Резко возросший спрос на загородную недвижимость стал причиной небывалого весеннего роста цен на недвижимость в пригородах Петербурга. По мнению экспертов, цены и спрос на такое жилье будут расти до конца сезона. С подробностями корреспондент "Ъ-Дома" ВЕРА НИКОЛЬСКАЯ.
По оценкам риэлтеров, если городской рынок жилья сейчас переживает стагнацию, то в сегменте загородной недвижимости ситуация прямо противоположная. "За несколько недель марта спрос на такую недвижимость вырос на 30 процентов по сравнению с началом месяца", — утверждает исполнительный директор ассоциации "Загородная недвижимость" Владимир Майоров. Сегодня, по оценкам игроков рынка, цена на строящееся загородное жилье поднялась на 15% по сравнению с концом 2004 года и составляет в среднем $1,5 тыс. за квадратный метр. Для сравнения: средняя цена квадратного метра в новом доме в черте города колеблется от $900 до $1,3 тыс. за квадратный метр, в зависимости от района. Рост цен на загородное жилье пока связан с удорожанием стройматериалов. "Но по мере популяризации понятия 'жизнь в собственном доме', цены на жилье в коттеджах бизнес-класса и элитных станут еще выше. До конца сезона цены на загородную недвижимость несомненно вырастут еще на 10-15 процентов", — уверен управляющий проектами ООО "Олимп-2000" Сергей Щерба.
При этом рынок элитных коттеджей (площадью 350-400 кв. м стоимостью до $830 тыс.) близок к насыщению. "В городе остается мало покупателей, желающих приобрести элитное жилье, так что спрос растет на коттеджи бизнес-класса", — рассуждает коммерческий директор компании PetroStyle Михаил Крючкин. Именно в этом сегменте сейчас сконцентрированы как спрос, так и предложение. Самый популярный объект купли-продажи — 2-этажное строение, площадью 120-150 кв. м, стоимостью $230-250 тыс. Как правило, такой коттедж расположен в коттеджном городке, а в его стоимость строители закладывают цену земли, коммуникаций и подъездных путей. При формировании цены имеет значение также расстояние от поселка до города, степень его охраны, наличие хорошей социальной инфраструктуры и даже вид из окна коттеджа.
Еще один фактор, благодаря которому дорожает загородная недвижимость, — строительство КАД. "Вокруг будущей кольцевой дорожает земля и, как следствие, любая недвижимость. Это связано с развитием инфраструктуры. Если раньше здесь были только приусадебные участки, то теперь планируется строительство торговых комплексов, развлекательных центров. Все это ведет к удорожанию как существующего, так и будущего загородного жилья вблизи КАД", — рассуждает Игорь Прошков, заместитель генерального директора аудиторской компании "Городской центр экспертиз". Наиболее дорогими участками земли, по мнению экспертов ООО "Реал", являются участки от Ручьев до Выборгского шоссе и земля в районе развязок. Цена за сотку в черте КАД сейчас составляет $3-15 тыс. Разброс цен обусловлен тем, что в северной части кольцевой находятся парк Осиновая Роща, Парголовский район, где разрешено коттеджное строительство. На юге, с учетом скорого запуска кольцевой, цена также начинает расти, но здесь находятся земли сельскохозяйственных назначений и практически нет территорий, предназначенных для жилищного строительства.
Риэлтеры выделяют 4 основных района так называемой активной коттеджной застройки — это Курортный район и Карельский перешеек, районы дворцово-парковых ансамблей Пушкина, Павловска, Петродворца, Гатчины а также Выборгский и Всеволожский районы. Менее активно коттеджное строительство в Кингисеппском районе. Здесь предпочитают покупать коттеджи те, кто работает на расположенных здесь предприятиях. Кроме того, существуют сильно удаленные от города и областных центров районы так называемого разового спроса — например, отдельные участки побережья Финского залива за пределами Зеленогорска. Средняя цена земли в Ленобласти составляет порядка $3-5 тыс. за сотку земли.
Самым же престижным и дорогим по-прежнему остается Курортный район, отмечают специалисты агентства недвижимости "Бекар". В поселках от Ольгина до Серова, в Комарове, Солнечном, Репине цена сотки достигает $20-25 тыс. Однако район уже плотно застроен, свободных пятен осталось немного. В ближайшем будущем его развитие уже не будет столь активным, как раньше. Окрестности городов — спутников Петербурга уступают Курортному по популярности, но цена за землю здесь тоже значительно выше средней. Ликвидность участка повышает близость к дворцово-парковым ансамблям. Например, после реконструкции Константиновского дворца в Стрельне резко вырос спрос на участки возле шоссе и вблизи дворца. Стоимость земли в таких районах достигает $12 тыс. за сотку. "Подобных явлений можно ожидать и в районе Ломоносовского дворцово-паркового ансамбля, если он станет продолжением 'президентской зоны'", — уверена директор департамента загородной недвижимости компании "Адвекс-РОССТРО" Ольга Астахова.
Вряд ли упадет цена на землю и в Гатчинском районе, а также возле таких райцентров Ленобласти, как Ломоносов и Тосно. Развитая инфраструктура и транспортная доступность повышают привлекательность этих районов. "Квартирный рынок в Гатчине приблизился по цене к городскому. И спрос на жилые дома здесь устойчиво растет", — отмечает госпожа Астахова.
Наибольшим спросом на рынке, естественно, пользуются объекты, находящиеся недалеко от города. Если покупатель ищет дачу на лето, то, скорее всего, он будет интересоваться недвижимостью и участками в пределах 30-80 км от Петербурга. Если же ему нужен коттедж для постоянного проживания, расстояние будет еще меньше — от 15 до 50 км от города. Особый интерес вызывают места вблизи водоемов (не дальше 500 м) — в первую очередь спросом пользуется побережье Финского залива, во вторую очередь — участки на берегах рек и озер. Отчасти поэтому коттеджи в северном направлении более популярны — здесь есть и залив, и озера Карельского перешейка.
Наличие неподалеку железнодорожной станции или автомагистрали могут как повысить, так и резко снизить привлекательность территории. Оптимальным считается расстояние около 0,5-1 км от станции или автобусной остановки (5-10 минут пешком). Интересными считаются объекты на расстоянии около 2 км от железнодорожной или автобусной станции (20-25 минут пешком). Но, если расстояние до железной дороги или шоссе составляет менее 200 м, ликвидность объекта серьезно снижается.
Как правило, покупатели предпочитают участки площадью 20-35 соток. Возраст дома не должен превышать 3-4 года, самые популярные материалы: брус, бревно, кирпич, бетонные конструкции, пеноблоки, менее популярны каркасные, каркасно-засыпные и щитовые дома. Для элитных и бизнес-коттеджей обязателен набор коммуникаций: электричество, водоснабжение, канализация. Желательны телефон и газ. Кроме общих коммуникаций проекты коттеджных поселков обычно предусматривают наличие дополнительных построек. Владелец коттеджа автоматически становится совладельцем всех строений, расположенных на земле комплекса. "Некоторые покупатели ищут уединенные участки. Однако для постоянного проживания люди обычно предпочитают селиться рядом. Впрочем, соседские строения не должны находится слишком близко", — отмечает Наталья Хмельницкая, директор отделения загородной недвижимости агентства "Бекар".
При продаже элитного объекта на его ликвидность влияет не только месторасположение и инфраструктура, но и название. Вот "Бекар", например, продавал коттедж за $300 тыс. Очень красивое место, хороший новый дом, все коммуникации — вполне ликвидный объект. Должен был уйти мгновенно, но задержался в листингах. Оказалось, что клиент в месторасположении объекта указал "8 км от поселка Скотное". Пометку о Скотном изменили на "18 км от СПб", и дом был продан в тот же день.
В преддверии летнего сезона агентства, специализирующиеся на сдаче в аренду дач и летних коттеджей, уже столкнулись с дефицитом предложений. Эксперты этого рынка отмечают ежегодное увеличение спроса в этом сегменте на 10%, в то время как количество арендодателей растет в среднем не более чем на 5% в год. Сезон аренды коттеджей традиционно открывается в мае и продолжается до конца сентября. Однако первые заявки на аренду дач риэлтеры отмечают уже в феврале. По информации агентства недвижимости "Санкт-Петербург", на начало апреля сданы бывают 70% всех объектов, а уже в мае снять что-либо почти невозможно. В ситуации, когда спрос значительно превышает предложение, арендодатели диктуют условия. Коттеджи в средней ценовой категории в этом году подорожали на $500 и сдаются за $1,5 тыс. в месяц. За эти деньги предлагают 1-2-этажный дом со всеми удобствами, на огороженном участке с парковкой или гаражом. В марте практически все такие объекты уже сданы. За $4-5 тыс. дополнительно предлагают баню, сауну, бассейн, гостевые домики и беседку. Элитные коттеджи, которые в 2004 году сдавались по $3,5тыс., в марте этого года уходят по $4 тыс. Вероятнее всего, в июне их цена увеличится до $5-6 тыс. в месяц. По оценкам риэлтеров, до 20% желающих снять дачу и отложивших решение этого вопроса до мая-июня остаются либо без дачного отдыха, либо серьезно переплачивают за жилье. Тем более что предложение растет только в элитном сегменте.
ВЕРА НИКОЛЬСКАЯ