При том разнообразии жилья, которое предлагается на городском рынке, стены однокомнатной квартиры в пригороде Санкт-Петербурга начинают давить на нервы. Поэтому корреспондент Ъ ЛИЛИЯ ТРЕТЬЯКОВА решила улучшить свои жилищные условия, не откладывая дело в долгий ящик.
Разница между стоимостью моего жилья и квартиры в городе составляет примерно $5-7 тыс. Первое, что пришло мне в голову, — обратиться за этой суммой в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Однако здесь меня сразу огорчили отказом. "Во-первых, мы даем кредиты на сумму не менее 70% от стоимости квартиры. А во-вторых, сейчас кредиты вообще не оформляются: у нас идет реформирование структуры агентства", — ответил мне по телефону сотрудник АИЖК. Аналогичная неудача постигла меня в российско-американской компании по ипотечному кредитованию "Дельта-кредит" (по статистике, на нее приходится самый большой объем выданных ипотечных кредитов. — Ъ). Минимальная сумма кредита та же — 70-80% от стоимости квартиры. Величина процентной ставки — 15-18%, рассрочка на десять лет. Получается, что, взяв кредит размером $20 тыс. и погашая ежемесячно по $200, я буду ежегодно платить порядка $3 тыс. только процентов. Правда, через три месяца после оформления кредита разрешается погасить его полностью, но где же взять такие деньги сразу?
Обзвонив остальные организации, я пришла в отчаяние: получить кредит меньше 80% от стоимости квартиры можно только в Сбербанке — минимальная сумма $5 тыс. Кредиты дают в рублях и в долларах на срок до 15 лет. Но процентная ставка очень высока — 12% для валютных и 23% для рублевых кредитов. К тому же пугает перечень документов, которые заемщик должен предоставить в банк, насчитывающий несколько десятков пунктов. Прежде всего для получения кредита размером $5 тыс. и выше придется запастись справкой о вменяемости из психдиспансера, а для займа более $10 тыс. требуется еще и дополнительное имущество, которое банк возьмет в залог (в придачу к приобретаемой квартире, залог которой во всех случаях обязателен). Супруг (супруга) заемщика должен письменно сообщить банку, что не возражает против кредитования своей "половины". И даже если вы развелись менее трех лет назад, все равно придется обзавестись его (ее) согласием. Помимо сведений о годовой зарплате необходимо предъявить заявление поручителя (или даже нескольких), которые согласятся в случае чего погасить ваш долг. Ясное дело, при этом учитывается только официальный доход как заемщика, так и его поручителей. Его должно хватать на то, чтобы погасить кредит за 15 лет.
Моя официальная зарплата составляет 2 тыс. рублей. Остальное я получаю "черным налом". К тому же, может статься, я поменяю эту работу, и "белой" зарплаты на новом месте не будет совсем. Отдельная проблема — найти поручителей. Во-первых, по статистике, число петербуржцев, у которых реальный доход совпадает с налогооблагаемым, составляет лишь 20%. Во-вторых, поручитель в течение срока займа не может сам брать кредит, выступать поручителем по другим кредитным договорам и менять место работы со снижением заработка. Таких самоотверженных людей найти сложно.
Ставки сделаны
Поняв, что кредита мне не видать, я продолжила поиски из чисто спортивного интереса. Оказалось, что почти все предлагающие ипотеку кредитные организации предъявляют примерно одинаковые требования к списку необходимых документов. А вот прочие условия кредитования весьма разнообразны. Например, Балтийский банк реализует ипотечную программу с несколькими застройщиками, предлагая кредиты для покупки квартир в двух десятках строящихся домов. Однако его условия оказались мне невыгодны: расчеты только в валюте и мизерная рассрочка (заем предоставляется не более чем на пять лет под 15-19% годовых в зависимости от срока).
Банк "Санкт-Петербург" выдает ссуды на срок до трех лет, а его процентные ставки мне просто не по карману: 27-32% — по рублевым кредитам и 17-22% — по валютным. Ставки в банке "Первое О.В.К." ниже: от 12% с рассрочкой до 15 лет. Однако досрочное погашение кредита разрешается только на седьмой месяц с момента оформления. Причем, если заемщик погашает кредит с 7-го по 60-й месяц, ему придется уплатить штраф в размере 3%, а с 61-го по 96-й месяц — 1%.
Условием получения кредита в большинстве банков является участие кредитора в выборе квартиры. Если найденный заемщиком вариант не устраивает банк, он может отказать в выделении ссуды. Некоторые банки (Промышленно-строительный банк, Петровский народный банк, Петербургский социальный коммерческий банк, Урало-Сибирский банк и др.) предлагают кредиты под гарантии предприятия, на котором работает заемщик. В этом случае поручитель должен быть клиентом банка-кредитора. Таких служащих кредитуют на срок всего до пяти лет под 14-36% годовых.
В 2001 году к процессу ипотечного кредитования решил присоединиться и Смольный. Чиновники разработали и утвердили целевую программу "Развитие долгосрочного жилищного кредитования на 2002-2012 годы". За это время на развитие ипотеки из бюджета планируется выделить $33,3 млн. Деньги на первоначальный взнос в объеме 40-50% от стоимости квартиры можно получить в качестве субсидии от города. Стандартная процентная ставка — те же 18% годовых, но для малоимущих (учитывая официальный размер моего заработка, я могу претендовать на этот статус) предусмотрены льготы — вплоть до 2%. Срок кредитования — 10 лет. Но и этот кредит мне не получить: во-первых, обязательный ежемесячный доход должен быть не меньше 8 тыс. рублей, а во-вторых, я прописана в Ленобласти, значит, на меня эта программа не распространяется. Правда, областное правительство в конце января приняло свою ипотечную программу, но она рассчитана только на очередников.
Остается рассрочка
Таким образом, наиболее выгодным способом приобрести новую квартиру оказалась покупка жилья в строящемся доме в рассрочку. Правда, для этого нужно было стать дольщиком будущего дома, на месте которого пока стоял только забор. Строящееся жилье в рассрочку продают несколько компаний. Например, ЗАО "ЛенспецСМУ" предлагает покупателям такие условия: первый взнос 30-50% от стоимости всей квартиры, остальное выплачивается до конца строительства. Аналогичные схемы реализуют ЗАО "Строймонтаж" (первый взнос 20-80% с выплатой остатка в течение года-полутора), ОАО "Петербургстрой-Сканска" (30%, рассрочка на год) и другие компании.
Лично меня устроили условия ЗАО "Северный город". Мне предложили ежемесячно вносить сумму от $300 и в последний месяц рассрочки уплатить остаток (например, продав имеющуюся квартиру). Или сделать крупный первоначальный взнос, а остаток выплачивать каждый месяц равными долями. Я выбрала первый вариант. Квартира стоимостью $21 тыс. (при единовременной оплате) обошлась мне при такой схеме уплаты в $23,7 тыс. Эта сумма зафиксирована в договоре долевого строительства как не подлежащая изменению. Крайний срок уплаты всей суммы — в течение двух месяцев после сдачи дома госкомиссии. При этом время рассрочки устанавливается индивидуально, например, мне придется полностью расплатиться за квартиру за семь месяцев до госкомиссии.
Примечательно, что вся процедура заключения договора заняла полчаса, причем от меня не потребовали ни справки о вменяемости, ни заявлений от поручителей. Правда, и риска в этой ситуации значительно больше. По сути, покупаешь кота в мешке. Минусы такого способа покупки квартиры стали очевидны уже через пару месяцев после заключения договора: застройщик перенес сроки сдачи дома на три месяца. Но отказываться от квартиры я не спешу, ведь, согласно договору, в этом случае я потеряю 20% от внесенной суммы. Остается надеяться, что дом в конце концов построят и в нем можно будет жить.