В Новороссийске первым районом, где планируют реализовывать проект реновации старого жилья в рамках комплексного развития территории (КРТ), может стать участок вдоль набережной им. Адмирала Серебрякова. Общая площадь жилья под редевелопмент — 200 тыс. кв. м. На проект уже обратил внимание иранский инвестор, однако власти Новороссийска подчеркивают, что пока это «только идея». Эксперты отмечают, что реновация может пойти вразрез с региональным законом, ограничивающим этажность застройки морского берега.
Презентованный мэрии проект реновированного квартала возле набережной Серебрякова, где сейчас стоят хрущевки
Фото: Илья Заливухин
Презентованный мэрии проект реновированного квартала возле набережной Серебрякова, где сейчас стоят хрущевки
Фото: Илья Заливухин
Планы реновации части Новороссийска в границах улиц Исаева, Куникова, Суворовской, проспекта Ленина и набережной им. Адмирала Серебрякова власти города обсудили на стратегическом совещании по комплексному развитию территорий курортных городов. На мероприятии презентовали эскиз мастер-плана КРТ жилого квартала. Его автор — федеральный эксперт по развитию городов и агломераций, руководитель градостроительной компании «Яузапроект» Илья Заливухин.
Реновация может затронуть почти сотню домов малой и средней этажности, построенных в середине прошлого века. По данным Минстроя, более 60 из этих домов были признаны подлежащими сносу по ранее действующей муниципальной адресной программе. «Сегодня рассматривается возможность включения этой территории в новую программу для улучшения качества городской среды и создания более благоприятных и комфортных условий проживания»,— отмечают в министерстве.
Как рассказал «Ъ» Илья Заливухин, общая площадь жилья, нуждающегося в редевелопменте, составляет 200 тыс. кв. м. В рамках мастер-плана было рассмотрено три варианта КРТ с разной себестоимостью, а также применен московский коэффициент переселения — 1,3 (на один квадратный метр в старой квартире переселенцы получат 1,3 кв. м в новом жилье).
Первый вариант подразумевает соблюдение регламента курортных зон, который ограничивает высоту застройки в пятисотметровой береговой зоне Черного моря — не более четырех этажей. В рамках этого варианта общая площадь застройки не может превышать 360 тыс. кв. м, из которых 260 тыс. кв. м — это жилой фонд для переселения жителей в новые дома в границах жилого квартала (с учетом коэффициента 1,3), 100 тыс. кв. м — строительство гостиниц. Себестоимость строительства коммерческой недвижимости, например гостиниц, при необходимости строительства нового жилья взамен существующего оценивается в 200 тыс. руб. за «квадрат». Второй вариант предусматривает соблюдение нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края и увеличение общей площади застройки максимум до 480 тыс. кв. м: 260 тыс. кв. м — жилой фонд для переселения, 220 тыс. кв. м — гостиницы. В результате себестоимость строительства коммерческой недвижимости снижается до 130 тыс. руб. за кв. м.
Согласно третьему варианту (комплексный мастер-план), общая площадь застройки составляет 630 тыс. кв. м: 260 тыс. кв. м —– жилой фонд для переселения, 370 тыс. кв. м — гостиницы. В этом случае себестоимость строительства коммерческой недвижимости равна 100 тыс. руб. за кв. м.
Кроме того, в каждом варианте КРТ предусматривается модернизация и создание социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры жилого квартала, в том числе строительство школы на 1,2 тыс. мест и двух детских садов по 360 мест.
«Я показал возможные сценарии развития территории, экспертно предложил три возможных варианта. Но будем откровенны, первый вариант исключает участие инвестора, его реализация возможна только за счет бюджетных средств, чтобы соблюсти требования действующего градостроительного регламента. Застройщику экономически невыгодно сносить имеющиеся пятиэтажные дома и строить на их месте четырехэтажные. Остаются второй и третий варианты, при которых общая площадь застройки увеличивается в два и три раза за счет возведения зданий разной этажности с высотными акцентами. Не надо бояться небоскребов, надо проектировать район комплексно с учетом модернизации социальной, природной, инженерной и транспортной инфраструктуры»,— рассказал Илья Заливухин.
Эксперт уверен, что город должен развиваться внутри своих границ, а не расти вширь, создавая будущие «загородные гетто» из рядов бетонных однотипных многоэтажек.
К проекту реновации квартала в Новороссийске проявил интерес некий инвестор из Ирана, представитель которого принимал участие в совещании. По данным «Ъ», он был приглашен по инициативе властей Новороссийска, однако в мэрии его имя не раскрывают. «Пока все находится на уровне идеи. Это лишь один из потенциальных инвесторов»,— ответили на запрос «Ъ» в пресс-службе администрации.
По словам заместителя главы города Дмитрия Меланиди, Новороссийск — пока первый и единственный город, не считая Москвы, где начали применять механизмы комплексного развития застроенных территорий. «Нам пока не с кем равняться и не у кого поучиться. Поэтому действовать будем крайне осторожно, анализируя и тщательно прорабатывая все детали. Обязательно будем учитывать и мнения жителей территорий, которые попадут в зону так называемой реновации»,— отметил он.
Решение о включении домов в границы КРТ жители будут принимать на общем собрании, уточнили в мэрии. Поддержать предложение должны не менее 2/3 жителей дома, только в таком случае дом попадет в программу.
По мнению генерального директора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, только реконструкция квартала минимум с двукратным ростом площади застройки позволит «вытянуть экономику в плюс». «Да, сейчас проект реновации противоречит закону, которым в Краснодарском крае ограничена застройка пятисотметровой береговой зоны, но я не исключаю, что со временем будут приняты корректировки. Закон был принят, чтобы зарегулировать новое строительство, но когда мы говорим о концепции комплексного развития исторических частей города, думаю, возможны отклонения. Конечно, нужны архитектурные конкурсы, обсуждения. Но, как известно, во многих удачных архитектурных проектах используют высотные доминанты»,— резюмирует эксперт.