Кризис на рынке коммерческой недвижимости, разразившийся в Петербурге в конце 2001 года, может вновь настигнуть город через 7-15 лет. По мнению некоторых аналитиков, через несколько лет городу станет не хватать дорогих бизнес-центров класса "А".
По данным Ассоциации риэлтеров Петербурга, к концу прошлого года на 100 заявок от потенциальных арендаторов магазинов и офисов приходилось всего 30 предложений. Еще хуже обстояли дела с куплей-продажей — 15 предложений на 100 заявок от покупателей. Из всех сегментов наиболее показательна ситуация с офисными помещениями — за последние два года бизнес-центры города подняли арендные ставки почти в два раза. Наибольшим спросом у арендаторов пользовались офисы по цене от $150 за кв. м в год, а около 70% покупателей останавливали свой выбор на помещениях по $300 за кв. м. Однако цены диктовали продавцы. По данным корпорации "Петербургская недвижимость", бизнес-центры класса "А" (такие как "Нептун" и "Атриум") были ориентированы на ставки около $400-450 за квадратный метр в год. Класса "В" (например "Нобель") — на $250-300. Недорогие деловые центры предлагали офисы по $130-200.
Специалисты полагают, что в 2002 году ситуация существенно не изменится — офисы будут дорожать. По мнению аналитиков ЗАО "Строймонтаж" Марии Могучей и Александра Курочкина, сейчас рынок коммерческой недвижимости постепенно возвращается к состоянию начала 1998 года. По результатам последних двух лет в Москве и Петербурге он характеризуется динамичным развитием: уровень предложения офисных площадей в обеих столицах в 2000 году превысил докризисный уровень. Текущий уровень спроса на дорогие офисные площади класса "А" в Санкт-Петербурге сейчас соответствует показателям августа 1998 года. И, как показывает опыт восточноевропейских соседей, чьи рынки не были отброшены назад экономическим кризисом, через несколько лет Москва и Петербург ощутят нехватку таких помещений.
Московский офис
Емкость столичного сектора офисов высшей категории ("A" и "B") в 2001 году, по оценкам компании Colliers International, составила более 2 млн кв. м. Примерно 30% этого объема относится к помещениям класса "A". Предложение новых офисных площадей в Москве за последнее время (включая готовые здания и новые проекты) превысило докризисный уровень на 28% и достигло 320 тыс. кв. м, из них примерно половину составили дорогие офисы. По оценке Colliers International, из 400 тыс. кв. м площадей, заявленных к вводу в этом году, реально будет сдано в эксплуатацию порядка 250 тыс. кв. м. Специалисты-риэлтеры отмечают, что только 60% площадей попадет на открытый рынок, так как примерно 100 тыс. кв. м помещений строят для себя крупные корпорации. По сведениям компании Noble Gibbons, к 2003 году ежегодное предложение офисов класса "A" в Москве составит свыше 430.5 тыс. кв. м.
Доля незаполненных площадей в офисах класса "А" составляет сейчас всего 5%, при том что год назад она доходила до 17%. Арендные ставки за офисные площади класса "А" в настоящий момент незначительно выросли по сравнению с прошлым годом и составляют в среднем $560 кв. м/год.
И офис в Петербурге
За последний год спрос на рынках аренды и продажи офисных площадей вырос в среднем на 13%, а предложение только на 3%. Соответственно, с ростом спроса рост цен предложения увеличился на 9-11%. Как следствие этого в наиболее успешных бизнес-центрах расценки увеличились до 30%. По данным обзоров в специализированных изданиях, основные бизнес-центры класса "А" и "В" в Петербурге могут сообща предложить около 210 тыс. кв. м офисов. Сейчас эти площади заполнены на 86%.
Емкость офисных площадей класса "А" в Петербурге составляет всего 23,5 тыс. кв. м, при этом их средняя заполняемость постепенно повышается и в среднем составляет 70%. 2001 год охарактеризовался повышением арендных ставок в бизнес-центрах класса "А" на 13%, что составило на май 2001 года $450-600 кв. м/год. Конъюнктура на рынке бизнес-центров класса "А" улучшилась, в настоящее время они уже могут позволить себе тщательно отбирать потенциальных клиентов. В то же время нового строительства бизнес-центров класса "А" в 2001 году не предвидится, хотя в планах у некоторых бизнес-центров класса "В" улучшить свой уровень.
Аналитики отмечают относительную стабилизацию на рынке офисных площадей класса "В" и "С" в Санкт-Петербурге: он пополнился за счет перепрофилирования в офисные центры административно-производственных зданий. В результате бизнес-центры эконом-класса появились в самых неожиданных уголках городского центра — например, на ул. Мытнинской.
Рига ближе
В среднем объем нового предложения высококачественных офисов в Москве, столицах Восточной Европы, Риге и Вильнюсе составляет 20-23% от общего количества площадей. Заполняемость бизнес-центров класса "А" в Москве на сегодня находится на одном уровне с западноевропейскими столицами — в пределах 90-100%. На втором месте по заполняемости — Будапешт, Прага, Таллин и Санкт-Петербург.
В отличие от столиц Восточной Европы и стран Балтии, арендные ставки за помещения класса "А" в Москве и Санкт-Петербурге выросли в среднем на 3-7% по сравнению с 1999 годом. И специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Сейчас по уровню арендных ставок Москва занимает пятое после Лондона, Парижа, Стокгольма и Франкфурта, а Санкт-Петербург — седьмое место, опережая все восточноевропейские столицы и страны Балтии.
При этом специалисты ЗАО "Строймонтаж" отмечают, что несмотря на увеличение объемов предложения, отношение офисных площадей класса "А" на душу населения в Москве и Петербурге по-прежнему меньше аналогичных показателей европейских столиц. При этом наиболее насыщенным является предложение высококлассных офисных площадей в Варшаве. Здесь этот показатель в 3 раза превышает предложение в Лондоне и в Париже, в 2 раза — в Будапеште и Праге и в 8 раз московское предложение.
По наблюдениям Марии Могучей и Александра Курочкина, темпы роста предложения площадей класса "А" в Москве за период с 1999 по 2001 годы соответствуют показателям столиц Венгрии и Чехии. При этом население в Москве в 8 раз больше, чем в Праге, и в 6 раз больше, чем в Будапеште. Это свидетельствует о существенном потенциале для дальнейшего развития этого сегмента в Москве.
Характеристика рынка офисных площадей класса "А" в Санкт-Петербурге в большей степени соответствует Риге и Вильнюсу, которые на четыре года опережают наш город. В Вильнюсе и Риге в 2000 году был отмечен всплеск предложения. В Петербурге последствием кризиса 1998 года явилось отсутствие предложения новых площадей класса "А". Тем не менее, стабилизация общеэкономической ситуации в России уже вызвала повышение спроса на такие площади. Уровень заполняемости бизнес-центров растет в год на 6-7%, и на ближайшие 2-3 года аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение емкости рынка офисных площадей класса "А" в Петербурге.
Купят все
Данный вывод аналитиков компании "Строймонтаж" уже вызвал скепсис конкурентов, поднаторевших в управлении бизнес-центрами среднего класса. По их мнению, компания пытается оправдать амбициозный проект строительства гигантского комплекса "Петровский форт" на Выборгской набережной, с которым намерена выйти на новый для себя рынок. Тогда как наибольшим спросом в городе по-прежнему пользуются недорогие офисы. В то же время, по мнению вице-президента корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслава Семененко, в ситуации, когда спрос по всем секторам рынка коммерческой недвижимости в 20-30 раз превышает предложение, строить можно все что угодно. Он так же добавил, что и его корпорация рассматривает возможность строительства новых офисных зданий.
АННА НЕВСКАЯ