За девять месяцев года на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области продано 6,5 тыс. объектов, что на 28% ниже показателей аналогичного периода 2021 года. В третьем квартале в сегменте реализовано 1,8 тыс. лотов — на 43% меньше, чем в прошлом году. Эксперты отмечают, что геополитическая ситуация, рост ставок по ипотеке и другие обстоятельства этого года в меньшей степени влияют на загородный рынок, а причиной падения спроса называют ограниченное количество и низкое качество готового предложения.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), в июле — сентябре на загородном рынке сохранилась тенденция, наметившаяся во втором квартале года: спрос, державшийся последние два года на рекордно высоком уровне, снизился до объема продаж допандемийных лет. В третьем квартале было продано 1,8 тыс. коттеджей, участков с подрядом и без подряда, что на 43% ниже аналогичного периода прошлого года. Объем предложения на загородном рынке Петербурга и Ленобласти сократился до 16 тыс. лотов — это одно из минимальных значений за всю историю наблюдений, говорят в КЦ «Петербургская недвижимость». При этом объем вывода новых объектов на рынок ниже уровня спроса: в третьем квартале в продажу поступило 1,7 тыс. лотов, а за девять месяцев года — 5,3 тыс. лотов. 92% предложения составляют участки без подряда. Всего за январь — сентябрь на загородном рынке реализовано 6,5 тыс. объектов всех типов, что на 28% ниже аналогичного периода 2021 года.
«Из-за общей неопределенности покупатели стали более взвешенно подходить к покупке загородных лотов. Многие отложили покупку до решения личных вопросов. На объем спроса влияют и высокие цены, и низкий объем нового предложения»,— рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Часть девелоперов начали отказываться от реализации домовладений и выводить на рынок участки без подряда в новых очередях, что связано с низким уровнем спроса и ценами домовладений, слишком высокими для многих покупателей.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований петербургского офиса NF Group, также считает, что одной из причин сдержанного спроса на загородную недвижимость в 2022 году по сравнению с двумя предыдущими годами стало ограниченное предложение готовых объектов. «Что касается участков без подряда, то строительство дома — это длительный процесс, покупатели участков не могут планировать затраты на строительство заранее, а покупать весь объем стройматериалов сразу может оказаться нецелесообразным. Немаловажным фактором снижения интереса также являлся значительный рост стоимости участков»,— добавляет эксперт.
Поддержать спрос на загородном рынке могло бы активное развитие ипотечных инструментов, отмечают в КЦ «Петербургская недвижимость». В структуре сделок различных девелоперов доля ипотеки растет: у некоторых игроков она уже составляет от 25 до 70–80%.
Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по малоэтажному строительству, напротив, полагает, что рост ставок на ипотеку, валюта и внешнеполитические условия сказываются на загородном рынке в меньшей степени, так как загородный дом — это не товар первой необходимости. «В приоритете у покупателя по-прежнему участки. Землю покупают, в основном, чтобы строиться потом. На загородном рынке до сих пор не сформировано предложение домовладений на комплексно развиваемых территориях как единый продукт с финансовыми инструментами как для покупателя, так и для застройщика. Пока появляются лишь единичные примеры»,— констатирует господин Пороцкий.
Госпожа Московченко согласна, что спрос на участки был, есть всегда и превалирует в общем объеме продаж. Среди покупателей действительно распространено мнение, что строить самостоятельно — дешевле, но, как правило, это заблуждение присутствует у тех, кто строит дом впервые. «Для опытных становится очевидным, что объект загородного рынка нужно покупать здесь и сейчас, так как конъюнктура рынка меняется стремительно и реализовать недострой без фиксирования убытков не получится»,— подчеркивает аналитик.
Константин Пороцкий видит на загородном рынке явную закономерность: «То, чего хочется покупателям, стоит больших денег, причем во всех сегментах. А основное предложение, которое люди могут позволить себе, совершено не попадает в рынок. Большая часть домов даже за адекватные деньги по качеству не устраивает покупателя. И это основная доля рынка».