Кризис на рынке коммерческой недвижимости, который риэлтеры предрекали еще год назад, наступил. За небывалым подъемом, который продолжался последние 6 месяцев, пришел спад: в настоящее время цены на офисы и торговые помещения превысили разумный предел, а число сделок резко сократилось. Арендаторы и покупатели сегодня оказались не в состоянии платить за коммерческую недвижимость цену, которую диктует рынок.
Оживление в коммерческом секторе рынка недвижимости началось весной 2000 года. Это весьма порадовало профессионалов, которые уже тогда отмечали, что уровень спроса на офисы, торговые площади и склады наконец-то вернулся к уровню 1998 года. Настроение у риэлтеров испортилось вскоре после Нового года, когда стало ясно, что спрос по-прежнему растет, а вот ликвидных помещений катастрофически не хватает. По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, сегодня на 100 заявок от потенциальных арендаторов приходится только 30 предложений. Еще хуже обстоят дела с куплей-продажей — на 100 покупателей всего 15 объектов. Заполняемость ликвидных бизнес-центров класса "Б" — 100% и еще имеется очередь. Так, по словам директора управляющей компании "Бекар" Татьяны Скаландис, за полтора года работы бизнес-центр "Нобель" поднял арендные ставки почти в два раза — с $170 за квадратный метр в год до $300. При этом "лист ожидания" бизнес-центра включает 6 очередников из числа внутренних арендаторов, и на внешний рынок офисы практически не попадают.
Острый дефицит на рынке вызвал небывалый рост цен. Начальник отдела коммерческой недвижимости корпорации "Петербургская недвижимость" Павел Семенов считает, что рыночная цена продажи завышена в среднем на 10-15%, а арендные ставки — на 15-20%. Например, торговые помещения на Невском проспекте уже продаются по $3 тыс. за кв. метр и предлагаются в аренду по $1 тыс. за кв. метр в год. При этом большинство арендаторов готовы платить за торговые площади $150-300 и за офисы — по $60-150. В то же время арендодатели предлагают магазины по $300-500, а офисы — по $150-300.
Цены, как и спрос, продолжают неуклонно расти. Обещают, что к началу следующего года они вырастут еще на 5-10%. А вот количество совершаемых сделок осенью неожиданно сократилось. Такой парадокс свидетельствует о том, что на рынке кризис. По мнению риэлтеров, кризис спровоцировала городская администрация. Бизнесмены считают, что две трети всей городской коммерческой недвижимости не участвует в рыночном обороте, так как основным собственником и монополистом на рынке является КУГИ. Чиновники отчаянно демпингуют — то есть неэффективно управляют вверенным им имуществом. Поэтому риэлтеры хотели бы всю городскую недвижимость отдать в управление частным фирмам. В конце прошлой недели целая делегация риэлтеров отправилась к председателю КУГИ Валерию Назарову и попыталась его в этом убедить. Но господин Назаров скептически относится к такой перспективе, заявляя, что квалифицированных управляющих компаний на рынке явно недостаточно. Понятно также, что терять контроль над лакомым куском собственности город просто не хочет.
Наиболее либеральным поступком КУГИ за последнее время стало распоряжение, регламентирующее порядок реализации невостребованных объектов недвижимости. На продажу будут выставляться далеко не самые ликвидные, а в основном аварийные здания. Риэлтеров, которым свободные площади нужны уже сейчас, это не устраивает. Поэтому они решили избрать другой путь и предложили вице-губернатору свою помощь в решении наболевшего для КУГИ вопроса — отмены коэффициентов социальной значимости, из-за которых около половины городских объектов сдается по цене в десятки раз ниже рыночной, что создает ненужный ценовой дисбаланс.
Над этой проблемой КУГИ безуспешно бьется уже второй год. "А все потому, что при подготовке проектов законов и нормативных актов КУГИ не считается с мнением бизнесменов-практиков", — сказали риэлтеры вице-губернатору и предложили сотрудникам КУГИ создать специальный методический совет со своим участием. Список своих делегатов риэлтеры пообещали представить к 15 октября и сразу приступить к консультациям. Надежда на то, что выгнав льготников из центра, город тут же передаст их помещения в распоряжение риэлтеров, невелика. Но бизнесмены надеются, что при помощи методического совета удастся пересмотреть хотя бы порядок перевода квартир в нежилой фонд — ведь большинство ликвидных помещений на первых этажах сейчас простаивают только потому, что для перевода их в "нежилье" требуется более 30 согласований и специальное распоряжение губернатора.
АННА НЕВСКАЯ