По итогам 2022 года в постоянно обстреливаемых со стороны Украины Белгородской и Курской областях может быть снижен объем ввода жилья по сравнению с первоначальными планами. В Белгородской области показатель, например, может уменьшиться на 23%. По сравнению с 2021 годом снижаются темпы строительства в Липецкой и Тамбовской областях — за десять месяцев на 35 и 6%. При этом Орловская область уже перевыполнила годовой план на 27%. Несмотря на падение спроса на жилье, цены на первичном и вторичном рынке в регионах выросли. Лидером по росту — более 20% — стала Белгородская область, власти которой фиксируют отток населения и приостановку индивидуальной и многоквартирной строек из-за обстрелов. Этот регион стал единственным, кто заявил о снижении планов по вводу жилья на 2023 год,— правительство РФ согласовало уменьшение в два раза.
Фото: Игорь Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Харсеев, Коммерсантъ
Досчитать до шести
В 2022 году в Черноземье планировалось сдать почти 6 млн кв. м жилья. По нацпроекту «Жилье и городская среда» в регионах должно быть введено 5,886 млн кв. м. Это, впрочем, лишь на 2%, или на 116 тыс. кв. м, больше, чем было построено в 2021 году. Лидерами являются Воронежская, Белгородская и Липецкая области. В них в год традиционно сдается более 1 млн кв. м жилья.
Воронежская область и вовсе приближается к 2 млн. В регионе планировалось ввести чуть больше, чем в 2021 году,— 1,865 млн. При этом значительная часть была отведена многоквартирным домам (МКД): показатель определен на уровне 1,155 млн, что в 1,3 раза больше прошлого года. На индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) приходилось 710 тыс. кв. м.
В Липецкой области также предполагалось сохранить объем ввода — 1,23 млн кв. м. При этом планировалось вновь довести уровень ИЖС до 1 млн, в то время как показатель МКД мог упасть почти в два раза до 200 тыс. кв. м.
Белгородская область рассчитывала сдать 1,181 млн кв. м, что на 1% больше прошлогодних данных. Однако регион с традиционно большими показателями ИЖС готовился перераспределить долю в пользу МКД. Объем многоквартирного жилья планировалось увеличить в 2,7 раза до 400 тыс., индивидуальную стройку — сократить в 1,3 раза до 781 тыс. Такое перераспределение губернатор Вячеслав Гладков объяснял желанием снизить цены на жилье.
К 1 млн кв. м также стремится Тамбовская область. В регионе планировали ввести 810 тыс., что на 6% больше, чем годом ранее. Распределение по МКД и ИЖС власти не раскрыли, в 2021 году первый тип жилья составил 156 тыс., а второй — 604,7 тыс.
В Курской области планировали ввести 594 тыс. кв. м, или на 7% больше. Предполагалось минимальное снижение доли МКД до 236 тыс. и рост ИЖС на 12,5% до 358 тыс. кв. м.
Застройка в комплексе
В 2022 году для застройщиков начал работать механизм, объединивший все существовавшие инструменты развития городских территорий — комплексное развитие территории. По данным властей, КРТ позволяет вовлекать в проекты кварталы и микрорайоны и совмещать в один проект несмежные площадки. Кроме того, параметры застройки по КРТ могут не совпадать с градостроительными регламентами. При этом собственники, чье жилье попало в проекты КРТ, могут исключить из него свой дом.
В Черноземье уже прошло несколько конкурсов на КРТ. Однако их пока нельзя назвать успешным. Со второй попытки липецкая Первая строительная компания получила 4,4 га в местном райцентре Тербуны за 353,1 тыс. руб. Кроме того, власти определяют того, кто получит право на развитие 3,1 га в Ельце с начальной ценой 8,3 млн. Воронежская компания BM-Group стала единственным участником аукциона на КРТ 1,8 га за 4,4 млн руб. в белгородском Старом Осколе. Однако эти проекты предполагают строительство в чистом поле.
В то же время конкурсы КРТ, предполагающие снос жилья и расселение собственников в областных центрах, пока не пользуются популярностью. В Орле только с третьего раза нашли желающего развивать 9,8 га в квартале, ограниченном улицами Куйбышева и Цветаева и Наугорским шоссе. Власти планировали, что на месте 23 двухэтажных домов до 2032 года здесь появится «не менее» 27 тыс. кв. м жилья. Начальная цена лота на двух торгах составляла 6,8 млн руб., на третьих — 16,5 тыс. руб. аренды в год. Единственным участником стало местное ООО
«СМУ-2», которое планирует вложить в строи-
тельство пяти десятиэтажек 1,6 млрд руб.
В Липецке единственным участником аукциона на КРТ 4,5 га в квартале, ограниченном улицами Нестерова, Гагарина, Качалова и переулком Попова, стал местный «Спецфундаментстрой». По условиям торгов, здесь надо снести 22 двухэтажных дома, из которых только пять аварийные, и 13 других объектов, а на их месте построить 52 тыс. кв. м жилья и 20 тыс. кв. м других помещений и детсад на 150 мест. Судя по тому, что власти выставили участок на повторный аукцион, застройщик подписывать договор не стал. Условия освоения участка не изменились, но цена лота выросла с 4,7 до 9,6 млн руб. Единственным участником второго аукциона также стал «Спецфундаментстрой».
В начале 2023 года также завершатся аукционы на КРТ двух площадок в Воронеже — в квартале на 6,2 га между переулком Солнечным, улицами Солнечной и Беговой. Здесь планируется снести 15 аварийных домов. Начальная цена права на развитие участка составляет 58 млн руб.; возможность развивать квартал площадью 6,3 га в границах улиц 9 Января, Семилукской, Краснодонской
и Малаховского оценена в 70,1 млн руб.
Единственным регионом, где намечалось снижение ввода, стала Орловская область. Здесь планировалось сдать 300,1 тыс. кв. м против 315,8 тыс. в 2021 году. При этом в прошлом году показатель и вовсе сократился в 1,4 раза. В 2022 году планировалось в 2,8 раза до 230 тыс. увеличить объем ИЖС и в 3,3 раза до 70 тыс. сократить долю МКД.
Снижение и перевыполнение
После начала спецоперации власти стали корректировать показатели жилищного строительства. В правительстве Белгородской области сообщили о вводе в 2022 году 912,1 тыс. кв. м, что почти на 23% меньше запланированного. В регионе рассчитывают сдать 700 тыс. ИЖС и 212,1 тыс. МКД. По многоквартирному жилью план упал почти в два раза. По данным Белгородстата, за десять месяцев в регионе ввели 724,8 тыс., что на 18% меньше, чем в том же периоде 2021 года. В том числе сдали 578,2 тыс. ИЖС и 146,6 тыс. МКД — показатели упали на 23 и 21%.
Курские власти также обратились в Минстрой РФ с просьбой о корректировке в меньшую сторону. Сколько именно в итоге планируется ввести жилья, не сообщается. На 1 ноября было сдано 418,6 тыс. кв. м, включая 327,9 тыс. ИЖС и 90,7 тыс. МКД. Это на 6,4% больше, чем за десять месяцев 2021 года. Объем ИЖС составил 248,2 тыс. кв. м, МКД — 151,9 тыс. кв. м. Показатели этого года больше соответственно на 32,1 и 59,7%.
Замедление темпов строительства зафиксировано и в Липецкой области. За десять месяцев было введено 658,5 тыс. кв. м — на 31,5% меньше, чем годом ранее. Объем ИЖС сократился на 25%, до 510,6 тыс., МКД — почти на 46% до 147,9 тыс. Профильный вице-губернатор Роман Петрухин одной из причин назвал долгое согласование приаэродромной территории аэропорта Липецка.
В облправительстве также отметили, что снижение объемов связано с завершением долгостроев в регионе: «В прошлом году были введены в эксплуатацию шесть проблемных объектов». При этом, подчеркнули там, область остается одним из лидеров в стране по вводимому жилью на человека.
Диаграмма: Единый ресурс застройщиков, данные на начало декабря 2022 года
В Воронежской области, по данным губернатора Александра Гусева, в 2022 году будет введено 1,9 млн кв. м жилья. По состоянию на 5 декабря в регионе введено более 1,7 млн кв. м, сообщили в облправительстве. По данным Росстата, в области на 1 ноября было введено 1,549 млн кв. м, что на 35,1% больше показателя 2021 года. При этом большая часть пришлась на ИЖС — 889,4 тыс. Это на 44,4% больше, чем в 2021-м. В регионе в этом году был заявлен крупнейший за всю историю рынка Черноземья строительный проект — «Домостроительный комбинат» и «Выбор» готовы вложить в освоение территории яблоневых садов в Коминтерновском районе Воронежа 100 млрд руб.
В правительстве Тамбовской области не ответили на запрос. По информации Росстата, здесь за десять месяцев сдали 350,7 тыс. кв. м — на 6% меньше, чем в 2021-м. Объем ИЖС и вовсе упал на 21,7% до 217 тыс.
Орловские власти еще по итогам трех кварталов отчитались о почти выполненном плане — 292 тыс. кв. м. По данным Росстата, на 1 ноября он был перевыполнен на 10%: сдано 330,5 тыс. В сравнении за десять месяцев это на 27,4% больше. При этом за январь-октябрь сократился объем ИЖС — на 7,2% до 180,3 тыс.
Дольщики пошли на снижение
Единый ресурс застройщиков, проанализировав данные Росреестра, зафиксировал и снижение зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ, по ним застройщик продает квартиры в еще не построенных домах) в Черноземье. За десять месяцев 2022-го показатель упал по сравнению с 2021-м на 21,5% до 16 тыс. договоров. При этом наиболее провальным оказался второй квартал — апрель-июнь.
Белгородская и Воронежская области вошли в десятку регионов с наиболее сильным падением по России. В Белгородской области зарегистрировано 1,6 тыс. ДДУ, что почти на 16% меньше того же показателя прошлого года. В первом квартале было 814 договоров, во втором — 288, в третьем — 522. Среднее падение к первому кварталу составило 50%. При этом в третьем по сравнению со вторым зафиксирован рост в 81%.
В Воронежской области число ДДУ за три квартала составило 8,7 тыс., почти на 24% меньше, показателя 2021 года. При этом в первом квартале зарегистрировано 4,5 тыс. договоров, во втором — 1,6 тыс., в третьем — 2,5 тыс. К первому кварталу показатель упал на 55%, но ко второму вырос на 53%.
Число ДДУ в Курской области упало на 23% до 956. По кварталам оно составило 536, 198 и 222. К первому кварталу показатель упал на 61%, ко второму вырос на 12%. В Липецкой области снижение к прошлому году составило 20% — зарегистрировано 1,6 тыс. ДДУ: 917, 286 и 442. К первому кварталу это падение на 60%, ко второму — рост на 55%.
В Орловской области за девять месяцев было зарегистрировано 1,6 тыс. ДДУ, что почти на 22% меньше. В первом квартале число договоров составило 840, во втором — 228, в третьем — 483. Показатель к первому кварталу упал на 58%, но ко второму вырос на 112%.
Наибольшее падение год к году отмечается в Тамбовской области — 36,5%. Число ДДУ составило 1,2 тыс.: 565, 364 и 307. К первому кварталу показатель упал на 41%, ко второму — еще на 16%.
Как в Черноземье стимулируют спрос на жилье
Вдобавок к федеральным программам по субсидированию ипотеки власти четырех регионов предложили местную поддержку. В Белгородской области бюджетникам софинансируют до 6% от кредита. Курские власти снижают ставки «минимум» на 3% до 2,5%. В Липецкой области выделяют до 2 млн руб. на покупку жилья и погашение кредита. Орловские власти предполагают уменьшение ставки до 1%.
Поддержку оказывают и застройщики, которые сами гасят часть ипотеки или оплачивают банкам снижение процента. Однако эту возможность в скором времени может закрыть Центробанк, заявивший о намерении бороться с ипотекой под примерно нулевую ставку от строительных компаний. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, такие программы несут риски и для заемщиков, и для банков — последние получают в залог жилье по завышенной цене. Планируется, что ограничения вступят в силу в 2023 году.
Кроме того, Минфин РФ планирует сократить целевой показатель программы «Льготная ипотека» по покупке жилья в новостройках. Ведомство ожидает, что число граждан, взявших такие кредиты в 2020–2022 годах, снизится с 960 до 933 тыс. Вместе с тем спрос может быть простимулирован расширением «Льготной ипотеки», если она будет продлена: сейчас ЦБ собирает прогнозы участников рынка относительно последствий закрытия программы. Кроме того, за счет сделок по покупке жилья у закрытых паевых инвестиционных фондов могут быть расширены семейная ипотека и ипотека для айтишников.
Аналитики отметили и падение спроса на ипотеку под залог ДДУ. В апреле-сентябре к январю-маю в Воронежской области число таких кредитов упало на 61%, а объем — на 46%. В Орловской области падение показателей соответственно составило 53 и 31%, в Курской — 50 и 20%, в Белгородской — 49 и 21%, в Липецкой — 45 и 14%, в Тамбовской — на 30 и 21%.
Цены не останавливаются
Несмотря на снижение спроса и темпов строительства, цены на жилье в Черноземье не опускаются. В Белгородской области с января по октябрь цена 1 кв. м на первичном рынке выросла на 23% до 95,7 тыс. руб., на вторичном — на 22% до 78,6 тыс. руб. В Курской области рост составил 11,4% (до 79 тыс.) и 11,8% (68 тыс.). В Воронежской области цены с первого по третий квартал выросли на 17% до 81,8 тыс. и на 20% до 73,3 тыс. В Липецкой увеличение составило 5% до 77,9 тыс. и 4,6% до 73,6 тыс.
В сравнении трех кварталов прошлого и этого года в Орловской области стоимость 1 кв. м жилья выросла на 18% до 77,8 тыс. руб. на первичном рынке и на 20% до 63,1 тыс. руб. на вторичном. В Тамбовской области цена 1 кв. м в новом и уже использовавшемся жилье увеличилась на 30% до 46,5 тыс. и почти на 42% до 75,8 тыс. Это единственный регион Черноземья, где вторичное жилье оказалось дороже первичного.
Боевое влияние
Впрочем, ситуация на рынке почти не привела к снижению планов по строительству в 2023 году.
Их скорректировала только Белгородская область. Изначально в регионе планировалось ввести 1,2 тыс. кв. м — по 600 тыс. ИЖС и МКД. Однако в связи со спецоперацией правительство РФ утвердило снижение показателя более чем вдвое до 587,4 тыс. В итоге планируется построить 412 тыс. ИЖС и 175,4 тыс. МКД. В облправительстве напомнили, что десять муниципалитетов граничат с Украиной и подвергаются систематическим обстрелам с ее стороны: «Наблюдается отток населения, замораживается строительство индивидуального жилья, и приостанавливается строительство многоквартирных домов, возводимых за счет собственных средств застройщиков».
В Курской области, которая также граничит с Украиной и регулярно обстреливается ВСУ, в 2023 году могут сдать 650 тыс. кв. м — почти на 9% больше от первоначального плана этого года. В регионе рассчитывают ввести 374 тыс. ИЖС и 276 тыс. МКД. Губернатор Роман Старовойт отметил падение спроса на жилье и невысокий уровень покупательской способности, но призвал не снижать темпы строительства, «чтобы у нас не появлялись обманутые дольщики».
В Липецкой области объем ввода планируют увеличить на 15% до 1,45 млн кв. м. Показатели по ИЖС и МКД в облправительстве не уточнили. Там отметили, что темпы строительства будут зависеть «от активности населения в складывающейся экономической ситуации, роста цен на стройматериалы и доступности банковских кредитов». По данным властей, основной проблемой являются дорожающие стройматериалы «в условиях внешнего санкционного давления».
Воронежские чиновники без подробностей заявили о показателе для региона по нацпроекту в виде 2 млн кв. м жилья. По словам источников в региональной власти, в нынешней ситуации в экономике более четкие планы могут привести к неточностям в прогнозах.
В правительствах Орловской и Тамбовской областей не ответили на запрос. Предварительно в первом регионе в 2023 году планируют построить 306 тыс. кв. м. С учетом первоначального плана это на 2% больше, чем в 2022-м, с учетом перевыполнения — на 7% меньше.