К концу 2001 года на первичном рынке наконец-то ужились две противоречивые тенденции. Рост цен на жилье сопровождается устойчивым спросом на него со стороны покупателей. Для того чтобы удержать спрос на приемлемом для своего бизнеса уровне, инвестиционно-строительные компании прибегают к самым разным способам. При этом явный демпинг соседствует с мощной пропагандой "рекомендуемых правильных" цен. Простой покупатель предпочитает не вникать в суть происходящих процессов и тем самым невольно провоцирует застройщиков к скрытым манипуляциям, способным разбалансировать и без того шаткий рынок нового жилья. С подробностями АЛЕКСАНДР КОЛПАКОВ.
Финансовый провал между этажами
До сих пор деньги дольщиков — основной инвестиционный ресурс жилищного строительства. И их довольно легко получить. Как правило, первые пару этажей девелопер возводит на собственные средства. После этого потенциальных покупателей легче убедить в том, что дом действительно строится.
Подписывая инвестиционный договор и внося деньги до окончания стройки, дольщики, по сути, кредитуют застройщика. Как правило, разброс между ценой квадратного метра на "нулевом цикле" и в готовом объекте составляет 10-15%. Но сейчас наблюдается сужение этого диапазона, поскольку некоторые застройщики, вне зависимости от степени готовности объекта, стали продавать квартиры по фиксированной конечной цене. Таким образом, потребитель встает перед выбором: либо заплатить сразу, но иметь возможность выбрать планировку, этаж и вид из окна, либо повременить с оплатой, но брать из оставшегося.
У подобного псевдокредитования есть и более опасная сторона. Желая на начальном этапе привлечь максимальное число средств, застройщик сознательно устанавливает первую продажную цену на уровне себестоимости строительства, а то и ниже. При этом он рассчитывает, что продажи последующих квартир по более высокой цене позволят перекрыть сложившийся кассовый разрыв. Однако никаких гарантий на этот случай нет. Предложенные по более высокой цене квартиры могут "не пойти", поскольку лучшие планировки уже разобраны "по дешевке". В то же время независимо от хода продаж застройщик обязан платить городу по заключенным инвестиционным договорам. В противном случае власти могут лишить его права на застройку. Чтобы не заморозить объект, начинается перекачка средств с других объектов. В итоге формируется "пирамида".
При благоприятном стечении обстоятельств неизбежные для строителей и инвесторов риски, которые порождает "пирамидальная" схема, можно нивелировать, но для этого менеджерам строительной компании необходимо особое мастерство и прозорливость. По мнению наблюдателей, именно этих качеств не хватило руководителям ЗАО "Росглавматериалы" (РГМ). Несколько месяцев назад из-за схожести принципов работы РГМ с описанной выше схемой компанию настиг глубокий кризис. В результате строителям пришлось продать права на строительство жилого комплекса "Город солнца". А городская инвестиционно-тендерная комиссия, чтобы не сорвать сроки строительства уже начатых РГМ домов, на своем последнем заседании была вынуждена утвердить график рассрочки многомиллионной задолженности по платежам в бюджет ООО "Прагма" — компании, на которую оформлены земельные участки, где ведет строительство РГМ.
Яйца... элитные, типовые и московские
Банкротство крупнейшей строительной компании "Виадук", а затем и череда скандалов, связанных с деятельностью таких строителей, как "Росглавматериалы" и "УНР-86", заставили строителей задуматься над тем, как обезопасить себя при использовании схемы долевого финансирования. Тем более что разумной альтернативы для нее на сегодня по-прежнему нет.
Наученные горьким опытом коллег фирмы, не дожидаясь пока основной их продукт начнет приносить меньшую прибыль, потянулись к широкой диверсификации. Они все активнее придерживаются принципа "не держать все яйца в одной корзине", за научное обоснование которого в 1952 году американский экономист Гарри Марковиц получил Нобелевскую премию. Наработав существенный опыт на каком-либо из сегментов строительного рынка, фирмы двигаются в следующий. Строители типовых домов приступают к проектам повышенной комфортности, а классические "элитчики" внедряются в сегмент массового потребителя. И те и другие в массовом порядке приступают к возведению и даже самостоятельной эксплуатации коммерческой недвижимости. Многие направились в другие регионы, и прежде всего в Москву.
Наиболее ярко эти процессы характеризуют следующие примеры. Группой "Ленстройреконструкция" (ЛСР) приобретен Гатчинский ДСК, при том, что входящие в ЛСР ОАО "Строительная корпорация 'Возрождение Санкт-Петербурга'" и ЗАО "ГРСТ-6" изначально специализировались исключительно на кирпичном дорогом жилье. Кроме того, ЛСР приступила к возведению бизнес-центра класса В+ на Шпалерной улице и открыла собственное подразделение в Москве.
Типичный представитель типового домостроения ЗАО "Строймонтаж" уже второй год работает в столице, строя два жилых комплекса эконом-класса. В Петербурге "Строймонтаж" реконструирует под бизнес-центр бывшую вторую очередь гостиницы "Санкт-Петербург". А осенью 2001 года компания приступила к строительству элитного жилого комплекса на Крестовском острове. Финансово-промышленная группа "Росстро", некогда лидировавшая на сегменте кирпичного домостроения, в последнее время снизила собственные объемы и акцентировалась на управлении недвижимостью и развитии производства.
Приоритеты диверсификации у каждой из компаний разные и обусловлены стратегией руководства и принципами работы на петербургском рынке. Но распределение средств между разными направлениями повышает устойчивость только в том случае, если они не высасывают все средства из основного бизнеса.
Свержение зеленого ига
Еще один парадокс, с которым столкнулись домостроители за последний год — относительно стабильный курс доллара на фоне существенного роста рублевой себестоимости строительства жилья. В результате их прибыль снизилась до минимума. Если о необходимости широкой диверсификации своего бизнеса строители задумались еще в прошлом году, то наиболее существенным событием года текущего стал переход строителей к новой системе ценообразования на первичном рынке. Чтобы выбраться из долларовой ловушки, строители перестали столь вожделенно относиться к зеленой валюте. С этого года большинство из них стали ориентироваться не на курс Центробанка, а на "Расчетный индекс цен на строительно-монтажные работы к ценам 1984 года", который устанавливается Региональным центром по ценообразованию в строительстве и имеет официальный статус. В отличие от курса доллара он хорошо прогнозируем и отражает реальную ситуацию с себестоимостью строительства, причем в рублях. Увы, но принципиальный переход застройщиков на новую систему расчета стоимости строительно-монтажных работ скорее всего не сможет сдержать дальнейший рост цен на первичном рынке. Так, если сегодня индекс цен на строительно-монтажные работы составляет 36% к сметным ценам 1984 года, то к середине 2002 года Региональный центр по ценообразованию в строительстве прогнозирует его увеличение до 42%.