Тенденцией последнего времени стало превращение девелопмента (другое название "развитие территорий") в отдельный вид строительного бизнеса. Свое внимание на него переключает все большее число строительных фирм.
До последнего времени девелоперами себя называли почти все компании, занимающиеся жилищным строительством. Отчасти это было верно: большинство земельных участков, на которых петербургские фирмы занимались строительством, были абсолютно неподготовленными: отсутствовала юридическая подготовка участков, не было инженерных сетей, а потому компаниям приходилось брать на себя в том числе и задачи по "поднятию" территорий "с нуля". При этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, для себя лично: на подготовленной земле затем сама же строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии и обслуживала построенные объекты. Компаний, которые бы избирали девелопмент своим узкоспециализированным бизнесом, долгое время не находилось. Два с лишним года после кризиса дела у строителей шли очень хорошо — рентабельность бизнеса достигала 100%, а иногда и выше. Поэтому отвлекаться на другие, более затратные виды строительного бизнеса никто не хотел.
Но с 2001 года ситуация изменилась. Себестоимость строительства стала возрастать, продажные цены росли не так быстро. В результате рентабельность снизилась до 20-30%. К тому же в городе стала ощущаться нехватка пятен под застройку. А потому девелопмент в чистом виде стал привлекать внимание все большего количества фирм.
Старые принципы
Вообще-то с понятием "девелопмент" в его классическом смысле Петербург познакомился довольно давно — еще в середине 90-х годов, когда в городе реализовывался Жилищный проект РФ. За счет кредита Всемирного банка в двух кварталах города — 74А Каменка и 21Г Коломяги городской "Центр по работе с кредитами банков" (ЦРКБ) осуществил инженерную подготовку земли, разработал регламент застройки территории, получил все согласования с естественными монополистами, а затем, разбив кварталы на лоты, выставил ее на аукцион. Компании, купившие землю, смогли сразу приступить к строительству.
Однако после торжественной сдачи в 1997 году подготовленных ЦРКБ участков в Коломягах и в Каменке, Всемирный банк финансирование Жилищного проекта свернул. Прождав три года, город решил искать новые источники для подготовки территорий. В 1999 году ЦРКБ заключил договор с ассоциацией "Севзаптрансспецстрой" о том, что она в кредит осуществит подготовку земли в кварталах 23А и 10 Шувалово-Озерки (впоследствии землю там выкупила скандально известная компании "Прагма" под строительство "Города солнца").
Таким образом, девелопмент долгое время развивался "под крылом" государства, и "толкателем" идеи развития территорий была либо администрация города, либо государственная структура, ей подконтрольная. С недавних пор ситуация начала меняться. Компании стали выходить на ЦРКБ самостоятельно. Например, сейчас центр готовится заключить договор с фирмой "Инжстрой СПб", которая предложила городу за счет собственных средств провести инженерную подготовку двух кварталов на Ржевке и в Шувалово-Озерках. За это "Инжстрой" просит в собственность часть подготовленных территорий. Причем, как заявил президент ЗАО "Инжстрой СПб" Шамиль Акбулатов, его устроит 20% готового участка. Оставшуюся часть ЦРКБ разобьет на лоты и продаст застройщикам. Таким образом, развитие территорий будет идти по такому же принципу, как и при Жилищном проекте РФ
Новые формы
Новым направлением в девелоперском бизнесе стало развитие промышленных зон. Первой территорией, на которой коммерческие фирмы опробовали свои силы, стала Выборгская набережная. Первопроходцами в этом стали бизнес-центр "Акватория" (финансовая компания "Балтийская группа") и бизнес-центр "Нобель" на Выборгской набережной (московская фирма, имя которой держится в секрете). Эти проекты потянули за собой новые планы по развитию Выборгской набережной. Так, например, компания "Бекар", выступавшая доверенным заказчиком при реконструкции бывшего корпуса завода "Русский дизель" под бизнес-центр "Нобель", получила статус агентства развития территории. "Бекар" собирается развивать участок площадью около 100 га, ограниченный Кантемировской улицей, Лесным проспектом, улицей Академика Лебедева, Финляндским проспектом, Боткинской улицей, Пироговской набережной и Выборгской набережной. При этом риэлтеры намерены превратить этот район в "бизнес-сити" — центр торговли и предпринимательства.
Завод "Русский дизель", комбинаты "Красный маяк", "Красная нить", "Петербургский текстиль", завод им. Климова и другие планируется либо переместить в промышленные зоны на окраине города, либо договориться о продаже их площадей инвесторам. На освободившемся пространстве будут размещены бизнес-центры, рестораны, фитнесс-клубы, торговые комплексы и т.д. Сейчас к проекту активно подключилось ЗАО "Строймонтаж", которое хочет строить на Выборгской набережной бизнес-центр "Петровский форт-2". Планы компании амбициозны: связующим звеном офисного центра, в который войдут три подземных уровня автостоянок, два уровня внутреннего двора-атриума, центральная прогулочная эспланада, сеть магазинов, выставочные залы, кафе, рестораны и гостиницы, станет башня высотой 40 этажей.
Руководство "Строймонтажа" объясняет решение вложиться в Выборгскую набережную дешевизной недвижимости, оснащенностью территории всеми необходимыми инженерными коммуникациями, развитыми подъездными путями.
Будь в центре
Сейчас развитие промышленной недвижимости активизировалось и в других районах города. Например, "Корпорация С" приобрела промышленную недвижимость у АООТ "Знамя труда им. Лепсе" на Дивенской улице. Производство было переведено на Магнитогорскую улицу. А ООО "Знамя труда", на которое была оформлена недвижимость на Дивенской, после юридической очистки зданий, продано группе компаний ЛЭК. К 2003 году ЛЭК построит там первую очередь жилого комплекса "Серебряные зеркала", площадью 50 тыс. кв.м. Инвестиции в него составят $20 млн. При этом, согласно договоренности, "Корпорация С" продолжает вести проект, пробивая согласования у монополистов и в администрации города.
Кстати, "Корпорация С" — одна из немногих компаний, которая занимается девелопментом в центре города: до этого у нее был опыт по переводу промышленного предприятия "Спецавтоматика" с Итальянской, 12 (на месте которого уже построен элитный жилой комплекс), выбивания проекта строительства здания на Преображенской площади (компания ООО "Дом на Преображенской", на которую оформлен участок, куплена компанией Skanska под строительство консульства Финляндии), строительства дома на Каменноостровском проспекте (жилье там строит "Петербургстрой") и др.
Компания "Петербургстрой" сейчас также рассматривает возможность развития промышленной недвижимости — она намерена действовать по такому же принципу, по которому работает "Корпорация С": выкупать недвижимость, проводить ее правовую очистку, получать согласования и продавать.
Поближе к метро
Администрация Петербурга, впрочем, продолжает попытки воздействовать на процесс развития территорий. Например, КУГИ активно создает новые агентства развития территорий, которые будут разрабатывать концепции развития вверенных им участков, привлекать инвестиции, а впоследствии управлять ими. Помимо "Бекара" статус агентств по развитию территорий получили ООО "Агентство по развитию квартала 8-9 Малой Охты" (учредители: фирма, входящая в холдинг "Ост-Вест", ООО "Русско-Голландская торговая компания" и ЗАО "Арена") и ОАО "Агентство по реконструкции и развитию Апраксина двора" (основной учредитель — ООО "Коммерческий центр 'Питер'").
Насколько эффективна будет их деятельность, покажет время. "Первое пришествие" агентств развития территорий в начале 90-х годов результатов не дало: особых прав тогдашние агентства не имели. Некоторые скептики склонны полагать, что нынешние агентства будут работать ненамного успешнее, чем прежние, а их создание — не более чем попытка КУГИ (по инициативе которого и был возрожден институт агентств) утвердиться в качестве главного куратора инвестиционного процесса в городе в споре за этот "титул" с комитетом по строительству.
На самом деле, администрация Петербурга имеет возможность стимулировать развитие территорий: путем налаживания транспортной инфраструктуры. Открытие станции метро "Старая Деревня" это наглядно показало. Вся прилегающая к станции заброшенная промышленная недвижимость сейчас уже раскуплена. Недостроенное здание, выходящее прямо на Торфяную дорогу, недавно купило ООО "Дубль-2". Компания планирует разместить там торговый комплекс площадью 40 тыс. кв. м.
В этом же квартале будет создаваться пешеходная зона "Эрмитаж". Она пройдет перпендикулярно Торфяной дороге вдоль железнодорожных путей до запасников Государственного Эрмитажа, которые сейчас достраиваются. В будущем из предметов, находящихся в запасниках, планируется создать экспозицию. В планах Эрмитажа (эту идею предложил директор музея Михаил Пиотровский) — создание экспозиции гигантских скульптур высотой до 20 метров. В том же квартале завершит еще один недострой "Пневмоэлектронсервис".
Ряд проектов у метро "Старая Деревня" уже реализовано — весной 2001 года ЗАО "Первая мебельная фабрика" открыло торговый комплекс "Мебель-сити" у станции метро "Старая Деревня", инвестиции в него составляют $3,5 млн. Здание разместилось рядом с бывшими производственными помещениями ОАО "ЛОМО". Сейчас мебельщики планируют построить вторую очередь. В самом здании ЛОМО также открыт магазин cash & carry "Мегамарт" (компания "Юнилэнд"). Появился инвестор и на другой крупный недострой — за Серафимовским кладбищем, на Торфяной дороге д. 17. Стройбаза "Рыбинская" намерена превратить "незавершенку" в офисно-торговое здание общей площадью 15 тыс. кв. м.
ОЛЕГ ПРИВАЛОВ