29 ноября будут подведены итоги торгов по продаже принадлежащего ВТБ здания на Лиговском проспекте, 108 А, площадью 2,6 тыс. кв. м. Начальная стоимость объекта — 335,9 млн рублей. Цена за объект, который банк пытается продать уже не первый год, завышена — покупатель найдется, когда стоимость снизится до 175–180 млн, дают оценку эксперты.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Шестиэтажное здание площадью более 2,6 тыс. кв. м 1865 года постройки находится рядом со станцией метро «Лиговский проспект», на пересечении с Роменской улицей. В 1996 году на объекте был проведен капремонт, в 2014 — ремонт помещений. Дом находится в собственности, участок под ним — в аренде до 2047 года. В настоящее время помещения в здании занимают страховая компания, медицинский центр, ресторан и хостел.
Офис или гостиница — единственные варианты использования объекта при его неплохой локации, оценивает Алексей Федоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris. «Ограничение по функциональному использованию задает верхнюю планку возможного дохода от его эксплуатации, что в свою очередь, задает цену, и она не превышает 250 млн рублей»,— полагает господин Федоров.
По словам эксперта, объект давно известен рынку, разговоры о его продаже идут с разной степенью активности уже более 10 лет. В 2020 году здание выставлялось на торги за 515 млн рублей. Тогда объект выставлялся по завышенной цене, поэтому покупателя на него не нашлось, объясняет Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций петербургского офиса NF Group (ex. Knight Frank St Petersburg). «По текущей цене объект будет привлекателен для инвесторов»,— заключает господин Дуванов, соглашаясь, что наилучшим вариантом использования здания является офисная функция.
Представитель компании Maris считает, что 250 млн — верхний предел цены: «Надо отталкиваться от него и либо устраивать аукцион на понижение, либо устанавливать начальную стоимость на 25–30% ниже».
Сегодня банки активно продают свое имущество. Например, Сбербанк продает здание на Верейской улице (см. “Ъ” от 17.10.2022), помещения которого он освободил. В некоторых случаях такие собственники продают недвижимость с условием последующей аренды. «У банков много и своей, и оставленной по невыполненным обязательствам недвижимости. Общая тенденция к цифровизации и онлайн-взаимодействию с клиентами способствует тому, что банки активнее продают объекты»,— поясняет директор аукционного дома «Торги-ру» Андрей Окулов.
Проблема заинтересованности потенциальных покупателей в таких активах связана в том числе с системностью работы банков, продолжает господин Окулов. Если покупатель готов купить, но просит дисконт, крайне сложно согласовать его с банком. «По одному из наших аналогичных объектов после нескольких неуспешных аукционов рассмотреть и согласовать оферту по дисконту банк обещает не раньше чем за четыре месяца»,— делится опытом эксперт.