|
Товарищи по недвижимости |
ОЛЬГА ВАГНЕР, руководитель юридической службы департамента коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-недвижимость"
Что такое ТСЖ
Товариществом собственников жилья, согласно ст. 135 Жилищного кодекса (ЖК), признается некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
ТСЖ учреждается на общем собрании собственников жилья данного многоквартирного дома. При этом необходимо, чтобы за создание ТСЖ проголосовало большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Голосование на собрании осуществляется по пропорциональному принципу: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов у данного собственника.
Собственники вольны вступать или не вступать в ТСЖ. Однако число его членов должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если дом только строится, в соответствии со ст. 139 ЖК будущие собственники вправе создать ТСЖ еще на стадии строительства.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Государственная регистрация осуществляется по общим для всех юридических лиц правилам. ТСЖ по решению общего собрания может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ст. 140 ЖК).
Согласно ст. 136 ЖК, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Допускается создание одного ТСЖ, в котором состоят собственники нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Кроме того, собственники нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений--жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры также могут создать ТСЖ. Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение для совместного управления общим имуществом.
Права и обязанности ТСЖ
Согласно ст. 137, ТСЖ вправе:
— заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
— определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК и уставом товарищества цели;
— устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
— пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
— передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
— продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Кроме того, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. В случае, если кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме, в котором зарегистрировано ТСЖ, не вносит утвержденные общим собранием взносы, ТСЖ вправе взыскать их в судебном порядке, а также взыскать убытки, связанные с неисполнением обязательств по уплате обязательных платежей и взносов.
К обязанностям ТСЖ относятся, в частности, обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества, соблюдение их прав и законных интересов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. ТСЖ должно также принимать меры по предотвращению или прекращению действий третьих лиц, затрудняющих реализацию имущественных прав собственников помещений в отношении общего имущества, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами.
Что дает членство в ТСЖ
Членство в ТСЖ, коль скоро оно создано в вашем доме, позволяет вам участвовать в собрании и, соответственно, в принятии решений, связанных с управлением домом, определением взносов. Именно ТСЖ будет решать, нужен ли в доме консьерж, как будут выглядеть вестибюли, коридоры, лестничные клетки. А это в немалой степени влияет на рыночную стоимость квартир в доме. Учитывая, что именно ТСЖ распоряжается помещениями общего пользования, с его помощью жильцы могут решить, что делать с подвалом и/или чердаком их дома. А закрепление за ТСЖ прилегающей территории позволит, например, устроить парковку или детскую площадку — по выбору жильцов. В целом ТСЖ позволит существенно улучшить качество жизни, если собственники квартир смогут правильно подойти к организации и управлению своим товариществом. Помимо сбора взносов собственников источником средств ТСЖ могут быть государственные субсидии. Не стоит забывать, что муниципальные власти, формально являющиеся собственниками неприватизированных квартир в доме, также обязаны участвовать в расходах по содержанию дома, а в случае неисполнения ими своих обязанностей ТСЖ может взыскать их часть взносов принудительно.
Наконец, в соответствии со ст. 153 ТСЖ может инициировать строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества. В дальнейшем дополнительные помещения могут использоваться для извлечения дохода. Например, можно, если получить соответствующие разрешения, пристроить к жилому дому помещение под магазин, кафе, предприятие бытового обслуживания и т. п. Сдача в аренду дополнительного помещения вполне может оказаться выгодной: арендные платежи могут покрыть значительную часть общих расходов. Разумеется, все подобные проекты нуждаются в тщательном просчете и утверждении членами ТСЖ на общем собрании.
Участвовать в ТСЖ жизненно важно для каждого собственника и по другой причине. В настоящее время власти проводят жилищно-коммунальную реформу, в ходе которой собираются повесить на жильцов коммунальные расходы в полном объеме. Вместе с тем властями практически ничего не делается для демонополизации ДЭЗов — эксплуатационных организаций, осуществляющих в настоящий момент функции управляющих многоквартирными жилыми домами. В результате ДЭЗы могут взвинтить и без того порой весьма завышенные цены на свой весьма ненавязчивый сервис. ТСЖ вправе отказаться от услуг ДЭЗа и нанять, например, собственного сантехника, электрика и других специалистов, которые будут осуществлять уход за домом. Собственники, объединенные в ТСЖ, также могут напрямую платить коммунальные платежи, без посредничества ДЭЗов, и договариваться о тарифах. Наконец, собственники, объединенные в ТСЖ, могут отказаться от части коммунальных услуг, например от отопления и горячего водоснабжения, поставив в своем доме, например, газовый бойлер. Есть основания полагать, что бесперебойное, без летних отключений, обеспечение горячей водой и теплом в этом доме обойдется дешевле, чем услуги монополиста (в Москве — АО "Мосгортепло"). Подобного рода управленческих решений много. Главное — чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взвалить на себя хлопоты по улучшению быта. Впрочем, такого человека вы можете попросту нанять.
ТСЖ с обременениями
Собственники новых квартир, которые они покупали еще на стадии строительства (по договору о долевом участии или подобным ему соглашениям), часто сталкиваются с тем, что ТСЖ уже создано застройщиком. И, как правило, им приняты решения, весьма далекие от интересов собственников. Например, многие такие ТСЖ заключают договор с управляющей компанией на заведомо невыгодных условиях, с чрезвычайно высокой неустойкой в случае досрочного расторжения договора. В результате собственникам приходится оплачивать содержание дома по завышенным тарифам. Другой вариант — ТСЖ застройщика не позаботилось о заключении договоров с коммунальными службами и поставщиками услуг, например энергоснабжения. Подобного рода проблемы решаются поэтапно.
Во-первых, необходимо перехватить управление ТСЖ от застройщика и аффилированных с ним лиц. Для этого необходимо созвать внеочередное собрание ТСЖ и переизбрать правление. Внеочередное собрание созывается по инициативе любого собственника. Если собственник не состоит в ТСЖ, ему достаточно подать заявление, и он начисляется в члены товарищества автоматически. Следует позаботиться о кворуме. Напомним, для него необходимо присутствие собственников, обладающих не менее чем половиной голосов. Большинство решений собрания ТСЖ, в том числе по выборам в правление, принимается простым большинством голосов лиц, участвующих в собрании.
Новоизбранное правление и его председатель, ревизионная комиссия проводят ревизию хозяйственной деятельности своих предшественников. При необходимости они расторгают невыгодные договоры, заключают новые. Если расторгнуть договоры по взаимному согласию сторон не получается, они вправе обратиться в арбитражный суд для принудительного расторжения. В случае, если деятельность предыдущего председателя правления нанесла ущерб ТСЖ и его членам, новое руководство товарищества вправе поставить вопрос о привлечении его к имущественной и иной ответственности — вплоть до уголовной. На стадии смены руководства ТСЖ собственникам не обойтись без хорошего юриста. Однако расходы на его услуги несопоставимо малы по сравнению с расходами по кабальным договорам с недобросовестными управляющими и коммунальными службами.
Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail lawyer@kommersant.ru.
|