По итогам третьего квартала столичный рынок офисной недвижимости, особенно его премиальный сегмент, показал спад: в дорогих бизнес-центрах опустело почти 15% таких площадей. Многие международные компании ушли из РФ, а российские — пока не готовы занимать освободившиеся помещения в силу неясности перспектив. Впрочем, до февральских показателей, когда в Москве пустовало почти 30% офисов класса А, еще далеко. Запросы на новые помещения пока поступают от госструктур, телеком-компаний и банков.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Как следует из данных Knight Frank, по итогам третьего квартала 2022 года уровень вакантных площадей в офисах Москвы достиг 8,6%. Это почти на 2 процентных пункта (п. п.) больше, чем в начале этого года, и на 0,8 п. п. больше, чем во втором квартале. Самая сложная ситуация в сегменте премиальных бизнес-центров, где объем пустующих площадей достиг 14,9%, увеличившись на 5,6 п. п. с начала этого года. «В этом сегменте вакансия действительно выросла с начала года»,— подтверждает старший директор CORE.XP Ирина Хорошилова. В бизнес-центрах класса В, по данным Knight Frank, сейчас пустует 6,9% площадей, что на 1,3 п. п. больше, чем в начале текущего года.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина называет основным фактором роста вакантности уход иностранных арендаторов: на начало 2022 года они занимали 500–700 тыс. кв. м площадей, преимущественно в премиальных объектах.
Общая неопределенность в стране, по словам эксперта, влияет и на российские компании, многие из которых заняты оптимизацией арендуемых площадей. Ирина Хорошилова добавляет, что за последние две недели некоторые сделки приостановились. «Рынок откатился к марту 2022 года, когда спрос и активность на рынке офисов были минимальны»,— соглашается директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская.
Те компании, которые все еще проявляют активность, сконцентрировались на бизнес-центрах класса В, на долю которых в апреле—сентябре пришлось 60% от общего объема сделок, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Премиальный сегмент ожидают небольшие единичные сделки, считает госпожа Белова.
Запросы на подбор новых офисов сейчас поступают от госкомпаний или окологосударственных структур, а также от компаний, сменивших зарубежную юрисдикцию на российскую, поясняет эксперт. Чаще всего они рассматривают небольшие помещения, до 1 тыс. кв. м, на срок не более трех лет. Руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря добавляет, что остается спрос со стороны телекоммуникационных компаний, банков и финансовых организаций, усилилась активность малого и среднего бизнеса.
Средняя стоимость аренды премиальных офисов, по данным Knight Frank, в Москве сейчас составляет 44,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, за квартал показатель сократился на 2,3%. Средняя ставка аренды площадей в бизнес-центрах класса А сократилась на 3,8%, до 27 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В — на 0,6%, до 17,42 тыс. руб. за 1 кв. м. Несмотря на сложную конъюнктуру на рынке, собственники бизнес-центров пока не готовы к заметному снижению ставок, хотя арендаторы рассчитывают на существенный дисконт, констатирует Екатерина Белова. Она прогнозирует снижение ставок на 5–15% в целом по 2022 году.
Совокупный объем сделок в целом по рынку по итогам этого года составит всего лишь 700–800 тыс. кв. м, ожидают в IBC Real Estate. Ирина Хорошилова прогнозирует, что доля пустующих офисных площадей всех категорий также продолжит расти, достигнув к концу года 9,5%, а с учетом скрытой вакансии — 12%. Мария Зимина надеется, что удастся избежать ситуации 2014 года, когда в Москве пустовали 29,6% офисов класса А, «существует предел высвобождения площадей иностранными арендаторами, а большого объема спекулятивного предложения на рынке нет».