В августе администрация Петербурга определила районы, которые будут подвергнуты интенсивной жилищной застройке до 2010 года. Выкладки комитета по строительству распространяются на ближайшие 8 лет. Согласно программе, до 2010 года земельные ресурсы города позволяют возвести около 22 млн квадратных метров жилья. При этом чиновники обещают готовить участки к строительству за счет бюджета. Вопрос в том, кто будет контролировать эти финансовые потоки.
Без сетей — фикция
Сейчас в городе ежегодно вводится немногим более 1 млн квадратных метров жилья. И уже больше года строители твердят о надвигающемся дефиците свободных пятен под застройку. Строительство на том или ином земельном участке возможно только при наличии подведенных коммуникаций — тепло-, водо- и электросетей. А инженерно освоенных территорий в Петербурге осталось крайне мало. Программа развития жилищного строительства в Петербурге на период до 2010 года обещает эту проблему решить.
Наиболее крупные территории под застройку определены в северных районах и на Юго-Западе. В ближайшие три года наиболее активно будут застраиваться Приморский, Выборгский и Калининский районы, где можно разместить первые 7 млн квадратных метров жилья из запланированных 22 млн. На территориях Шувалова--Озерков в первую очередь будут застраиваться участки вдоль Выборгского шоссе (кварталы 9-10) и в районе Беговой улицы (кварталы 18, 23а и 60), а также кварталы 15, 19а-б и 20. Общий объем запланированного ввода жилья по Выборгскому району — до 2,5 млн квадратных метров. В Приморском районе строительство будет вестись в Северо-Приморской части (кварталы 56а-б, 58, 59а-б), в Коломягах (квартал 21а-б). В Калининском районе строительство развернется вдоль Лабораторного проспекта (квартал 36) и на участке между проспектом Маршала Блюхера и Ключевой улицей. Помимо городских районов интенсивной застройке, по мнению чиновников, могут подвергнуться Колпино, Пушкин, Павловск, Курортный район.
Однако, чтобы эти планы состоялись, городским властям необходимо завершить строительство Приморской котельной, газопровода в северной части Петербурга и третьей очереди Северной водопроводной станции. Кроме того, предстоит локализация Приморской свалки.
По утверждению первого заместителя председателя комитета по строительству Александра Лобанова, все вышеупомянутые инженерные работы город способен провести самостоятельно. "В этом году от строителей на развитие городской инфраструктуры в бюджет города поступит около 1 млрд рублей. Этих денег вполне достаточно для того, чтобы готовить земли в рамках программы. Однако сейчас инфраструктурные деньги "растворяются" в бюджете и направляются на иные цели", — говорит господин Лобанов. Тем самым чиновники от строительства намекают на необходимость пересмотреть механизм расходования средств, которые застройщики перечисляют в городскую казну.
Как это было?
Первый раз город попробовал самостоятельно заниматься инженерной подготовкой земли в середине 1990-х годов. Работы велись в рамках Жилищного проекта РФ за счет средств кредита Всемирного банка. Затем право аренды земли на инвестиционных условиях в Каменке и Коломягах власти продавали на земельных аукционах. У инвесторов такая практика нашла понимание, поскольку значительно упрощала их жизнь. Ведь частный застройщик, осуществляющий прокладку газо-, тепло-, водо- и электросетей, вынужден проходить согласования со всеми естественными монополистами города: "ТЭК СПб", "Водоканалом", "Ленэнерго" и т. п. На это уходит много времени. Кроме того, зачастую эти предприятия предъявляют инвестору завышенные требования. В результате стоимость подготовки приближается к стоимости строительства самого дома, что, мягко говоря, снижает инвестиционную привлекательность строительства.
Следующими в рамках Жилищного проекта планировалось освоить кварталы 10 и 23а в Шувалове--Озерках. Но после кризиса 1998 года с мечтами о западных кредитах пришлось распрощаться. Поэтому город решил вести подготовку этих кварталов без помощи Всемирного банка. Властям удалось договориться с ассоциацией "Севзаптрансспецстрой" о том, что компания подготовит кварталы в кредит, а вернет вложения после продажи участков. В 2000 году их оптом скупила компания "Прагма". Сейчас там строится комплекс под названием "Город солнца". По такому же принципу — с привлечением товарного кредита — готовилась к продаже деловая территория "Пулково-3". Сейчас почти все лоты на этом участке распроданы.
Впрочем, были и менее удачные попытки. При этом неудачи преследовали город как раз в тех случаях, когда власти заявляли о готовности справиться с инженерной подготовкой самостоятельно, без привлечения средств частных девелоперов. Так, например, довольно долго существовал проект "Северная долина" (предполагавший застройку 545 гектаров земли в Приморском районе). После того как западные банки отказались кредитовать там инженерию, город заявил о намерении освоить ее за счет бюджетных средств. Последний раз речь об этом зашла в начале 2001 года, однако соответствующая строчка не появилась даже в бюджете на этот год.
В связи с этим говорить о существовании у городских властей серьезного опыта самостоятельного финансирования таких проектов не приходится.
В одни руки!
Новая программа развития жилищного сектора до 2010 года призвана переориентировать финансовые потоки, поступающие в бюджет города от строительных фирм, пропустив их через комитет по строительству. При этом сама программа является довольно "сырой" и не стыкуется с рядом других городских программ. Например, документ не указывает, какими резервами обладает центральная часть города. Объемы жилищного строительства здесь напрямую зависят от того, насколько успешно центр будет освобождаться от промышленных предприятий. А это уже программа другого комитета — экономического развития, промышленной политики и торговли.
Борьба за реализацию программы жилищного строительства, то есть за инфраструктурные средства, еще впереди. Сейчас миллиардными поступлениями от городских инвесторов распоряжается комитет финансов. Строительные фирмы уже несколько лет настаивают на том, чтобы их отчисления за право строить были выделены в отдельную строку бюджета. Но пока эти совместные попытки оканчивались провалом. Правда, до последнего времени комитет по строительству не очень усердствовал в борьбе: еще три года назад инфраструктурные деньги поступали в бюджет крайне нерегулярно — город получал лишь немногим более 100 млн рублей в год. Теперь эта сумма на порядок больше и бороться есть за что. К тому же, если комитет по строительству проиграет, его программа развития жилищной отрасли так и останется не более чем благим пожеланием. Правда, у комитета финансов есть свои веские доводы для того, чтобы оставить инфраструктурные поступления у себя. Пополняя доходную часть бюджета, эти суммы идут не только на строительство инженерных сетей, но и на латание бюджетных дыр.
ОЛЕГ ПРИВАЛОВ