|
Ипотечная течь |
11 января 2000 года российское правительство утвердило "Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования". Согласно этой концепции, ипотека должна стать основным способом удовлетворения потребностей населения в жилье и главным источником финансирования жилищного строительства. Государство обязалось обеспечить как финансовую, так и законодательную поддержку ипотеки.
Прошло пять лет. Сегодняшнее положение дел в регионах свидетельствует об ущербности продекларированных принципов. Претворение в жизнь конституционного права граждан на жилище наталкивается на ряд финансово-правовых проблем. Главная причина — дефицитные бюджеты регионов и связанные с этим проблемы.
Далеко не все субъекты федерации обладают собственными программами поощрения ипотечного кредитования и жилищного строительства. Например, нет такой программы в Калининградской области. Принятые же программы по объемам бюджетной поддержки — капля в море. Так, в Ленинградской области с 2003 года предусматривается только 80-90 млн рублей ежегодных субсидий, которые идут на минимизацию банковской процентной ставки. И это при том, что по области почти 700 тыс. семей, согласно официальным данным, нуждается в улучшении жилищных условий. Не лучше ситуация в Псковской области, где за два года реализации аналогичной региональной программы жилье удалось приобрести 151 семье. Программа Архангельской области выделяет на ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) 250 млн рублей на весь срок реализации для решения жилищных проблем почти 230 тыс. граждан. В некоторых субъектах, в частности в Чечне и Ингушетии, ипотека по объективным причинам заработает не ранее 2007 года. Впрочем, местным властям не до ипотеки, они планируют возвести в Грозном к этому времени "стадион европейского уровня". Не лучше ситуация в Корякском и Таймырском автономных округах. Там нуждается в жилье более 63 тыс. человек, о которых позабыли местные власти.
ИЖК финансируется по половинчатому принципу: 50% — средства бюджетов всех уровней, 50% — собственные средства граждан. Но даже при этом, если рассчитать стоимость и качество приобретаемого жилья по федеральным жилищным нормам (покупаются, как правило, квартиры площадью 57-60 кв. м), улучшить жилищные условия сможет не более половины тех, кто официально признан нуждающимся. А ведь на самом деле доля семей, не зарегистрированных в очереди на новую квартиру, но имеющих такую потребность, в два-три раза выше.
Участие в таких программах сдерживается минимальной поддержкой в части субсидий (их доля в стоимости жилья в основном не превышает 30%) и жесткими условиями отбора граждан для участия в реализации программ ИЖК: конкурсная система отсеивает очередников с недостаточным стажем работы на бюджетных местах, отсутствием родных детей; проживающих в областном центре, а не в приоритетной почему-то (хотя приняты и аналогичные программы поощрения селян) сельской местности. То есть страдают те, кто в жилье нуждается больше всего: городские жители с доходом ниже определенного (кратного прожиточному уровню) минимума.
Самым серьезным ограничителем является норматив признания гражданина нуждающимся в решении жилищной проблемы за счет бюджетного финансирования. Скажем, Брянская область для семей молодых учителей и врачей устанавливает социальную планку в два прожиточных минимума. На сегодня (в первом квартале 2005 года) это чуть менее 4 тыс. рублей. Иными словами, даже смехотворная прибавка к жалованью может стоить брянскому бюджетнику права на субсидию (а это почти 40% стоимости приобретаемого жилья).
Планируемые к 2010 году удвоение ВВП и более чем тридцатикратный рост ежегодного объема выдачи жилищных кредитов (по сравнению с 2004 годом) не приведут к кардинальным переменам в области жилищной политики. Ведь доля ИЖК в ВВП останется на том же уровне — 0,5-1,1%, что в десятки раз ниже аналогичных пропорций в странах Восточной Европы, не говоря уже о США.
Вместе с тем существуют альтернативные сценарии развития ИЖК, в которых государство выполняет в основном функции регулятора. Такой сценарий с 1998 года реализуют банк "Дельта Кредит" и его партнеры. Это программа финансирования ИЖК за счет иностранных инвестиций — через инвестиционный фонд "США--Россия". Фонд берет деньги у американских инвесторов по ставке лондонского межбанковского рынка (LIBOR — порядка 5-6% годовых). Далее средства по цене 11-13% через основного партнера фонда банк "Дельта Кредит" предлагаются российским банкам. Банки-посредники получают от него в распоряжение кредитную линию — средства на предоставление кредитов физическим лицам на покупку жилья по условиям программы банка "Дельта Кредит". Выдавая сегодня кредиты в среднем под 12-13% годовых (в долларах), кредиторы-коллеги имеют 2-3% маржи. Ставки же банков--участников данной программы и новые ипотечные кредитные продукты (например, ссуды "Дельта Кредита" на покрытие сопутствующих расходов при оформлении ИЖК) удовлетворяют запросы россиян все в большей степени. А "Дельта" уверенно входит в пятерку самых ипотечных банков и институтов страны.
До сих пор в России остается невостребованным богатый европейский опыт создания полугосударственных банков реконструкции и развития. В качестве удачных примеров приведем Чешско-Моравский банк гарантий и развития и немецкий "Кредитанштальт фюр Видерауфбау". Эти банки при поддержке государства участвуют в реализации проектов развития малого и среднего бизнеса, высокотехнологичных производств, жилищно-коммунальной инфраструктуры городов. Чешско-Моравский банк кредитует население по линии государственной жилищной программы в форме предоставления льготных займов.
Важное отличие таких банков, выполняющих узкопрофильные функции федерального значения, заключается в том, что они не ставят основной целью получение прибыли, не выплачивают дивиденды и, как правило, кредитуют клиентов не напрямую, а через коммерческие банки, отвечающие установленным критериям и подвергающиеся строгому контролю в период реализации конкретной схемы. При этом полугосударственные банки передают ресурсы коммерческим банкам по ставкам ниже рыночного уровня предложения.
Российское правительство предлагает развивать ИЖК через специализированное федеральное агентство — АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Требования к банкам--первичным кредиторам минимальны:
1. Обязательные:
— наличие банковской лицензии, разрешающей привлечение и размещение денежных средств физических и юридических лиц во вклады;
— соблюдение нормативов Банка России;
— безубыточная деятельность в течение последних двух лет (для организаций, с которыми у агентства существуют прямые отношения).
2. Рекомендательные:
— опыт работы по выдаче и сопровождению (обслуживанию) кредитов, выдаваемых физическим лицам, в том числе ипотечных кредитов;
— положительное аудиторское заключение за последний финансовый год.
Для участия в федеральной программе "Свой дом" банкам также нужно пройти конкурс. Впрочем, критерии отбора относительно мягкие.
АИЖК осуществляет заимствования на вторичном рынке и распределяет кредитные ресурсы через банки--участники программы. По глубине законодательной проработки и уже достигнутой динамике выдач по этой схеме данный механизм на сегодня — самый надежный и выгодный банкам. Но повторим: существенным и очень принципиальным минусом инициативы является ограниченный объем госгарантий по заимствованиям АИЖК на вторичном рынке. 20-30 млрд рублей ежегодной поддержки поставленной задачи не решат, для развертывания широкомасштабной, массовой ипотеки этого слишком мало. Как заметил директор АИЖК Александр Семеняка на одной из конференций, посвященных развитию потребительского кредитования в стране, ежегодный объем государственной поддержки к 2010 году должен бы достигнуть, по самым скромным подсчетам, порядка 300 млрд рублей. Ведь если исходить из того, что стоимость квадратного метра первичного жилья (площадью 60 кв. м) останется на уровне $700, получить квартиры к 2010 году сможет чуть более 250 тыс. семей, тогда как нуждается в жилье не менее 30 млн человек. Масштабы проблемы становятся еще более впечатляющими, если учесть неизбежный рост стоимости жилья.
В этой связи можно подумать об альтернативных источниках привлечения дешевых ресурсов под кредитование. В частности, при составлении проекта бюджета страны можно было бы предусмотреть возможность использования с этой целью средств стабилизационного фонда. Эти деньги (3-4% ВВП) необязательно тратить — их можно было бы использовать для расширения базы обеспечения гарантийных государственных обязательств перед АИЖК. Тем более что сейчас повышение цены на нефть на $1 за баррель позволяет каждый раз пополнять казну на сумму, эквивалентную 0,3% ВВП (почти 48,5 млрд рублей). Данный ресурс вполне достаточен для достижения удвоения темпов строительства и десятикратного роста объемов выдачи жилищных кредитов к 2010 году. Ведь уже к этому периоду Россия, как планирует Минфин РФ, погасит более чем на 70% свои нынешние обязательства по внешнему долгу.
Не менее перспективной видится реализация сберегательной схемы потребительского и ипотечного кредитования через государственные банки (Сбербанк и Внешторгбанк), кредитующие граждан под гарантии правительства РФ (в части возвратности ссуженных средств и субсидирования процентных ставок по таким кредитам). Банки с огромными суммарными обязательствами (объемы только их собственных средств на 1 октября 2004 года составили более 215 млрд рублей) вполне способны обеспечить — даже без использования механизмов рефинансирования — ежегодные ипотечные выдачи в сумме 50-60 млрд рублей.
Для успешной реализации каждой из названных схем потребуется смягчить российское законодательство и федеральные нормы ипотеки, например:
— уменьшить предусмотренный ФЗ "Об ипотеке" годичный срок допустимой отсрочки реализации судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество;
— дифференцировать процентные ставки АИЖК, исходя из условий конкретного региона, для чего необходимо, чтобы агентство получило право и средства на выкуп закладных по этим ставкам;
— развивать институт ипотечного брокера и совершенствовать действующую систему обязательного страхования финансовых рисков в части учета интересов потребителей--страхователей кредитных рисков по требованиям ссудодателей;
— создать условия для развития земельной ипотеки (на цели приобретения жилья в рамках нового строительства), в том числе под земли сельскохозяйственного назначения, для обеспечения селян доступным жильем.
Александр Богданов, Калининградский государственный технический университет
Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail: lawyer@kommersant.ru.
|