неометрия», наиболее высокая стоимость квадратного метра в строящихся жилых комплексах Крыма отмечается в Ялте и Алуште — 200–250 тыс. руб. «Стоит отметить, что за год цена выросла более, чем в два раза. Для сравнения, в Симферополе средняя стоимость квадратного метра — 101,6 тыс. руб., что всего на 10% выше по сравнению с прошлым годом. Соответственно, чем ближе к южному побережью Крыма, тем дороже жилье»,— рассказывает гендиректор компании Марина Черненко. Она добавляет, что в среднем повышение стоимости объектов недвижимости на первичном рынке жилья Крыма в первом полугодии 2022 года составило более 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Более высокие цифры приводит Виталий Русаков. «Стоимость квадратного метра в новостройках в среднем по региону с весны 2021 года выросла на 60–65%. По данным портала "Мир квартир", сейчас она находится в диапазоне от 70 до 180 тыс. руб.»,— говорит риелтор. По его словам, больше всего выросла в цене жилплощадь в Евпатории — на 85%. В Судаке она подорожала на 75%, а в Феодосии — на 73%. «Это ранее недооцененные курортные локации. Сюда сейчас переориентирован поток покупателей-инвесторов, которым оказалась не по карману очень дорогая недвижимость в Ялте, Гурзуфе или Алуште. В среднем двухкомнатная квартира в только что построенном ЖК в Крыму стоит около 9 млн руб. В Севастополе она обойдется в 9,9 млн. В Ялте и Гурзуфе — не менее 14 млн. Примерно 9–10 млн будет стоить "двушка" в Феодосии, Форосе и Евпатории»,— утверждает эксперт.

Об этом же говорит и управляющий партнер крымской девелоперской компании «Перспектива» Алексей Мезенцев. По его наблюдениям, квадратный метр жилья на полуострове за год подорожал примерно на 60%.

«Одними из главных факторов роста цен являются увеличение стоимости строительных материалов и проблемы с логистикой»,— поясняет господин Мезенцев. Он говорит, что интерес к недвижимости Крыма рос до последнего времени в связи с тем, что рынок недвижимости Краснодарского края с каждым годом становится более ограничен, а стоимость метра уже очень высока. В результате все больше инвесторов выбирали именно недвижимость на полуострове. «Соответственно, падения рынка в Крыму на таком фоне ожидать не приходится. К тому же снижением ключевой ставки до 9,5% Банк России дал сигнал, что деньги должны стать дешевле и начать работать на экономику, а не копиться на депозитах»,— утверждает Алексей Мезенцев.

Эксперты сходятся во мнении, что положительная динамика роста цен на недвижимость в Крыму в ближайшие годы будет сохраняться. «Себестоимость жилья существенно увеличилась, поэтому ожидать уменьшения цен или хотя бы их стабилизации не стоит. Снижения цен на вторичном рынке недвижимости Крыма также не наблюдается»,— считает Алексей Мурашев.

Тем не менее в пресс-службе «Авито Недвижимости» говорят о снижении стоимости квадратного метра жилья на полуострове в июле относительно июня текущего года. Так, по данным сервиса, стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры на вторичном рынке в июле составила 148 тыс. руб. (минус 0,4%), двухкомнатных квартир — 125 тыс. руб. (минус 2,9%), трехкомнатных — 103 тыс. руб. (по сравнению с июнем стоимость не изменилась), студий — 158 тыс. руб. (минус 1,1%). Средняя стоимость однокомнатных квартир в июле 2022 года была 5,1 млн руб., двухкомнатных — 6,3 млн руб., трехкомнатных — 7,9 млн руб., студий — 4,1 млн руб. «Среди всех типов планировок наиболее привлекательными оказались студии. По традиции наиболее дорогие варианты квартир находятся в Ялте, а доступные — в Керчи»,— сообщают в пресс-службе «Авито Недвижимости».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Апартаменты против коттеджей

По словам Алексея Мезенцева, для желающих вложиться в квадратные метры в Крыму есть предложения, благодаря которым можно кратно увеличить свой капитал и портфель недвижимости. Во-первых, это приобретение недвижимости на ранней стадии строительства. «Пока идет стройка, цена квадратного метра растет. По опыту предыдущих проектов компании, разница в стоимости от котлована до сдачи — от 100%, а на коттеджи более 150%»,— говорит господин Мезенцев.

Во-вторых, это реинвестирование в новые объекты. «Здесь принцип схожий. Вы покупаете недвижимость на ранней стадии строительства, дожидаетесь максимального повышения цены, после чего меняете ее на другой объект "с котлована". Объем вложенных средств остается прежним, а портфель недвижимости растет»,— поясняет Алексей Мезенцев.

В-третьих, инвестировать можно в доходные апартаменты. «Вы покупаете курортную недвижимость и просто передаете ее в доверительное управление компании. Прежде всего для апартаментов рассчитают годовую доходность. Если предложение вас устроит, то специалисты создадут отельное наполнение объекта и сами будут заниматься всеми бизнес-процессами. Вам остается только чистая прибыль — среднем от 500 тыс. руб. в год»,— рассказывает господин Мезенцев.

Гульнара Усманова предупреждает, что небольшим минусом при приобретении апартаментов является то, что в обслуживании они дороже, чем квартиры. К тому же в них нет возможности прописаться. «Но в целом инвестиции в апартаменты очень выгодны и перспективны — как для краткосрочной инвестиции (ежегодный прирост цены в этом сегменте в среднем составляет 30%), так и на долгосрочную перспективу роста»,— подытоживает эксперт.

По мнению управляющего партнера девелоперской компании «Перспектива» Артема Резникова, Крымский полуостров уникален тем, что каждый район привлекателен для инвесторов по-своему. «Так, восточное побережье с открытием Крымского моста становится все более интересным для приобретения недвижимости. К примеру, в Феодосии климат аналогичный с южным берегом — субсредиземноморский, но уже нет столь величественных гор, а более равнинная местность — метр квадратный здесь в среднем стоит от 130 тыс. руб. А если рассматривать западное побережье с песчаными пляжами и степным приморским климатом, стоимость в этой части полуострова в среднем от 170 тыс. руб. за квадратный метр»,— уточняет господин Резников.

Руководитель ЦН «АльянСити» Виктор Жуков утверждает, что в последние годы наблюдается интенсивный рост предложений формата «коттеджный поселок» и частного домостроения «на продажу». Это связано с активным развитием инфраструктуры полуострова, дорог и коммуникаций, а также с закрытием международных границ, начиная с периода ковидных ограничений.

«Предложений в коттеджных поселках достаточно, но они закрывают премиальный сегмент спроса, загородное жилье формата эконом и стандарт представлено неравномерно. Например, Симферопольский район более насыщен такими предложениями, чем южное побережье, хотя спрос не меньший»,— комментирует господин Жуков. По его словам, наиболее популярны дома площадью не более 130 кв. м на участке не менее трех соток с коммуникациями. Средняя стоимость квадратного метра загородного жилья в Крыму за последние полтора года увеличилась почти на 30% и сейчас составляет 100–200 тыс. руб. Подорожание происходит в первую очередь из-за роста цен на стройматериалы и нехватки подходящих под застройку земельных участков. В ближайшее время, по мнению господина Жукова, стоимость загородного жилья продолжит увеличиваться.

С бюджетом до 20–30 млн руб. имеет смысл инвестировать в готовые квартиры и апартаменты, считает Сергей Асташкин. «А в коттеджи и виллы выгоднее вкладываться на этапе строительства, можно приобрести участок и оплатить проект и строительство дома по проекту. Продажа готового дома может принести хороший доход. А если дом расположен рядом с инфраструктурой, то его привлекательность значительно возрастает»,— советует господин Асташкин. По его мнению, наиболее привлекательные объекты для инвестирования находятся на Южном берегу Крыма. «От Алушты до Фороса располагаются самые популярные места для отдыха по климатическим параметрам. Это тот самый уникальный климат, который лечит сам, без докторов. Это места, которые выбирали для себя российские императоры и знатные особы. Со времен Николая II, графа Воронцова, профессора Боткина и писателя Чехова ничего не поменялось»,— говорит господин Асташкин.

Вторичное жилье также привлекательно для инвестиций, утверждают в пресс-службе «Авито Недвижимости». «На нашем портале в Крыму объем предложения на вторичном рынке недвижимости увеличился. Так, показатели по студиям в июле 2022 года относительно июня 2022 года выросли на 9,9%, однокомнатных квартир — на 3,9%, двухкомнатных — на 3,7%, трехкомнатных — на 3,8%. Наиболее привлекательные объекты в Крыму располагаются в районах, где развита инфраструктура и есть жизнь в межсезонье. Интересные объекты можно найти и в районах, расположенных ближе к морю,— в Евпатории, Черноморском, Феодосии, на Южном берегу Крыма»,— рассказывают в пресс-службе компании.

Маргарита Синкевич

Читайте нас в Telegram