Миллионам негде развернуться

Строители загородного жилья не поспевают за темпами роста доходов жителей Москвы. Если несколько лет назад в дефиците были недорогие, ценой до $100 тыс., коттеджи, то сейчас неудовлетворенный спрос распространился и на дома, стоимостью выше $1,5 млн. Причина — дефицит больших участков земли и незнание девелоперами своего покупателя.

Окончание среднего класса

Речь, конечно, идет о реальной стоимости дома — мы не рассматриваем те случаи, когда строители оценивают дороже миллиона кирпичный дворец на участке 10 соток с перспективой газификации в 2020 году.

Участники рынка подмосковной недвижимости отмечают, что в последние два года требования к загородной недвижимости стали меняться. Все больше клиентов стремится купить готовый дом с оформленным интерьером, чтобы сразу можно было вселиться, а не достраивать его еще полгода.

Причины дефицита понятны. 2004 год отмечен ударными темпами коттеджного строительства в Подмосковье — за год там появилось около 300 новых поселков. И почти все они строились по типовым, подогнанным под усредненного покупателя проектам. Но как на самом деле выглядит "средний покупатель" в регионе, где имеется огромный разрыв между доходами разных слоев населения, застройщики толком сказать не могут. Почему-то считается, что он готов отдать $500-800 тыс. за фактически недоделанный загородный дом — без внутренней отделки, постоянной дороги и т. п. На практике выясняется, что таких покупателей много меньше, чем уже построенных коттеджей. При этом более дорогих домов, уже готовых для проживания, на рынке практически нет.

Отметим, что в Подмосковье так и не сформировались критерии разделения недвижимости по категориям. Отсутствие общепринятой и понятной покупателям классификации коттеджных комплексов позволяет застройщикам и риэлтерам трактовать понятия "элитный загородный дом" по-разному. В результате застройщики чуть ли не каждый второй объект загородной недвижимости называют VIP или de luxe. В компании "Усадьба" считают, что сейчас во всем Подмосковье построено не больше 250 по-настоящему элитных домов. 10% из них стоят больше $4 млн, около 25% находятся в ценовом коридоре от $2 млн до $4 млн, треть объектов оценивается в сумму от $1 млн до $2 млн, оставшиеся 30% — до $1 млн. Добавим, что, по оценке специалистов компании Paul`s Yard, рынок домов ценой более $10 млн вообще пуст.

Колхоз — миллионерам

Большая часть самых дорогих домов расположена на Рублевке. То, что Рублево-Успенское шоссе занимает верхнюю строчку в рейтинге по престижности и цене, вполне понятно и объяснимо. Непонятно другое: почему при таких ценах на землю и недвижимость на этом направлении застройщиками здесь до сих пор выступают не крупные строительные компании, а небольшие фирмы. Компаний, способных отвечать за качество работ и брать построенные поселки на последующее эксплуатационное обслуживание, на этом рынке единицы.

Сегодня покупателю уже недостаточно владеть участком земли в чистом поле — клиенты предъявляют высокие требования к загородному жилью. Сергей Касаткин, директор департамента продаж загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимость", говорит, что наиболее удобны для проживания, а значит, и пользуются наибольшим спросом у клиентов охраняемые коттеджные поселки с подведенными инженерными коммуникациями, однородной социальной средой. Сам коттедж должен быть общей площадью 300-500 кв. м стоимостью около $1,5 млн на участке не менее 20 соток. К поселку, где расположен дом, обязательно есть удобный подъезд. Ну и само место не должно быть дальше 20-30 км от МКАД.

Специалисты компании "Инком-Недвижимость" утверждают, что основными требованиями к элитным объектам недвижимости являются как современные технологии строительства домов, так и развитая инфраструктура, которая может включать в себя, например, детский клуб, многофункциональный спортивный комплекс, открытые спортивные площадки, гостиницу, ресторан, кафе, бар, торговый комплекс, административные здания, гостевые парковки. Наличие в поселке (или рядом с ним, на примыкающей территории) лесного массива — также одно из основных условий принадлежности к "элите".

"Наличие объектов инфраструктуры зависит от направления, на котором строится коттеджный поселок. Рублево-Успенское шоссе насыщено торговыми и развлекательными комплексами. Поэтому девелоперам не имеет смысла дублировать уже развитую инфраструктуру внутри новых поселков,— говорит Сергей Касаткин.— А на Новорижском шоссе объектов инфраструктуры не хватает, поэтому большие поселки, как правило, дополняются магазинами и спортивными сооружениями. Подобная тенденция отслеживается и на объектах Калужского и Минского шоссе, расположенных в ближнем Подмосковье".

Еще одна проблема, из-за которой в Подмосковье мало дорогих домов,— дефицит земли под большие участки. Динамику роста стоимости лесных участков в охраняемых поселках хорошо иллюстрирует пример Николиной Горы, где стоимость сотки весной 2001 года составляла $7 тыс., а на сегодняшний день — $40-42 тыс., то есть в шесть раз больше.

На Рублевке дефицит участков особенно острый. Здесь почти не осталось свободных площадей под застройку, и коттеджные поселки стоят вплотную друг к другу. Купить дом, из окна которого не видно дома соседа, практически невозможно.

"Настоящий дефицит в Подмосковье — это земельные участки рядом с лесом или у воды. В 30-километровой зоне от МКАД свободных участков земли под застройку коттеджных поселков у воды осталось всего четыре",— утверждает Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

"Недавно начали застраивать бывшие земли санатория "Барвиха". Когда они закончатся, то на Рублевке останутся только единичные предложения лесных участков. А вот полей еще достаточно много, хотя не все они выведены из сельхозоборота. В этом году начнется застройка 80 га полей в Жуковке",— говорит Андрей Васильев, руководитель департамента загородной недвижимости Paul`s Yard.