Ипотечные кредиты с субсидией от застройщика по низким ставкам (до 0,01% годовых) могут нести риски не только для заемщиков и банков, но и для всей финансовой системы. Такие выводы сделали в Центральном банке (ЦБ) России на основе доклада для общественных консультаций. В документе отмечается, что широкое распространение «льготной ипотеки от застройщика» искажает показатели состояния и динамики рынка. Центробанк намерен ограничить распространение таких схем кредитования.
«Ипотечный пузырь» — это ситуация на рынке ипотеки, при которой быстрые темпы роста ипотечного кредитования приводят к наращиванию просроченной задолженности, росту доли высокорисковых заемщиков, обесценению ипотечных бумаг и последующему обвалу ипотечного рынка и всего рынка недвижимости.
Из материалов доклада следует, что при оформлении ипотеки со сниженными ежемесячными платежами заемщик рискует лишиться возможности продать недвижимость по той же цене, по которой она была куплена, из-за завышения цены приобретаемой недвижимости. В ЦБ считают, что такие обстоятельства могут ограничить людей в возможностях улучшать жилищные условия в будущем. Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает совокупную выгоду для заемщика.
В свою очередь банки могут недооценивать процентные риски, рассчитывая, что заемщики погасят такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку. Однако, согласно докладу ЦБ, с учетом экстремально низких ставок заемщикам это невыгодно. Также растет нагрузка на госбюджет из за необходимости государства субсидировать выданные в рамках «льготной ипотеки от застройщика» кредиты в течение более длинного срока.
По информации Банка России, объемы выдачи кредитов с низким уровнем первоначального взноса, а также высокозакредитованным заемщикам растут. Во втором квартале 2022 года на 40% увеличилась доля кредитов с первоначальным взносом от 10% до 20% (+5,5 п.п. относительно первого квартала). Отмечается, что на первичном рынке доля таких кредитов достигла максимальных значений в 58%.
В сентябре ЦБ принял решение об ужесточении с 1 декабря 2022 года условий выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом. Центробанк установит надбавку в размемер 2,0 к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях. Глава Банка России Эльвира Набиуллина назвала близкие к нулю ставки по ипотеке введением в заблуждение клиентов и предупредила, что регулятор намерен принять меры.
Подробности — в публикации «Ъ» «Гроза нулевых».