Офисный парк для людей

Два года назад девелопер «Пионер» приступил к реализации новых проектов коммерческой недвижимости в ответ на запрос рынка в качественной деловой инфраструктуре за пределами центра города. Тогда же правительство Москвы запустило программу по созданию в городе мест приложения труда, в которой участвуют девелоперы—лидеры рынка. Первым застройщиком, с которым столичные власти подписали соглашение, стала как раз компания «Пионер». Сегодня она активно строит Ostankino Business Park на северо-востоке города: всего здесь появится шесть корпусов более чем на 10 тыс. рабочих мест, и 8 тыс. из них — по городской программе. Как девелоперу найти баланс в реализации задач как бизнеса, так и города и почему именно бизнес-парк наиболее соответствует образу современной деловой недвижимости Москвы?

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Инвестиции в труд

Городская программа по созданию новых мест приложения труда возникла неслучайно и коррелируется с требованиями и ожиданиями бизнеса, который стремится присутствовать в Москве. Не секрет, что в столице уже больше десяти лет появляются кластеры с жилой застройкой на месте, например, бывших промзон. Но ежедневные поездки москвичей в будни из дома на работу затратны как для людей — на дорогу уходит больше часа-полутора, так и для транспортной инфраструктуры города, которой необходимо справляться с высокими нагрузками в утренние и вечерние часы пик: проблему маятниковой миграции невозможно постоянно решать, смещая на час или два начало рабочего дня для сотрудников. Чтобы облегчить ситуацию на городском уровне, столичное правительство и решило запустить программу по созданию новых рабочих мест в районах с высокими объемами жилищного строительства, повысив таким образом удобство жизни в мегаполисе и для его резидентов, и для деловых структур.

Очевидно, что в той же парадигме мыслят и крупнейшие девелоперы Москвы. В программе по созданию мест приложения труда решили принять участие ГК ПИК, ГК ФСК, ГК «Самолет» и многие другие. «Пионер» сделал это первым и подписал договоры с городом на создание новых рабочих мест для Москвы, получив, в свою очередь, льготные условия при переоформлении земельных участков под строительство жилья.

Из общей суммы инвестиций столичного правительства в программу — около 92 млрд руб.— на проекты компании «Пионер» пришлось 26,6 млрд руб. По словам руководителя департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Владислава Овчинского, с застройщиком удалось договориться о строительстве двух таких объектов на северо-востоке столицы. Речь идет о торгово-офисном центре в составе ТПУ «Ботанический сад» в Ростокино и офисном комплексе Ostankino Business Park в Бутырском районе. В целом новые объекты позволят обеспечить рабочими местами более 11 тыс. жителей этих районов, но не только. Благодаря бизнес-парку Ostankino, в частности, кардинально изменится характер района его застройки, локация возле Останкинской башни на территории бывшей промзоны в Огородном проезде.

Корпус за корпусом

Для «Пионера», который изначально специализировался на строительстве жилья и МФК с сервисными апартаментами, строительство Ostankino Business Park стало логичным продолжением экспансии на рынке. Застройщик прежде всего грамотно подобрал площадку. Она находится в одном из московских районов, где построены и строятся другими девелоперами новые жилые комплексы, резиденты которых — потенциальные работники компаний в будущем бизнес-парке.

Более того, это локация с идеальной транспортной доступностью: минута ходьбы от станции метро «Бутырская» и столько же до железнодорожной платформы Останкино: что важно, транзитный маршрут пассажиров будет проходить именно по благоустроенной территории бизнес-парка, обеспечив дополнительным трафиком ритейл на первых этажах шести корпусов. Здесь же вскоре после ввода в эксплуатацию первой очереди бизнес-парка — два корпуса были полностью достроены в конце сентября — будет открыта новая станция МЦД-3. Дорога на машине до Третьего транспортного кольца займет 5 минут. До главной достопримечательности района, сделавшей его знаменитым на всю страну,— Останкинской телебашни, возвышающейся над парком «Дубовая роща»,— неспешным шагом 15 минут ходьбы. Эти же объекты видны из панорамных окон офисов так близко, как никогда прежде.

Сам проект еще на старте строительства получил от консультантов рынка недвижимости отменные характеристики. Дело не только в удачной локации, но и в архитектурном решении: фасады корпусов со сплошным остеклением делают объект легким, почти прозрачным. Сейчас такой тренд популярен в офисном строительстве европейских стран, где обеспеченность рабочими местами в столицах сравнительно выше, чем в Москве. Такое решение помимо прочего позволяет добиться в офисных пространствах, привычных к большому количеству искусственного света, отличной естественной инсоляции. Это немаловажно для работников, ведь сейчас компании конкурируют за ценные кадры в том числе уровнем комфорта в офисах.

Формат бизнес-парка предусматривает, что его резиденты здесь не только работают, но и имеют возможность получить, не выходя за его пределы, все необходимые услуги: от покупок в магазинах до салонов красоты, от фитнеса с бассейном до ресторанов с верандами. Кстати, «Пионеру» уже удалось продать практически все площади стрит-ритейла во втором и третьем корпусах Ostankino Business Park, ныне введенных в эксплуатацию: покупателям доступен последний блок в третьем корпусе. Это говорит о том, что ритейлеры, операторы общепита и услуг рассчитывают на высокий трафик. Кроме того, бизнес-парк располагает и пространством для отдыха: почти 37 тыс. кв. м девелопер отдал под благоустройство с арт-объектами, летними террасами на территории, площадкой для мероприятий, велопарковкой и всем тем, без чего сегодня не обходится ни один современный офисный проект.

«Пионер» сейчас активно продает и офисные пространства — как для компаний, приобретающих площади для себя, так и для инвесторов, вкладывающих средства в коммерческую недвижимость. Учитывая такой широкий спектр интересантов, девелопер запланировал «нарезку» от небольших площадей — от 70 кв. м — до целого этажа и даже здания. Еще до ввода корпусов первой очереди в объекте было продано около 50% офисного объема. Как рассказывали в компании «Пионер», от старта продаж и стройки до выхода на практически полную готовность корпусов инвесторам, рассматривающим для себя выход из проекта, удается получить доходность до 40% при перепродаже. У тех же, кто планирует дальнейшую сдачу в аренду, получается найти арендатора в кратчайший срок: новое предложение офисов не только в районе, но и в округе практически дефицитно мало.

Планировочные решения в Ostankino Business Park позволяют создать офис под нужды каждой конкретной компании. Гибкость пространства важна еще и потому, что у каждого арендатора или владельца площадей своя культура труда: где-то принято работать в опен-спейсах, где-то важно наличие большого количества отдельных кабинетов, иные предпочтут коворкинг-спейс с большим количеством зон для командной работы и переговорных. Ostankino Business Park спроектирован таким образом, что позволяет моделировать на свой вкус и лад. Дополнительной возможностью для клиентов стала опция заказа готовой отделки от застройщика: она позволит сократить затраты и сроки на переезд компаний и быстро подготовить офис к заезду.

Еще один немаловажный момент — это инженерия. Вся она — от датчиков учета до систем сберегающего энергопотребления и безопасности здания — спроектирована и оснащена на высоком уровне, соответствующем объекту класса А.

Очевидно, что для каждого офисного и торгового резидента бизнес-парка важен комфорт, который обеспечивают управляющие компании. Управлять объектом «Пионер» решил совместно с Sawatzky Property Management, с которым сотрудничают владельцы многих знаковых бизнес-центров Москвы. Стороны подписали соответствующее соглашение. Компании уже приступили к оказанию услуг по предэксплуатации и сопровождению приемки бизнес-парка, а это разработка концепции эксплуатации, участие в комплексных испытаниях систем здания, интеграция IT-решений по управлению операционной деятельностью на объекте.

Как рассчитывает девелопер, совместная эксплуатация объекта позволит обеспечить качественное обслуживание всех систем здания и прилегающей территории, сформировав все условия для продуктивной работы и отдыха как резидентов, так и жителей района, для которых бизнес-парк станет новой точкой притяжения за счет сочетания торговой недвижимости и ландшафтного парка на территории.

После ввода первой очереди в эксплуатацию «Пионер» продолжает строительство второй и третьей — а это корпуса с четвертого по шестой со сроком сдачи в 2023–2024 годах. Финансирование на эту часть проекта летом выделил Сбербанк в виде кредита суммарно на 5,7 млрд руб. Кстати, девелопер решил продать пятый корпус общей площадью 22 тыс. кв. м целиком, чтобы удовлетворить потребности крупной компании, которой необходим офис для размещения штаб-квартиры. Качество строительства компания гарантирует на примере уже построенных корпусов бизнес-парка.

Антон Боровой