Перед уходом с российского рынка бельгийский девелопер Ghelamco решил продать единственный в стране актив — логопарк рядом с подмосковным Дмитровым оценочной стоимостью 11 млрд руб. На объект претендуют как минимум четыре компании. Правительственная комиссия может не согласовать западной компании продажу актива по цене, которую она хочет выручить, указывают эксперты. А если сделка состоится, покупателю придется искать замену крупным международным арендаторам, которые тоже сворачивают бизнес в России.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
О том, что Ghelamco продает свой единственный оставшийся в России объект — логопарк с офисами площадью 243 тыс. кв. м и участок почти в 30 га в Ермолино рядом с подмосковным Дмитровым, сообщили три источника “Ъ” на рынке недвижимости. По их словам, после этого компания намерена уйти из РФ. Источник “Ъ”, близкий к компании, подтвердил переговоры о продаже актива. В Ghelamco и CORE.XP, выступающей консультантом сделки, от комментариев отказались. В штаб-квартире Ghelamco в бельгийском Генте на запрос “Ъ” не ответили.
Эта компания, основанная в 1985 году Полом Гейсеном, строит коммерческую недвижимость и владеет активами в Бельгии, Франции, Великобритании и Польше. В первом полугодии 2022 года Ghelamco, по собственным данным, выручила €54 млн, а стоимость портфеля оценивается в €1,23 млрд. В годовом отчете за 2020 год компания указывала, что в ноябре того же года продала другой свой склад в подмосковном Дмитрове фонду Ghelamco European Property Fund NV (принадлежит лично Полу Гейсену, не связан с деятельностью компании Ghelamco).
Руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егор Дорофеев оценивает логопарк Ghelamco в Ермолино в 9–11 млрд руб., директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов — в 9,5–10 млрд руб.
Источники “Ъ” называют среди претендентов на объект Central Properties, «Венталл-Девелопмент», девелопера элитного жилья Vesper и созданную консорциумом РФПИ, арабской Mubadala и другими фондами Professional Logistics Technologies (PLT). Гендиректор «Венталл-Девелопмент» Валерий Жуков подтвердил, что компания дала свое предложение, но покупатель считает его «недостаточно рыночным». В PLT, Central Properties и Vesper отказались от комментариев. Но собеседники “Ъ”, близкие к PLT и Central Properties, подтвердили участие этих компаний в переговорах.
Западные девелоперы стали объявлять об уходе с российского рынка с весны 2022 года. Наиболее серьезные обороты этот процесс набрал к августу, говорит директор департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов. Но продать объект Ghelamco может быть не так просто. Денис Платов предупреждает, что новому собственнику придется решать непростые задачи по замене иностранных арендаторов, которые также объявили об уходе из России.
Еще один риск для потенциального покупателя — существенное снижение спроса на склады. По прогнозам NF Group, по итогам 2022 года объем сделок в этом сегменте рынка недвижимости в Москве и Подмосковье сократится вдвое год к году, до 1,3 млн кв. м.
К тому же на рынке серьезную конкуренцию представляют ритейлеры, которые в этом году активно предлагают излишки своих складских площадей в субаренду, отмечают консультанты. По их подсчетам, в январе—сентябре 2022 года доля сделок со складами, пересданными в субаренду, достигла 20%.
Кроме того, предупреждает Денис Платов, существует риск неполучения одобрения сделки правительственной комиссией, что создаст ограничения на продажу актива. В сентябре появились новые ограничения на проведение таких сделок, но на решение международных компаний об уходе это не повлияло, поясняет Николай Горюнов. Источники “Ъ” на рынке полагают, что комиссия может не одобрить продажу актива по рыночной стоимости, а на меньшую сумму не согласится сам продавец.