Дольщики меняют профессию

осваивая мастерок и молоток

       К концу 2000 года ситуация с обанкротившейся компанией "Виадук" заставила дольщиков других строительных фирм приглядеться к тому, что происходит на строительных площадках. Некоторые из них, сопоставив симптомы, перешли к решительным действиям. Локальные конфликты стали превращаться в судебные иски, а аналитики заговорили о том, что в ближайшее время система отношений между частными инвесторами и застройщиком должна в корне измениться.

Нехороший таун-хаус
       Наибольшую сознательность проявили дольщики, участвующие в строительстве элитного жилья. Располагая возможностью платить по $450-700 за квадратный метр жилой площади, эти покупатели достаточно поднаторели в собственном бизнесе, чтобы взять на себя функции заказчиков строительства. Клиентов компаний "Дом-сервис" и "Евродом", например, заняться несвойственной им деятельностью вынудили обстоятельства. В 1998-1999 годах пять дольщиков заключили с этой фирмой договор на строительство таун-хауса на Большеозерной улице в районе Шувалово-Озерки. Их соблазнила относительно низкая цена и возможность получить в собственность три сотки земли. Подрядчиком строительства выступала родственная "Дому-сервис" компания "Евродом". До конца 1999 года дом был подведен под крышу, однако в 2000 году строительство остановилось. Сами дольщики предполагают, что застройщик направил их средства на достраивание других элитных объектов, которых у компании "Евродом" оказалось немало.
       Не справившись с ситуацией, учредители компании "Евродом" в конце августа передали акции своей фирмы вместе с пятнами застройки другой фирме, специализирующейся на элитном строительстве. Новый застройщик пообещал дольщикам, что достроит их дом, однако вскоре опроверг факт сделки с "Евродомом". Поэтому в ноябре 2000 года дольщики решили объединиться и самостоятельно достроить свои квартиры, наняв подрядчиков. Но столкнулись с новыми проблемами. Так, одна из секций таун-хауса оказалась продана два раза, а многочисленные кредиторы "Евродома" стали привозить на площадку новых покупателей. В итоге дольщикам пришлось выставить собственную охрану и погасить часть долгов "Евродома", выкупив у одного из кредиторов свой земельный участок за $11 тыс. Однако выяснилось, что в отсутствие руководителей "Евродома" покупатели квартир не могут зарегистрировать свое право собственности на землю и строение. Поэтому сейчас дольщики продолжают держать круговую оборону и ждут решения суда Выборгского района, который должен признать их право собственности на спорное недвижимое имущество.
       
Нехороший ТСЖ
       А вот другая история. Клиенты компании "Росглавматериалы", заключив договоры долевого строительства малоэтажного жилья в 21-м квартале Коломяг, заплатили от $320 до $350 за квадратный метр добротного жилья в малоэтажном доме. Однако и в этом случае строительство, которое должно было завершиться летом прошлого года, по сию пору не закончено. Вдобавок дольщики обнаружили, что "Росглавматериалы" строят совсем не то, что они заказывали — архитектура дома не вполне соответствует проекту, а строительные работы ведутся с нарушением технологии. Тогда покупатели объединились в товарищество собственников жилья и развернули бурную деятельность. Они провели техническое совещание с проектировщиками, итогом которого стал план работ по дому.
       Однако переговорный процесс застопорился. Как пояснил корреспонденту Ъ заместитель генерального директора фирмы "Росглавматериалы" Сергей Дударев, вылившись за рамки локального конфликта, скандал стал причиной того, что Госархнадзор на последнем этапе строительства обязал компанию приостановить дальнейшие работы. К тому же застройщика не устроило то, что инициативная группа дольщиков взяла на себя часть полномочий по заключению договоров с подрядчиками. "До окончания строительства дом находится в распоряжении нашей компании и мы сами выбираем партнеров на свое усмотрение", — заявил Сергей Дударев корреспонденту Ъ.
       Конфликт усугубился, когда председатель ТСЖ Павел Маркарян получил уведомление о том, что из-за компьютерного сбоя его квартира была продана два раза, и предложение забрать свои деньги, после чего будущий жилец был вынужден поселить в недостроенной квартире своего охранника. Застройщики не скрывают, что заинтересованы сдать дом как можно скорее, так как через месяц их инвестиционный договор с городом заканчивается и компанию ждет штраф за срыв сроков. Однако организаторы ТСЖ намерены препятствовать этому до тех пор, пока строитель не устранит все недоделки.
       
Что делать?
       Как показывает практика, при возникновении серьезных разногласий с застройщиком дольщики все чаще приходят к мысли самостоятельно организовать строительство. Обычно это происходит на завершающем этапе, когда исправить положение сложно. В ход идет уголовное преследование и судебные иски, что не добавляет популярности долевому строительству в целом. При этом специалисты признают, что в ситуации, когда средства частных инвесторов составляют до 80% финансирования строящихся объектов, а банковское кредитование строительства развито очень слабо, отказ дольщиков-потребителей кредитовать жилищное строительство может привести к полной остановке рынка.
       "Конфликты между дольщиками и строителями неизбежны в любом случае. Однако до тех пор, пока городские строители будут выполнять несвойственные им функции заказчиков строительства, дольщики не будут защищены", — считает ректор Института недвижимости Сергей Максимов. Поэтому все большее число аналитиков склоняется к мысли, что на смену договору долевого строительства, который показал себя слабым гарантом сохранности денежных средств дольщиков, должен прийти договор подряда. А с ним и совершенно новая система взаимоотношений инвесторов и строителей. По мнению Сергея Максимова, выходом из ситуации может стать объединение дольщиков в потребительские общества на самом начальном этапе реализации инвестиционного проекта. "В таком случае товарищество дольщиков может напрямую выступать заказчиком строительства, заключая со строителями подрядные договоры, контролируя ход работ и расходование своих средств", — утверждает Сергей Максимов. За строителем должны остаться функции подрядной организации и наемного менеджера проекта.
       Примечательно, что многие строители признают такую модель теоретически верной, но отмечают отсутствие организационного начала — если работу с дольщиками не будет вести застройщик, координировать процесс должен кто-то другой. Например, городская администрация. Специалисты отмечают, что в отличие от московского строительного рынка, где единственным заказчиком выступает правительство столицы, петербургский рынок регулирует себя сам — застройщики и девелоперы сами присматривают участки, готовят архитектурно-строительную администрацию и привлекают частных инвесторов, в то время как город только выделяет участки под застройку. Если бы этот этап работы взяла на себя городская администрация или уполномоченные городом дилеры из числа риэлтерских компаний, разумный баланс участия государства в регулировании строительного рынка можно было бы соблюсти, считают приверженцы новой модели.
       
       АННА НЕВСКАЯ
       
       
       

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...