Негативный информационный фон прошлой недели привел к угнетению потребительских настроений: аналитики прогнозируют снижение трафика в торгцентрах, указывая на отсутствие у россиян желания делать эмоциональные покупки. Это уже поставило на паузу часть переговоров по аренде площадей. В сегменте стрит-ритейла лидерами по числу сделок стали табачные лавки, активное развитие которых связывают с психологическим напряжением в обществе. На офисном рынке низкая активность арендаторов способствует дисконтам.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Напряженный новостной фон и осложнившаяся геополитическая конъюнктура могут привести к снижению посещаемости торгцентров Москвы и Санкт-Петербурга. Такой прогноз формулирует руководитель направления исследований и консалтинга компании Focus Technologies Михаил Васильев. Периоды общей неопределенности, по его словам, в последнее время стимулируют российских потребителей сокращать расходы, многие оказываются не готовы к покупкам. Негативный тренд видит и руководитель Российского аукционного дома Наталья Круглова: «Ждем провала по всем сегментам, кроме занятого дискаунтерами». У потребителей сейчас нет эмоционального настроя на праздник, всегда сопровождающего экстратраты на товары не первой необходимости, говорит она.
Торговый шок
Ожидаемое угнетение потребительской активности и снижение трафика в торгцентрах придет на смену достаточно успешной первой половине сентября. Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м) в торгцентрах Москвы на неделе 12–18 сентября отставал от показателя за аналогичный период 2021 года и составил 14%, в Санкт-Петербурге — 13%. Летом тот же разрыв оценивался в 20–25%. «Мы видели традиционный сезонный пик активности потребителей, продиктованный началом учебного года и нового делового сезона»,— поясняет Михаил Васильев.
Сейчас общая неопределенность, по прогнозам господина Васильева, будет угнетать и активность потенциальных арендаторов: многие сети пересмотрят или приостановят планы открытия новых магазинов. Хотя на данный момент, по наблюдениям директора по развитию Key Capital Эвелины Ишметовой, вакантность в торгцентрах стабилизировалась: «Все те, кто хотел объявить об уходе, уже объявили». Новости о частичной мобилизации, по ее словам, действительно поставили на паузу часть текущих переговоров, но не привели к потрясению. Управляющий партнер RRG Денис Колокольников считает, что активную позицию по поиску новых площадей и развитию форматов сейчас занимают российские fashion-ритейлеры.
В сегменте стрит-ритейла наиболее активными арендаторами в третьем квартале, по словам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, стали табачные лавки. «Это косвенный признак высокого уровня стресса в обществе: во втором квартале табачные магазины не входили в тройку лидеров»,— считает она. Второе и третье места среди активных на торговых улицах категорий арендаторов занимают кофейни и продуктовые магазины. Госпожа Буренко рассчитывает, что опыт последних двух лет сформировал на рынке стрит-ритейла достаточно высокую устойчивость к кризисным ситуациям. Это может позволить ему сохранить стабильную картину третьего квартала, не исключает эксперт.
Офисный пересчет
На офисном рынке Москвы доля вакантных площадей по итогам третьего квартала увеличится, составив 12,0–12,5% в классе А и 6,5% в классе В — такую оценку приводит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Эксперт констатирует, что активность потенциальных продавцов и покупателей в текущем году снизилась и ситуация вряд ли улучшится до конца года. На этом фоне госпожа Зимина прогнозирует дальнейший рост доли вакантных площадей. Руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко не исключает, что из-за нового витка политической и социальной напряженности многие приостановят текущие процессы аренды или покупки офисов — это может негативно сказаться на результатах четвертого квартала и года в целом.
Неактивный спрос и растущая вакантность способствуют снижению средних цен на офисную недвижимость.
Кирилл Бабиченко указывает, что офисы класса А в Москве сейчас сдаются в среднем по цене 28 тыс. руб. за кв. м в год, класса В — 19,2 тыс. руб. за кв. м год. Относительно второго квартала значения сократились на 2,0% и 1,5% соответственно. Мария Зимина добавляет, что премиальные офисы за квартал подешевели на 2,2%, до 44,92 тыс. руб. за кв. м в год.
В Санкт-Петербурге, по словам директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, сейчас заметен рост вакантности на фоне ввода в эксплуатацию нового объема и выхода на рынок освобождающихся офисов IT-компаний. Увеличение доли пустующих площадей, по прогнозам эксперта сохранится, но не будет критичным для рынка. Похожие тенденции заметила директор департамента офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Регина Волошенко, констатируя, что собственники зданий с большой вакантностью сейчас предлагают потенциальным арендаторам скидки в пределах 10%. Новые офисы сейчас подбирают компании нефтегазового и логистического секторов, добавляет она. «Доля вакантного предложения на офисном рынке в Санкт-Петербурге по итогам года может превысить 10%, но эти площади неравномерно распределены: есть полностью пустые здания или здания, где пустует 50% площадей и более»,— рассуждает госпожа Волошенко.