Застройщики жилья вопреки сезонным ожиданиям начала осени столкнулись с падением спроса на покупку квартир в новостройках Москвы. Потенциальные покупатели взяли паузу, считают девелоперы, готовые стимулировать спрос скидками. Впрочем, для снижения спроса на столичные новостройки есть несколько не связанных друг с другом предпосылок, поэтому для его восстановления подобных мер может не хватить.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Количество запросов на покупку квартир и апартаментов в новостройках Москвы с 21 сентября по 4 октября ожидаемо упало — на 46% по сравнению с двумя предыдущими неделями, подсчитали в «Бест-Новострое» по просьбе “Ъ”.
В ГК МИЦ заметили снижение спроса после объявления частичной мобилизации на 30%, в ГК А101 — на 10%, а в некоторые дни и на 30%.
Совладелец ГК «Родина» Владимир Щекин говорит о сокращении числа обращений на 30–40% год к году. Руководитель отдела продаж ЖК «Новая Щербинка» Анна Телегина зафиксировала падение спроса на 25–30%. В ГК «БЭЛ Девелопмент» наблюдают существенное сокращение запросов на приобретение элитных апартаментов. В ГК «Гранель» также подтверждают «частичное снижение количества запросов» от покупателей.
По данным Dataflat.ru, в августе продажи квартир и апартаментов в новостройках Москвы и Подмосковья, напротив, выросли на 7% по сравнению с предыдущим месяцем, в июле — на 13% по сравнению с июнем. Подсчеты за весь сентябрь пока не обнародованы.
«Осенью традиционно спрос на покупку жилья в новостройках всегда был выше, чем летом. Но с сокращением продаж, наблюдаемым с середины сентября, рынок недвижимости столкнулся впервые»,— отмечает Анна Телегина. Покупатели сейчас заняли выжидательную позицию, они не готовы принимать фундаментальные решения в текущих условиях, говорит управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка.
Сокращение спроса на новостройки может стать гораздо более долгосрочным, чем растерянность потенциальных покупателей квартир от первых новостей о частичной мобилизации, опасаются застройщики.
Первичный рынок начинает терять серьезный инструмент — доступную ипотеку, что лишает застройщиков главного преимущества перед вторичным рынком, поясняет председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. 16 сентября глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор примет меры по сокращению программ по субсидированию ставок девелоперами. По таким программам застройщики предлагают покупателям приобрести жилье за счет займа под 0,1–2%. Глава ЦБ назвала это «маркетинговым ходом застройщиков». В то же время, добавляет госпожа Коркка, на рынке новостроек до 81% сделок совершается за счет ипотеки — как по специальным программам застройщиков, так и по субсидированным государством ставкам, а также по рыночным условиям.
Для того чтобы простимулировать продажи, девелоперы уже стали давать покупателям рассрочки и скидки, которые в некоторых проектах доходят до 30%, говорит Анна Телегина. Но дисконты едва ли позволят выправить ситуацию, считает партнер «НЭО Центра» Арина Матвеева: «Цены за прошедшие два года настолько перегрелись, что даже скидки не увеличат доступность новостроек в Москве».
Госпожа Доброхотова ожидает, что в этом году первичный рынок Москвы потеряет 10–20% спроса по сравнению с прошлым годом. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев полагает, что в этом случае застройщики начнут диверсифицировать бизнес. Девелоперы будут отдавать приоритет проектам бюджетного жилья, так как на него всегда будет спрос, добавляет владелец ГК «Мангазея» Сергей Янчуков. Рынок также ждет волна слияний и поглощений, не исключает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко, так как крупным застройщикам, очевидно, будет проще пережить кризис.
Девелоперы нарастили долг
Конъюнктура
По данным ЦБ, на 1 сентября 2022 года объем кредитных договоров с застройщиками, работающими через счета эскроу в долевом строительстве, возрос до 10,3 трлн руб. Всего заключено 6,2 тыс. кредитных договоров с банками. За август сумма кредитных договоров выросла на 6,5%, с начала года — почти на 56%. Сумма текущей задолженности (выбранных средств из кредитного лимита) превысила по итогам августа 4 трлн руб. Соразмерный объем средств размещен дольщиками в банках на счетах эскроу. Их количество с начала 2022 года выросло на 14,3%, до 732,7 тыс. По данным ЦБ, выдача ипотеки на первичном рынке по договорам долевого участия в январе—августе 2022 года достигла 1,2 трлн руб. По всем льготным программам, согласно данным «Дом.РФ», за тот же период выдано 868 млрд руб. Основной объем приходится на семейную ипотеку — 428 млрд руб., в то время как по льготной на новостройки под 7% годовых — 376 млрд руб.