«Любые потрясения влияют на бизнес негативно»

Проект создания на месте 39 старых советских кинотеатров в Москве районных центров с торговой и развлекательной составляющей еще полностью не завершен, но уже второй раз попал в зону турбулентности. В пандемию девелопер проекта ADG group столкнулся с задержкой поставок оборудования, а сейчас из-за западных санкций вынужден искать замену технике и брендам, ушедшим с российского рынка. Управляющий партнер ADG group Григорий Печерский рассказал “Ъ”, как компании приходится менять концепцию центров и почему не стоит ждать подъема рынка коммерческой недвижимости.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Ваш проект трансформации 39 кинотеатров в центры «Место встречи» начался еще до пандемии, не говоря уже о военных действиях на Украине. Сколько объектов удалось открыть и не будете ли замораживать незавершенные?

— Сейчас открыты 12 объектов, еще 13 центров завершим в этом году, остальные откроем в 2023 году. Планов заморозки нет.

— Как череда кризисов влияет на строительство?

— В пандемию мы столкнулись со сложностями в поставках инженерного оборудования, которое производилось в Китае и других странах. Тогда с какими-то последствиями и задержками мы смогли справиться. Сегодня из-за санкций снова сталкиваемся с невозможностью поставок значительного количества элементов для строительства зданий, инженерных систем и других составляющих. Но мы выстроили отношения с подрядчиками и поставщиками, что позволило найти решение. Все необходимое, чтобы завершить строительство и заменить недоступные материалы и оборудование, есть.

— С чем конкретно были сложности?

— В большой степени с инженерным оборудованием и системами, которые производились в других странах и теперь не поставляются в Россию, например, лифты и эскалаторы. Для сложных систем мы нашли замены в Юго-Восточной Азии и Турции без потери качества. Сегодня все важные элементы находятся в поставке или уже смонтированы.

— Повлияла ли на работу компании мобилизация?

— Безусловно, мы видим влияние на посещаемость. Но сравнивая районные центры с крупными торговыми объектами, понимаем, что у нас нет таких кардинальных изменений. Мы фиксируем небольшое отклонение в трафике, в пределах 5%. Что касается самой компании, работаем в нормальном режиме. У нас не произошло внутренних изменений и не останавливались процессы.

— Исходно бюджет проекта составлял 40 млрд руб., к 2017 году он вырос до 50 млрд руб. Но за последние три года заметно подорожали стройматериалы и выросла стоимость работ. Изменилась ли с учетом этого общая смета строительства?

— Стоимость материалов колоссально выросла за последние девять месяцев.

Мы наблюдаем значительное подорожание инженерных систем, которые приходится импортозамещать. Некоторые позиции подорожали на 120%.

Но последний бюджет, который я объявлял — около 60 млрд руб.,— пока не менялся. Нам хватает заемных средств.

— Исходно предполагалось открыть новые центры на месте старых кинотеатров к чемпионату мира по футболу 2018 года. Почему произошло такое серьезное смещение сроков?

— Вероятно, здесь какая-то ошибка. Мы приобрели объекты в декабре 2014 года, а чемпионат был летом 2018 года. Рассчитывать построить за такой срок 39 объектов, мягко говоря, недальновидно. К чемпионату мира мы планировали открыть один объект, что тоже было очень амбициозно. И хотя речь идет о реконструкции, а не о новом строительстве, мы все равно столкнулись с целым набором сложностей, на которые не рассчитывали, поэтому первый объект открылся только в 2019 году.

Все остальные объекты мы планировали открывать поэтапно, но за последние три года произошло огромное количество непредсказуемых событий мирового масштаба.

Конечно, все они отразились не только на стоимости строительства, но и на сроках ввода объектов в эксплуатацию, и даже на концепции самих центров. Поэтому сказать, что сейчас непростой период для девелопера, особенно коммерческой недвижимости,— это ограничить себя в эмоциях.

— Насколько кардинально в процессе строительства пришлось менять концепцию объектов?

— Исходно мы отталкивались от того, что наши объекты сразу попадают в центр определенного густонаселенного спального района, где надо дать людям возможность проводить досуг, совершать покупки, поесть вне дома, отдыхать с друзьями и детьми. Такая идея, по сути, является противовесом типичному большому торговому центру, куда надо ехать на весь день, закладывать время на дорогу, провести несколько часов в огромном здании, где, действительно, можно получить исчерпывающий спектр товаров, услуг и развлечений. Мы хотим, чтобы люди никуда не ездили и могли отдохнуть, не покидая свой район,— сходить в кафе или ресторан, посмотреть кино, пойти в детский развлекательный центр, в спортклуб. И эта идея не изменилась с первого дня, когда мы только придумали весь проект.

— Но сейчас меняется в целом рынок ритейла.

— Да, изменилась скорость, с которой движется рынок. Практически все научились активно в онлайне покупать продукты, одежду и в принципе делать многие вещи дистанционно.

Люди больше не настроены на поездки в крупные торговые центры, поэтому их посещаемость падает, в то время как в районных объектах, включая наши, наоборот, начинает понемногу расти.

Изменения в наполнении наших объектов были достаточно значимыми. Мы пробовали разные форматы: где-то больше fashion-составляющей, где-то больше развлекательной, где-то спортивной, где-то больше кафе и ресторанов. Соответственно, в зависимости от конкретного района мы несколько адаптировали формат. Если говорить о «средней температуре по больнице», то мы сегодня видим очень высокий спрос на спорт. В этой категории мы нашли надежного партнера — DDX Fitness.

Супермаркеты тоже адаптируем в зависимости от района. Где-то мы разместили более доступный дискаунтер «Да!», где-то у нас «Перекресток», где-то «Пятерочка». Мы должны адаптировать каждое здание на те потребности и возможности, которые есть у жителей конкретного района. Это, кстати, одна из сложностей, с которой мы научились работать.

— Вы позиционируете свои объекты как центры активностей жителей районов, а не просто торговые точки. В чем именно отличия?

— Мы сотрудничаем с мэрией. Например, к проекту «Московское долголетие» присоединилось три центра: «Место встречи Нева», «Место встречи София» и «Место встречи Эльбрус». Рассматриваем возможность размещения МФЦ в качестве арендатора. Взаимодействуем с городскими властями по поддержке предпринимательских инициатив, по вопросам размещения спортивных объектов, организации мероприятий внутри зданий и на прилегающей территории, работаем с библиотеками.

— Сотрудничество с городом выгодно с коммерческой точки зрения?

— Трафик, который мы благодаря этому собираем, трансформируется дальше в потребление: люди идут в кафе, фитнес-клубы и супермаркеты.

— Будет ли проходить ротация арендаторов после открытия объектов?

— Это неизбежно. Первая причина — не совершают ошибок только те, кто ничего не делают. Мы тоже совершаем ошибки, но главное — признавать и исправлять их. Это тоже зачастую отражается на изменениях, которые происходят внутри зданий. Если видим, что предложение, которое мы дали, не сильно востребовано потребителем, соответственно, должны его оперативно заменить.

Вторая — меняется сам рынок. Из последних событий — уход ряда крупных международных брендов из России, что окажет значительное влияние на концепцию торговых центров. Раньше количество якорных арендаторов, не связанных с едой, было достаточно значимое, но сегодня их, по сути, на рынке не осталось.

Сформировать настолько сильные бренды, которые были до кризиса, за три месяца точно не получится — это огромная работа, которая тоже наверняка не в 100% случаев будет успешной с первого раза. В этом плане мы тоже частично пострадали, потому что в объектах присутствовали большие международные операторы: у нас должен был открыться H&M, уже работал JYSK, а на стадии подписания находился Starbucks.

— Какими компаниями вы заменили эти бренды?

— Договор со Starbucks у нас был только на стадии подписания, и в момент открытия одного из объекта пришлось сделать выбор в пользу действующего бренда, а не ждать, пока закончится процесс передачи бизнеса Starbucks новым партнерам. Мы взяли Surf Coffee. На месте, где планировался H&M, будет универмаг модной одежды российских дизайнеров. Аналогичная ситуация с JYSK.

— Наиболее пострадавшей отраслью и во время пандемии, и с началом специальной военной операции на Украине стали кинотеатры. Планируете ли вы их открывать в строящихся объектах?

— Что будет в будущем с киноиндустрией, я не возьмусь прогнозировать. Мы по-прежнему выполняем обещания в части культурно-развлекательной составляющей, это могут быть и детские развлекательные направления, и спортивные. Мы все равно даем нашим потребителям что-то кроме торговли, услуг и кафе.

— То есть открытия кинотеатров в будущих объектах ждать не стоит?

— Мы не отказываемся от этой функции. Если со стороны сетей кинопроката будет желание развиваться, у нас для этого есть все возможности. Мы строим здание так, чтобы в нем можно было открыть кинотеатр. Можно ли эти площади использовать под другой функционал? Конечно, например, под детский развлекательный центр. Но мы готовы открывать кинотеатры и сдавать в аренду площади под кинопоказ, если на это будет спрос.

— Какая доля площадей в объектах, которые готовятся к вводу в 2022–2023 годах, уже законтрактована арендаторами? Достаточно ли ее для успешной работы комплекса?

— Здесь имеет смысл поговорить об изменении процесса сдачи площадей в аренду или их коммерциализации в свете событий последних трех лет. Раньше все большие сети планировали свое развитие на год-два и больше. На стадии проектирования мы уже подписывали договоры с якорными арендаторами, а ближе к открытию, за год-полтора,— со средними, а с операторами киосков и небольших островков — за четыре-шесть месяцев. Сегодня все изменилось. Никто не может планировать жизнь на два-три года вперед. Теперь сети готовы брать на себя конкретные обязательства перед девелоперами по совершенно другому принципу: два года превратились в шесть месяцев.

— Этот срок касается крупных арендаторов?

— Да, про маленьких я не говорю совсем. Но, несмотря на это, в открывающихся в ближайшие пару месяцев объектах достаточно высокая заполняемость, потому что последние примерно три месяца мы подписали большое количество сделок. К декабрю все объекты будут заполнены на 80% и больше.

— В 2021 году ООО «Эдисонэнерго» (владеет и управляет строительством и готовыми торгцентрами «Место встречи») при выручке в 568 млн руб. получило чистый убыток в 1,9 млрд руб. Когда вы рассчитываете выйти на положительный показатель прибыли?

— Девелоперский бизнес капиталозатратный и требует большого количества времени на развитие. А мы еще находимся в стадии девелопмента и продолжаем инвестиции в завершение строительства. Это предполагает, что инвестиционных расходов будет больше, чем операционных доходов. Но мы смотрим на операционную эффективность каждого конкретного объекта и до конца этого года, несмотря на сложности, намерены выйти в плюс — все объекты будут генерировать прибыль, кто больше, кто меньше. Внутренний бизнес-план предполагает, что в 2025 году мы стабилизируемся и выйдем на запланированные показатели и достигнем поставленных финансовых целей.

— В 2017 году вы ожидали, что доходность объектов будет составлять 20% годовых. Удалось ли уже открытым комплексам выйти на такой показатель?

— Наверное, в моменте о доходности говорить сложно и рано, и, конечно, мы не можем сказать о том, что вышли на доходность 20%.

— В 2017 году в интервью “Ъ” вы отрицали участие в капитале вашего проекта главы «Первого канала» Константина Эрнста. Позже выяснилось, что он все-таки имеет долю в кипрском офшоре материнской компании ООО «Эдисонэнерго». Почему тогда это было секретом?

— Я думаю, имеет смысл задать этот вопрос Константину Львовичу (Эрнсту.— “Ъ”).

— Последние пару лет на рынке недвижимости ходили слухи о том, что кредитор проекта банк ВТБ может забрать объекты в свой портфель — якобы за проблемы с обслуживанием займа. Насколько это соответствует действительности?

— Кредит мы обслуживаем полностью, мы ни разу не нарушили никаких обязательств, связанных с выплатой процентов, поэтому сегодня никаких проблем с этим мы не видим.

— Не планируете ли вы выходить из этого бизнеса или продавать долю в нем?

— Здесь есть две мысли для полного и понятного ответа. Первая — простая и примитивная — в бизнесе продается все. Для этого мы создаем продукт, который имеет свою стоимость, которая постоянно растет, и есть желающие получить этот продукт. На любом этапе, если мы получим интересное предложение, конечно, его рассмотрим и при положительном стечении обстоятельств можем продать проект.

Но что касается текущей внутренней мотивации, то она немного про другое, потому что есть ответственность за принятые на себя обязательства — доделать то, что начали, поскольку это очень крупный проект с точки зрения масштабов города.

— Есть ли у вас юридические обязательства перед городом, что нельзя выйти из проекта до тех пор, пока не будет завершена реконструкция всех объектов?

— Нет таких обязательств. Мы понимаем, что для столицы это важный масштабный социальный проект.

— Когда, на ваш взгляд, рынок торговой недвижимости восстановится от кризиса?

— Мне кажется, до того состояния, в котором он был,— никогда. Того, что мы видели пять-десять лет назад на рынке торговой недвижимости, больше не будет. И девелоперам, и ритейлерам, и рестораторам предстоит адаптироваться, изменить подход и продукты, которые мы делаем, среду, диджитал-инфраструктуру и коммуникацию с клиентами.

Если говорить об оборотах и продажах, сейчас есть значительное снижение в ряде сегментов розничной торговли. При этом в продовольственной рознице наблюдается рост на 12,1% год к году. На снижение покупательной способности населения влияют негативные ожидания, связанные с текущей экономической конъюнктурой и тенденцией к переходу на сберегательную модель поведения потребителей в нестабильной экономической ситуации. В России эта тенденция проявляется особенно ярко в связи с «исторической памятью народа». Я надеюсь, что это не долгосрочный тренд и в ближайшие месяцы мы увидим обратную динамику. Но это произойдет, если в стране не будет происходить событий, потенциально сильно влияющих на экономику. Любые потрясения влияют на бизнес негативно. Соответственно, нам нужна стабильность, и тогда можно будет говорить о тенденции возврата к росту оборотов ритейлеров.

Интервью взяла Дарья Андрианова