С этого года российским регионам рекомендовано использовать петербургский опыт реконструкции жилых домов первых массовых серий. К такому выводу пришли участники очередного заседания комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Ассоциации "Северо-Запад", которое прошло в Пскове. Предполагается, что в ближайшее время контроль за реконструкцией "хрущевок" будет возложен на общероссийский координационный центр при российском Госстрое. С подробностями ОЛЕГ ПРИВАЛОВ.
Петербург задумался над концепцией реконструкции домов первых массовых серий раньше других городов, поскольку "хрущевки" составляют более 10% всего жилого фонда. Такие дома строились в Ленинграде с 1958 по 1970 год. Всего возвели 2,4 тыс. зданий или примерно 190 тыс. квартир, в которых проживает 11% городского населения города.
Несмотря на то что капитальные конструкции зданий не успели исчерпать свой физический ресурс, их инженерное оборудование требует полной замены, а плохая теплоизоляция приводит к неоправданным расходам энергии, в три раза превышающим современные нормативы. Кварталы, застроенные в 60-е годы, представляют собой бездворовые пространства с узкими проездами и полным отсутствием парковок и тротуаров. Квартальные инженерные сети также требуют замены и санации, поскольку сроки их амортизации превышены. В то же время это малогабаритное дешевое жилье до сих пор является достаточно востребованным.
Первая программа реконструкции жилых домов массовых серий была разработана консорциумом в составе ОАО "ЛенНИИпроект", ОАО "Петербургстрой", Санкт-Петербургского фонда развития рынка недвижимости, МП "Ленгипроинжпроект" и ДСК-3 еще в 1999 году. Утвержден документ был постановлением правительства Санкт-Петербурга в феврале 2000 года. В соответствии с ним, реконструкцию "хрущевок" предполагалось осуществлять без отселения жильцов, финансируя проекты как за счет инвесторов, так и средств бюджета города.
Первый и пока последний подобный эксперимент был осуществлен компанией "Петербургстрой", утеплившей и заменившей инженерные коммуникации в одной из "хрущевок" на Торжковской улице. В процессе реконструкции пятиэтажка была достроена мансардой. Это позволило сделать вывод о том, что "хрущевки" могут служить как ресурс получения дополнительных жилых площадей на ранее освоенных территориях. Запас прочности этих зданий позволяет осуществлять надстройку одним-двумя мансардными этажами в легких конструкциях, а значительные резервы территорий кварталов позволяют увеличить плотность существующей застройки.
Соответствующая региональная программа реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге охватывает 100 кварталов застройки 60-х годов площадью 2,5 тыс. га и 8,9 млн кв. м расположенного здесь жилья. Программа рассчитана на 20 лет, на ее реализацию потребуется около $4,5 млрд. Однако до последнего времени инвесторы игнорировали призывы городской администрации вкладывать средства в реконструкцию "хрущевок" — доход, полученный от реализации мансардных надстроек, не покрывал расходы на реконструкцию всего здания и благоустройство территории.
Ситуация изменилась только в середине прошлого года, когда власти ввели особый порядок перечисления средств на развитие городской инфраструктуры для компаний, ведущих строительство внутри таких кварталов. Перечисления инфраструктурных денег в бюджет на 100% инвесторам было разрешено заменять работами по реконструкции "хрущевок" и инженерному оборудованию территории квартала. С этого момента интерес инвесторов к подобным проектам стал медленно нарастать. Правда, специалисты сразу отметили, что методики определения затрат инвестора на подобные работы на законодательном уровне не приняты, а потому у компаний могут возникнуть определенные сложности при подтверждении своих трат на реконструкцию.
Есть также скептики, которые полагают, что "хрущевки" надо просто сносить: смысла восстанавливать дома первых серий просто нет, так как они и морально и технически устарели еще 10-15 лет назад. Правда, такой вариант решения проблем "хрущевок" потребует уже не $4,5 млрд, а суммы на порядок большей — ее нет ни в бюджете, ни у инвесторов.
В связи с этим Ассоциация "Северо-Запад" признала местный опыт реконструкции "хрущевок" — при всех его недостатках — оптимальным. По сути дела, это опыт теоретический: есть лишь программа. Но у других городов Северо-Запада даже программы пока отсутствуют. Участники заседания также обратились в Госстрой с предложением до конца 2002 года образовать общероссийский координационный центр по реконструкции зданий первых массовых серий. Предполагается, что центр организует сбор и обработку информации по реконструкции "хрущевок" в различных регионах.