Из трех приграничных регионов Черноземья только Белгородская область снизила планы по вводу жилья на 2023 год, причем сразу почти в два раза — с 1,2 млн до 587,4 тыс. кв. м. Причиной стали падение спроса и приостановка строек из-за постоянных обстрелов со стороны Украины. Регион также снизил на 23% план на 2022 год. В регулярно обстреливаемой Курской области также в этом году уменьшают объемы строительства, но неизвестно насколько. И в следующем году в субъекте планируется рост показателя ввода жилья до 650 тыс. (изначально было 594 тыс.). В граничащей с ЛНР Воронежской области в 2023 году рассчитывают увеличить ввод жилья до 2 млн, а в этом году ожидают рекордных 1,9 млн кв. м. Риелторы указывают на волнение жителей приграничных регионов и характеризуют рынок как замирающий или остановившийся.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Минстрой РФ в связи с проведением специальной военной операции России на Украине согласовал приграничной Белгородской области почти двукратное снижение плана по вводу жилья в 2023 году. Об этом «Ъ-Черноземье» сообщили в облправительстве. По его данным, изначально в регионе планировалось ввести 1,2 млн кв. м. При этом в регионе, традиционно делавшем упор на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), его решили уравнять с многоквартирным (МКД) и рассчитывали возвести по 600 тыс. кв. м.
В итоге показатель для области составит всего 587,4 тыс. кв. м — 412 тыс. ИЖС и 175,4 тыс. МКД. Снижение власти объяснили расположением региона: его десять муниципалитетов «находятся в непосредственной близости к государственной границе» и систематически обстреливаются со стороны Украины. В результате «наблюдается отток населения, замораживается строительство индивидуального жилья и приостанавливается строительство многоквартирных домов, возводимых за счет собственных средств застройщиков».
В регионе скорректировали план и на 2022 год. Вместо 1,18 млн кв. м жилья будет сдано на 23% меньше — 912,1 тыс. При этом ИЖС незначительно просело до 700 тыс., а по МКД падение почти вдвое до 212,1 тыс. По данным Белгородстата, за десять месяцев в регионе ввели 724,8 тыс., что на 18% меньше, чем в том же периоде 2021 года. В том числе сдали 578,2 тыс. ИЖС и 146,6 тыс. МКД — это меньше на 23 и 21%.
Под обстрелы также регулярно попадает Курская область, у которой с Украиной граничат пять районов. Но ее власти план на 2023 год не сокращали. Их представители заявили «Ъ-Черноземье» о вводе 650 тыс. кв. м. В регионе намерены сдать 374 тыс. кв. м ИЖС и 276 тыс. МКД. Губернатор Роман Старовойт признал падение спроса на жилье и невысокий уровень покупательской способности, но призвал не сбавлять темпы строительства, «чтобы у нас не появлялись обманутые дольщики». При этом власти также попросили Минстрой РФ снизить план на этот год. Сколько именно в итоге планируется ввести жилья, не сообщается, но изначальный показатель был 594 тыс. На 1 ноября было сдано 418,6 тыс., что на 6,4% больше, чем за десять месяцев 2021 года. Объем ИЖС составил 248,2 тыс., МКД — 151,9 тыс. Это больше на 32,1 и 59,7%.
Воронежская область, два района которой граничат с Луганской Народной Республикой, также не снижает ввод жилья. В региональном департаменте строительной политики „Ъ“ сообщили о планах сдать в 2023 году 2 млн кв. м. В этом году изначально планировалось сдать 1,87 млн. По данным Росстата, на 1 ноября было введено 1,56 млн, что на 35,1% больше показателя 2021 года. Большая часть пришлась на ИЖС — 889,4 тыс. Это на 44,4% больше. По словам губернатора Александра Гусева, по итогам года в строительной отрасли ожидается рекорд по вводу жилья: «Скорее всего, в районе 1,9 млн кв. м, самый высокий показатель за всю историю области».
Официальная статистика фиксирует рост цен на жилье во всех трех регионах, причем более всего — в Белгородской области.
По данным Белгородстата, с января по октябрь цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 23% до 95,7 тыс. руб., на вторичном — на 22% до 78,6 тыс. В Курской области за тот же период рост составил 11,4% (до 79 тыс.) и 11,8% (68 тыс.). В Воронежской области цены в сравнении первого и третьего кварталов выросли на 17% до 81,8 тыс. и на 20% до 73,3 тыс.
Руководитель белгородского агентства недвижимости «Квартал» Иван Костюков отмечает снизившийся спрос на жилье в регионе. «Всплеск был только на новый для Белгорода сегмент — квартиры-студии площадью 20 кв. м от нового застройщика. Эти объекты быстро раскупили»,— рассказывает эксперт. По данным господина Костюкова, многие белгородцы сейчас снимают квартиры в Воронеже и Старом Осколе, а интерес покупателей направлен на жилье в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. «Цены на “вторичку” сейчас сильно упали, до 25%, на новые квартиры застройщики держат цены. Но пик стоимости пришелся на март-апрель, перед повышением ставок на ипотеку. Сейчас есть хорошие ценовые предложения на загородные дома на вторичном рынке, так как спрос в этом сегменте упал немного больше»,— добавляет Иван Костюков.
Гендиректор агентства недвижимости «Адреса» с филиалами в Старом Осколе и Воронеже Юрий Бугровский не считает отток из региона массовым, но отмечает, что люди чаще переезжают в Воронеж, Подмосковье и Санкт-Петербург. «Цена снижается постепенно. Это происходит из-за собственников, которым нужно продать жилье именно “сегодня”. И продает тот, кто максимально гибок в вопросах цены»,— добавляет он.
По мнению руководителя агентства недвижимости «Губерния» Жанны Ковальчук, рынок в Белгороде «встал». По ее словам, сейчас в основном уезжают те, кто переехал в регион. «Если у кого-то не один объект недвижимости в собственности, то продают чаще квартиры, чем дома»,— отмечает госпожа Ковальчук.
Глава курского агентства «Эпсилон-недвижимость» Сергей Пьянов считает планы властей на 2023 год реалистичными: «Спрос значительно упал в апреле и мае, а сейчас уже восстановился практически до уровня начала года. Цены же снижаться не хотят». По его словам, отток населения увеличился незначительно. Господин Пьянов отмечает, что ситуация на рынке изменится некритично, если не будет потрясений, связанных с проведением спецоперации.
«Но надо еще посмотреть, что будет с инструментами господдержки, какие уберут, какие оставят, какие добавят»,— подчеркивает эксперт.
Директор курского центра недвижимости «Мой город» Виктория Чевычелова не считает отток из региона критическим. По ее словам, люди в основном переезжают в Москву, Краснодарский край и северные регионы. По данным госпожи Чевычеловой, с апреля снижение цен на местном рынке недвижимости достигло 20% и более.
Президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья», вице-президент Российской гильдии риелторов Наталия Колесникова отмечает, что в Черноземье из-за близости к событиям СВО «сейчас больше волнений у людей, чем в других регионах»: «Это влияет на спрос. Громкая новость — спрос падает, отошли от событий — возобновляется. Таким образом, рынок можно охарактеризовать как замирающий». По ее словам, вместо ожидаемых активных продаж под конец года спрос остался на уровне августа. Госпожа Колесникова наблюдает и отток покупателей из Воронежа, в основном в Москву.
«Но есть и приток. В Воронеж продолжают переезжать с севера из-за хорошего предложения по новостройкам и комфортного климата»,— добавляет эксперт.
Петербургский эксперт по недвижимости Георгий Патанин отмечает рост спроса на жилье в Санкт-Петербурге со стороны белгородцев, воронежцев и курян: «Запросов из этих областей, а также с Украины было много. Часто сталкиваться с ними начал после начала спецоперации. Многие думают о запасном аэродроме. Но нельзя сказать, что люди массово едут из этих регионов».