Покупатели расселяются перед праздниками

В декабре на рынках вторичной недвижимости крупнейших городов началось сезонное оживление: россияне традиционно стараются до конца года закрыть сделки купли-продажи жилья. Но к росту цен динамика не привела — напротив, собственники стали лояльнее к покупателям, опасаясь дальнейшего снижения стоимости недвижимости. Консультанты не исключают, что к этому в дальнейшем приведет отказ от программы льготной ипотеки, который стимулирует конкуренцию между первичным и вторичным рынками.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов—миллионников, Московская и Ленинградская области) в декабре составила 122,97 тыс. руб. за кв. м, увеличившись относительно предыдущего месяца на 0,1%. Такие оценки приводит «ЦИАН.Аналитика». В «Этажах» указывают, что «вторичка» в России в целом за месяц подешевела на 0,34%, до 93,2 тыс. руб. за кв. м. На динамику влияет не только снижение цен собственниками, но и изменение структуры предложения, поясняет директор «Этажей» Ильдар Хусаинов. «Покупают квартиры в небольшом бюджете, меньшей площади, в экспозиции остаются габаритные лоты, где цена на 1 кв. м ниже»,— говорит он.

Средняя квартира на вторичном рынке в стране, согласно оценкам «Авито Недвижимости», сейчас стоит 4,1 млн руб. За месяц этот показатель вырос на 2,5%, за год — на 20,6%.

Согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость вторичного жилья в Самаре и Красноярске за месяц выросла на 2,1%, до 101,7 тыс. руб. и 101,2 тыс. руб. за кв. м соответственно. Одновременно в Ростове-на-Дону, согласно подсчетам аналитиков, показатель за месяц сократился на 1,1%, до 105,6 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» обращают внимание на снижение средней стоимости жилья в Санкт-Петербурге. За месяц «вторичка» в городе подешевела на 0,2%, до 189,1 тыс. руб. за кв. м. В Ленинградской области, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», динамика более заметная — минус 1,5% за месяц, до 135,9 тыс. руб. за кв. м.

В границах «старой» Москвы средняя стоимость вторичной недвижимости — 276,8 тыс. руб. за кв. м, лота —14,32 млн руб., свидетельствуют данные «Инком-недвижимости». За месяц показатели сократились на 0,4% и 0,6% соответственно. Директор по вопросам вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома указывает, что практически все сделки в массовом сегменте проходят с дисконтом 5–10%. «Собственники готовы сделать скидку, но не всегда адекватно оценивают изначальную стоимость, ориентируясь на цены в объявлениях начала года»,— объясняет он. Прежнюю стоимость, по мнению эксперта, нужно снизить примерно на 8%, иначе объявление проигнорируют.

Спрос на элитное жилье в Москве резко упал

Хотя, по словам господина Шломы, и у покупателей часто формируется неверное ощущение об огромных скидках на вторичном рынке, которые они рассчитывают получить. «Например, имея в наличии 7 млн руб., человек звонит с предложением купить квартиру, выставленную за 9,5 млн руб.»,— поясняет консультант. Цены на высокобюджетное жилье в Москве, по мнению основателя Apple Real Estate Данилы Савченко, определяются исходя из спроса и затоваривания рынка. В результате за месяц средние значения сократились на 3–5% в локациях, где предложение превышает спрос. Эта динамика, по словам господина Савченко, связана с наличием инвестиционных квартир: «Один-два года назад они приобретались с целью заработка, сейчас собственники хотят получить хоть какую-то прибыль и готовы снижать цены больше стандартных продавцов».

Совокупный объем предложения вторичного жилья на рынках крупнейших городов, по словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, остается стабильным: за месяц он сократился на 0,2%.

Хотя динамика, по словам эксперта, разнонаправленная. «В половине локаций выбор на рынке увеличился, в половине сократился»,— замечает он. Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин указывает, что сейчас на вторичном рынке России в целом продается на 16,3% больше квартир, чем за аналогичный период годом ранее, хотя за месяц объем предложения сократился на 1,3%.

Спрос на вторичном рынке, по наблюдениям господина Попова, восстанавливается: активность пользователей в начале декабря превысила ноябрьские показатели на 10%. Но этот эффект эксперт связывает с сезонностью: «В конце года заключается наибольшее число сделок, это связано как с выплатой премий, так и с менталитетом — россияне традиционно стараются успеть закрыть крупные сделки до конца года». На аналогичную динамику указывают подсчеты «Авито Недвижимости»: за месяц активность покупателей выросла на 2,9%, но за год сократилась на 17,6%.

Благодаря скидкам цены на жилье в новостройках снижаются

Сезонность, по мнению Алексея Попова, будет стимулировать рост активности покупателей до конца года. «Перед Новым годом многие люди спешат решить свои жилищные вопросы, если информационный фон не изменится, до конца года мы не видим предпосылок к серьезному снижению спроса»,— соглашается господин Хахулин. Ильдар Хусаинов добавляет, что собственники лояльно настроены к покупателям. «Одни торопятся продать свои объекты из-за риска прекращения или изменения условий льготного кредитования новостроек и хотят успеть приобрести новую квартиру до конца года, другие опасаются более существенного снижения цен в будущем году»,— рассуждает он.

Сергей Шлома действительно сомневается, что цены на вторичное жилье в ближайшее время будут расти, прогнозируя снижения спроса на фоне увеличения стоимости кредитования.

Эксперт предполагает, что в случае отмены льготной ипотеки на новостройки заметная часть покупателей перейдет в сегмент вторичного жилья. Застройщики, очевидно, отреагируют на это снижением стоимости, которое затем также придется провести продавцам на вторичном рынке. «Естественным путем цены будут приходить к разумным значениям, оба сегмента рынка будут находиться в равных условиях»,— считает господин Шлома. Господин Савченко прогнозирует снижение цен на 3–5%.

Александра Мерцалова