Тонкая настройка квартирных кредитов

Принципиально новых схем покупки жилья на деньги банков в последнее время не появляется. На заемные средства по-прежнему можно купить готовую квартиру, загородный дом или инвестировать одолженные деньги в начинающееся строительство. Банки "шлифуют" действующие ипотечные программы, удлиняя сроки кредита либо постепенно уменьшая процентные ставки по нему. На сегодняшний день представители российских банков сосредоточили свое внимание на разъяснении мелких различий в деталях и схемах ипотечного кредитования.

Глобального снижения ставок за пользование ипотечным кредитом в ближайшее время не предвидится. Однако некоторые банки все же "играют на понижение", выравнивая тем самым среднюю процентную ставку по ипотечным кредитам, которая уже сложилась на уровне 11% годовых. Так, недавно банк "Союз" снизил ставку до 11,5%, а Международный московский банк — до 12,5% по кредиту свыше десяти лет. Новый минимальный порог появился у Абсолют-банка, который выдаст ипотечный кредит идеальному заемщику по ставке 12% годовых. Однако нужно отметить, что такие банки, как Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, "ДельтаКредит", Национальный резервный банк и Росбанк, давно выдают ипотечные кредиты под 10,5% годовых.

Постепенно снижается сумма первоначального взноса — собственных накоплений заемщика, которые он должен иметь к моменту покупки квартиры. Эти средства измеряются в процентах от стоимости приобретаемого жилья, и если всего год назад для покупки жилья в кредит заемщику нужно было иметь в среднем 30% от стоимости квартиры, то сегодня это ограничение снизилось до 20%. При этом у банков есть специальные программы с пониженным порогом первоначальных накоплений. Так, Сбербанк, Национальный резервный банк и Московское ипотечное агентство (МИА) требуют всего 10% от стоимости квартиры. Это означает, что если оценочная стоимость квартиры составляет $70 тыс., то по программам этих банков надо иметь всего $7 тыс. в качестве первоначального взноса. Недостающую сумму банк может предоставить на срок до 10-15 лет.

Правда, это все верно лишь при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Чтобы купить в кредит новую квартиру на этапе строительства, необходимо иметь, как правило, 30% собственных средств. Более того, найти готовую квартиру можно без помощи риэлтеров. Но при покупке квартиры в еще не достроенном доме не обойтись без помощи либо непосредственно строительной компании, либо риэлтера, который может подсказать существующие объекты строительства. В такой ситуации ясно, что кроме непосредственного участника кредитования, банка, появляется еще один — застройщик. У потенциального заемщика возникает выбор: идти в банк, который "подскажет" своих застройщиков, либо найти квартиру, в которую хочется вложить средства, а уже после идти в банк.

Первый заместитель гендиректора банка МИА Андрей Беляков считает, что если заемщика интересует определенный район, то сначала нужно узнать у банков, какие объекты в этом районе они кредитуют. "Однако если все-таки заинтересовал определенный объект, то у представителей застройщика надо узнать, кто из банков кредитует непосредственно этот объект",— говорит он. А руководитель блока кредитных продуктов банка "Уралсиб" Альберт Фахрутдинов уверен, что, если клиент готов купить квартиру в строящемся доме в кредит, лучше сначала обратиться в банк и получить консультацию по всем вопросам.

При этом нужно учесть, что ставки по инвестиционным ипотечным программам выше ставок по вторичному жилью в среднем на три процентных пункта. "Такая ставка сохраняется на период строительства до оформления в собственность построенного жилья. После оформления ипотеки жилого помещения ставки снижаются до уровня ставок по программе ипотечного кредитования",— разъясняет начальник отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Мария Горсюкова. Преимущества покупки квартиры на стадии строительства очевидны — стоимость строящегося жилья, как правило, заметно ниже, чем готового. В большинстве случаев это справедливо даже и с учетом более высокой процентной ставки и затрат на ремонт, который, безусловно, придется делать после сдачи дома в эксплуатацию. Квартира приобретается без "истории", что также немаловажно.

Однако начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев выделяет и недостатки приобретения строящейся квартиры. Как правило, по его словам, период между покупкой квартиры в стадии строительства и заселением составляет один-два года, поэтому заселиться в новое жилье сразу после оплаты невозможно. Более того, клиент, заключая договор о покупке строящейся квартиры, на практике не получает по нему никаких прав, напротив, за малейшие отступления от условий договора ему грозят существенные штрафные санкции со стороны продавца. "Если клиент захочет расторгнуть договор, то вероятность того, что он получит все вложенные в квартиру средства, чрезвычайно мала. Вступающий в силу закон 'Об участии в долевом строительстве' теоретически призван исправить эту ситуацию, однако до реального решения вопроса, очевидно, еще слишком далеко",— уверен Иван Лебедев.

Воспользоваться ипотечным кредитом могут не только граждане, желающие купить квартиры "с нуля", но и те, у кого уже есть в собственности какая-то недвижимость. Улучшить жилищные условия, приобретая новую квартиру большей площадью, с первого взгляда не представляет особого труда. Однако пока на рынке жилья не разработана схема зачета существующей квартиры по рыночной цене, которая бы одновременно удовлетворяла требованиям заемщика и банка. Сегодня предлагается совершить так называемую альтернативную сделку — продать старое жилье и использовать вырученные средства в качестве первоначального взноса при покупке новой квартиры. По оценкам зампредправления банка "Союз" Екатерины Демыгиной, "более 50% заемщиков вынуждены использовать в качестве первоначального взноса имеющуюся квартиру". В таких случаях банк принимает решение о выдаче кредита, заемщик приступает к поиску новой квартиры, и одновременно на продажу выставляется имеющаяся квартира. Говоря на жаргоне риэлтеров, рассуждает начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри, альтернативная сделка с одновременной продажей имеющейся квартиры и покупкой новой подходит для приобретения квартиры на вторичном рынке, на первичном рынке ее использование проблематично.

Однако если доходы заемщика позволяют некоторое время обслуживать два кредита, то можно использовать другой способ приобретения жилья — используя свою квартиру в качестве залога. "Оформляются два кредита, один под залог приобретаемой квартиры, другой — под залог имеющейся квартиры,— объясняет Янис Канестри.— И второй кредит используется в качестве первоначального взноса". Эксперты банка "Сосьете Женераль Восток" и Международного московского банка (ММБ) говорят, что кредит под залог собственной квартиры пока менее распространен, чем обычный ипотечный, но он набирает популярность. "Чаще всего его берут, чтобы отремонтировать уже имеющуюся квартиру. На такой кредит можно купить или построить загородный дом, купить землю",— говорит начальник управления развития розничных банковских услуг ММБ Сергей Тропин.

Если квартира, форма ее приобретения и банк выбраны, то нужно подать заявку на получение кредита. В некоторых банках она платная (см. таблицу). На этом же этапе нужно подготовить пакет необходимых документов. В его стандартный перечень входят: паспорта ваш и супруга или супруги, водительское удостоверение, при его отсутствии справка из наркологического и психоневрологического диспансера, трудовая книжка, документы, подтверждающие сведения о доходах за последние шесть месяцев. При этом банк оставляет за собой право запросить дополнительные документы.

Срок рассмотрения кредитной заявки в среднем составляет от 5 до 14 рабочих дней. Положительное решение кредитного комитета банка, как правило, действует в течение трех месяцев с момента установления кредитного лимита. В этот период нужно найти квартиру и предоставить ее параметры в банк, чтобы он оценил ее состояние и установил, соответствует ли ее стоимость размеру запрашиваемого кредита. Для получения кредита необходимо открыть счет "До востребования", оплатить комиссию за выдачу кредита и предъявить полисы страхования. Собственные средства зачисляются на этот счет, туда же зачисляются кредитные средства от банка. Если оплата производится наличными, денежная сумма полностью снимается со счета и помещается в банковский сейф, при этом определяются условия доступа продавца квартиры к банковскому сейфу. Как пояснил Андрей Беляков, при кредитовании новостроек вся ипотечная сделка проводится безналичным образом, когда деньги не помещаются в ячейку, а переводятся на счет застройщика.

Погашение кредита происходит раз в месяц, причем как наличными, так и безналичными платежами. "Для банка важно, чтобы к определенному моменту на счету заемщика была размещена сумма не менее его ежемесячного аннуитетного платежа",— уточняет Мария Горсюкова. Клиенту, как правило, бесплатно оформляется пластиковая карта, с которой списываются средства в погашение кредита в соответствии с графиком платежей. "При желании клиент может поручить бухгалтерии компании, в которой он работает, перечислять платежи из заработной платы. Но на практике клиенты достаточно редко пользуются данной схемой",— говорит начальник управления ипотечного кредитования Банка жилищного финансирования Наталья Шелковая.