К концу 2000 года ситуация с обанкротившейся компанией "Виадук" заставила дольщиков других строительных фирм приглядеться к тому, что происходит на строительных площадках. Некоторые из них, сопоставив симптомы, перешли к решительным действиям. Локальные конфликты стали превращаться в судебные иски, а аналитики заговорили о том, что в ближайшее время система отношений между частными инвесторами и застройщиком должна в корне измениться.
Нехороший таун-хаус
Наибольшую сознательность проявили дольщики, участвующие в строительстве элитного жилья. Располагая возможностью платить по $450-700 за квадратный метр жилой площади, эти покупатели достаточно поднаторели в собственном бизнесе, чтобы взять на себя функции заказчиков строительства. Клиентов компаний "Дом-сервис" и "Евродом", например, заняться несвойственной им деятельностью вынудили обстоятельства. В 1998-1999 годах пять дольщиков заключили с этой фирмой договор на строительство таун-хауса на Большеозерной улице в районе Шувалово-Озерки. Их соблазнила относительно низкая цена и возможность получить в собственность три сотки земли. Подрядчиком строительства выступала родственная "Дому-сервис" компания "Евродом". До конца 1999 года дом был подведен под крышу, однако в 2000 году строительство остановилось. Сами дольщики предполагают, что застройщик направил их средства на достраивание других элитных объектов, которых у компании "Евродом" оказалось немало.
Не справившись с ситуацией, учредители компании "Евродом" в конце августа передали акции своей фирмы вместе с пятнами застройки другой фирме, специализирующейся на элитном строительстве. Новый застройщик пообещал дольщикам, что достроит их дом, однако вскоре опроверг факт сделки с "Евродомом". Поэтому в ноябре 2000 года дольщики решили объединиться и самостоятельно достроить свои квартиры, наняв подрядчиков. Но столкнулись с новыми проблемами. Так, одна из секций таун-хауса оказалась продана два раза, а многочисленные кредиторы "Евродома" стали привозить на площадку новых покупателей. В итоге дольщикам пришлось выставить собственную охрану и погасить часть долгов "Евродома", выкупив у одного из кредиторов свой земельный участок за $11 тыс. Однако выяснилось, что в отсутствие руководителей "Евродома" покупатели квартир не могут зарегистрировать свое право собственности на землю и строение. Поэтому сейчас дольщики продолжают держать круговую оборону и ждут решения суда Выборгского района, который должен признать их право собственности на спорное недвижимое имущество.
Нехороший ТСЖ
А вот другая история. Клиенты компании "Росглавматериалы", заключив договоры долевого строительства малоэтажного жилья в 21-м квартале Коломяг, заплатили от $320 до $350 за квадратный метр добротного жилья в малоэтажном доме. Однако и в этом случае строительство, которое должно было завершиться летом прошлого года, по сию пору не закончено. Вдобавок дольщики обнаружили, что "Росглавматериалы" строят совсем не то, что они заказывали — архитектура дома не вполне соответствует проекту, а строительные работы ведутся с нарушением технологии. Тогда покупатели объединились в товарищество собственников жилья и развернули бурную деятельность. Они провели техническое совещание с проектировщиками, итогом которого стал план работ по дому.
Однако переговорный процесс застопорился. Как пояснил корреспонденту Ъ заместитель генерального директора фирмы "Росглавматериалы" Сергей Дударев, вылившись за рамки локального конфликта, скандал стал причиной того, что Госархнадзор на последнем этапе строительства обязал компанию приостановить дальнейшие работы. К тому же застройщика не устроило то, что инициативная группа дольщиков взяла на себя часть полномочий по заключению договоров с подрядчиками. "До окончания строительства дом находится в распоряжении нашей компании и мы сами выбираем партнеров на свое усмотрение", — заявил Сергей Дударев корреспонденту Ъ.
Конфликт усугубился, когда председатель ТСЖ Павел Маркарян получил уведомление о том, что из-за компьютерного сбоя его квартира была продана два раза, и предложение забрать свои деньги, после чего будущий жилец был вынужден поселить в недостроенной квартире своего охранника. Застройщики не скрывают, что заинтересованы сдать дом как можно скорее, так как через месяц их инвестиционный договор с городом заканчивается и компанию ждет штраф за срыв сроков. Однако организаторы ТСЖ намерены препятствовать этому до тех пор, пока строитель не устранит все недоделки.
Что делать?
Как показывает практика, при возникновении серьезных разногласий с застройщиком дольщики все чаще приходят к мысли самостоятельно организовать строительство. Обычно это происходит на завершающем этапе, когда исправить положение сложно. В ход идет уголовное преследование и судебные иски, что не добавляет популярности долевому строительству в целом. При этом специалисты признают, что в ситуации, когда средства частных инвесторов составляют до 80% финансирования строящихся объектов, а банковское кредитование строительства развито очень слабо, отказ дольщиков-потребителей кредитовать жилищное строительство может привести к полной остановке рынка.
"Конфликты между дольщиками и строителями неизбежны в любом случае. Однако до тех пор, пока городские строители будут выполнять несвойственные им функции заказчиков строительства, дольщики не будут защищены", — считает ректор Института недвижимости Сергей Максимов. Поэтому все большее число аналитиков склоняется к мысли, что на смену договору долевого строительства, который показал себя слабым гарантом сохранности денежных средств дольщиков, должен прийти договор подряда. А с ним и совершенно новая система взаимоотношений инвесторов и строителей. По мнению Сергея Максимова, выходом из ситуации может стать объединение дольщиков в потребительские общества на самом начальном этапе реализации инвестиционного проекта. "В таком случае товарищество дольщиков может напрямую выступать заказчиком строительства, заключая со строителями подрядные договоры, контролируя ход работ и расходование своих средств", — утверждает Сергей Максимов. За строителем должны остаться функции подрядной организации и наемного менеджера проекта.
Примечательно, что многие строители признают такую модель теоретически верной, но отмечают отсутствие организационного начала — если работу с дольщиками не будет вести застройщик, координировать процесс должен кто-то другой. Например, городская администрация. Специалисты отмечают, что в отличие от московского строительного рынка, где единственным заказчиком выступает правительство столицы, петербургский рынок регулирует себя сам — застройщики и девелоперы сами присматривают участки, готовят архитектурно-строительную администрацию и привлекают частных инвесторов, в то время как город только выделяет участки под застройку. Если бы этот этап работы взяла на себя городская администрация или уполномоченные городом дилеры из числа риэлтерских компаний, разумный баланс участия государства в регулировании строительного рынка можно было бы соблюсти, считают приверженцы новой модели.
АННА НЕВСКАЯ