Прокуратура защищает берег озера

Суд поставил под вопрос планы компании «Кашкадан» построить многоэтажный дом возле одноименного озера в Уфе. Две инстанции суда ранее признали недействительными представление прокурора Уфы и предупреждение УФАС по РБ, которые оспаривали права «Кашкадана» на участок под застройку. Кассация, в которую обратилась прокуратура Уфы, отменила решения нижестоящих инстанций, обнаружив нарушения при заключении договора аренды между застройщиком и мэрией. Юрист считает, что суд компетентно усмотрел в действиях компании попытку провести точечную застройку под видом комплексного освоения квартала.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Уральского округа удовлетворил жалобу прокуратуры Башкирии и отменил решения арбитражного суда республики и Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по иску ООО «Кашкадан» (принадлежит Фариде Рахимовой и Гуляйше Шайхиевой).

Как ранее писал «Ъ-Уфа», компания просила суд признать незаконным представление прокурора Уфы и предупреждение УФАС по Башкирии. В декабре 2020 года ведомства обязали главу администрации Уфы расторгнуть с компанией договор аренды двух земельных участков (2,5 га и 500 кв. м) возле озера Кашкадан в Уфе. Ведомства заявляли, что проект планировки территории противоречит генплану города, вид разрешенного использования участка был изменен незаконно, а земля была предоставлена компании в обход торгов.

В 2015 году «Телекоминвест» (предшественник «Кашкадана») без проведения торгов получил в аренду на четыре года земельный участок площадью 2,6 га для завершения строительства принадлежащего ему торгово-развлекательного комплекса. Позже «Телекоминвест» решил построить на участке многоэтажный жилой дом и детский сад. В феврале 2020 года мэрия утвердила проект планировки и межевания квартала (общая площадь — 86,3 га), в котором находится спорная стройплощадка, а в марте депутаты горсовета Уфы изменили территориальную зону участков с зоны общественно-деловой застройки на жилую. Три месяца спустя мэрия и «Телекоминвест» заключили договор о комплексном развитии территории, а в декабре компания вновь без торгов получила землю (было размежевано два участка: 2,5 га под строительство дома и около 500 кв.м — под детский сад) в аренду. Кадастровая стоимость земли под строительство дома составляет 224,5 млн руб.

В апреле 2021 года арбитражный суд Башкирии удовлетворил иск застройщика, в июле апелляционная инстанция оставила решение в силе (в это время «Телекоминвест» был реорганизован путем разделения на пять ООО, и право аренды земли перешло «Кашкадану»). В октябре кассация вернула дело на новое рассмотрение. Тогда же первый заместитель прокурора Башкирии подал встречный иск — о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 2,5 га и обязании вернуть его собственнику. В марте текущего года суд вновь встал на сторону «Кашкадана», а прокурору отказал. Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в июне оставил решение без изменений.

О начале строительства дома в материалах суда информации нет.

Прокуратуры Уфы и республики подали кассационные жалобы. В них они, в частности, указали, что у «Телекоминвеста» не было прав на участие в комплексном развитии спорной территории, так как срок договора аренды от 2015 года истек еще в октябре 2019 года. Кроме того, проекты планировки и межевания квартала на момент их утверждения мэрией «не соответствовали требованиям генерального плана» Уфы, а земельный участок, на котором планируется строительстве жилья, относится к рекреационной зоне, в которой многоэтажное жилищное строительство запрещено.

Суд кассационной инстанции поддержал доводы надзорных ведомств. По его мнению, договор комплексного развития квартала с «Телекоминвестом» подразумевает, что застройщик намерен развивать только часть от общей площади квартала (86,3 га). «Указанный договор не предусматривает освоения иных земельных участков, строительства на них иных объектов для удовлетворения потребностей населения, относительно которых иные правообладатели могут присоединиться к их комплексному развитию», отметил суд. Кроме того, кассация обратила внимание, что согласно Земельному кодексу РФ участок «может быть однократно предоставлен без проведения торгов в аренду на три года собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта». При этом в 2020 году мэрия второй раз заключила договора аренды, но «для завершения строительства иного объекта — многоэтажного жилого дома, что не соответствует ранее названной норме». Таким образом, отметил суд, договор от 2020 года между застройщиком и мэрией «с целью осуществления нового строительства иного объекта… в обход установленной законом процедуры, без торгов, под видом комплексного развития территории».

Отказывая в удовлетворении иска «Кашкадана», кассационный суд частично удовлетворил иск первого заместителя прокурора республики: договор аренды и допсоглашение к нему были признаны недействительными, но в части возврата 2,5 га суд отказал: на спорном участке располагается недостроенный ТРК, принадлежащий «Кашкадану».

В пресс-службе администрации Уфы сообщили, что вопрос обжалования постановления кассации в Верховный суд РФ «в настоящее время остается открытым».

Получить комментарии в «Кашкадане» вчера не удалось: номеров телефонов компании нет в открытых источниках.

По мнению управляющего партнера судебного агентства «Барристер» Айдара Мулланурова, суд кассационной инстанции «принял решение, основываясь на верном толковании закона». «Суд усмотрел в действиях владельца недостроя попытку в обход закона реализовать на участке точечную жилую застройку. В последние годы застройщики иногда пытаются реализовать подобную схему — застроить часть квартала под видом комплексного освоения территории. Хорошо, что суды разобрались в теме и не дают обходить закон, — отмечает эксперт. — Сейчас «Кашкадану» остается лишь комплексно осваивать квартал, либо инициировать расторжение договора. При этом отказ от застройки всего квартала может существенно осложнить перспективу достройки торгового комплекса».

Булат Баширов