Торговля разошлась по домам
Стрит-ритейл в спальных районах сохранил арендаторов
Наибольшую устойчивость к кризисным потрясениям в текущем году продемонстрировали торговые помещения в спальных районах, расположенные на первых этажах жилых домов. Интерес к ним высок благодаря продолжающей набирать популярность концепции районного потребления. «Ъ-Дом» выяснил, какие арендаторы делают ставку на такие локации.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Сегмент стрит-ритейла, как и все рынки коммерческой недвижимости, в нынешнем году отреагировал на кризис, хотя и в меньшей степени чем торговые и офисные центры. Так, согласно оценкам NF Group, вакантность на центральных пешеходных улицах в текущем году выросла на 5,3 процентного пункта, до 17,2%. На транспортно-пешеходных улицах и крупных магистралях динамика оказалась куда менее выраженной, прибавив 0,1 процентный пункт, до 14,3% и 17,7% соответственно.
Но наиболее устойчивым форматом оказался сегмент стрит-ритейла в спальных районах, сформированный преимущественно помещениями на первых этажах жилых домов. Гендиректор DNA Realty Антон Белых говорит, что такие помещения в нынешнем году пользовались высоким спросом, в первую очередь востребованы были площади недалеко от станций метро и в комплексах, заселенных в последние год-полтора. Ставки в стрит-ритейле в спальных районах, по оценкам эксперта, не снижаются и торга почти нет, за исключением единичных случаев. Собственники некоторых объектов могут выбирать лучший вариант из нескольких предложений, добавляет он.
Гендиректор компании «Этерна» Дмитрий Томилин связывает устойчивость формата стрит-ритейла в спальных районах с набирающей популярность в последние несколько лет концепцией потребления рядом с домом. Одновременно ставки в удаленных локациях, по его словам, здесь в целом ниже и в меньшей степени подвергались коррекции в сравнении с центральными торговыми коридорами.
Сейчас помещения стрит-ритейла формируют сравнительно большой объем площадей в новых комплексах. В «Этерне» называют оптимальным соотношением ситуацию, в которой такие объекты составляют 10–11% от объема построенного жилья. При меньшем объеме может сформироваться дефицит сервисов и инфраструктуры, а при большем, вероятно, часть будет пустовать. Востребованы в таких локациях, по мнению аналитиков, традиционно сервисные услуги, продуктовые магазины—дискаунтеры и заведения общепита. «В спальном районе важно предлагать те продукты, которые там требуются, а людям нужны все те же аптеки, кондитерские, магазины у дома, бытовые услуги, парикмахерские, стоматологии»,— констатирует Дмитрий Томилин.
Антон Белых считает, что в стрит-ритейле в принципе хорошо развиваются все форматы, нацеленные на постоянный спрос. Помимо перечисленных концепций это, по его словам, могут быть табачные лавки, алкомаркеты, гастробары, барбершопы, салоны маникюра. Если для открытия выбирается жилой комплекс комфорт-класса, то объект сразу получает платежеспособных потребителей в шаговой доступности, говорит господин Белых. По его словам, сложности могут быть с размещением требовательных к пожарной безопасности объектов вроде кальянных или кафе с мангалом, которым нужны очень мощные вытяжки.
Еще один популярный формат на первых этажах многоквартирных домов — пункты выдачи заказов (ПВЗ), покрытие которых активно расширяют крупнейшие онлайн-площадки. Около двух третей онлайн-заказов получают именно в ПВЗ, следует из данных Data Insight. В Москве этот показатель чуть ниже, в Подмосковье и Санкт-Петербурге приближен к среднему по стране, отмечают аналитики. Так, в Wildberries в 2022 году число собственных и партнерских пунктов выросло на 10,9 тыс., до 27 тыс. точек, у Ozon — с 13 тыс. до 16 тыс. Спрос на ПВЗ также остается высоким у желающих развивать этот бизнес. По данным каталога франшиз Businessmens.ru, ПВЗ в 2022 году были лидерами по спросу среди категорий, интерес к открытию ПВЗ вырос более чем на 90% год к году. В Avito сообщали что интерес к покупке готового бизнеса в виде ПВЗ в России вырос за год в несколько раз. На площадке интерес к покупке готовых ПВЗ в основном объясняют активным развитием онлайн-торговли, а также простотой ведения такого бизнеса и прогнозируемостью дохода.
Хотя Data Insight в своем исследовании указывает, что из-за общей неопределенности процессы, связанные с «последней милей», в этом году развиваются осторожнее, чем в предыдущие периоды бурного роста. Логистические компании оптимизируют процессы и сокращают издержки, себестоимость логистики растет, прибыль падает, отмечают они. Но господин Томилин указывает, что такие арендаторы, как правило, могут платить невысокую ставку аренды, а следовательно, не выступают наиболее желанными.
Эксперт обращает внимание на то, что застройщики на состав арендаторов в спальных районах фактически не влияют — в основном коммерческие помещения на первых этажах продаются. А дальше политику определяют законы рынка: если собственник может сдать помещение по максимальной ставке, он это делает. «Условно: если оператор сотовой связи платит 300 тыс. руб. в месяц, а парикмахерская может платить только 150 тыс. руб., в качестве арендаторов очевидно выберут первый»,— рассуждает господин Томилин.
Эксперт указывает, что существовавшая короткий период практика, когда девелоперы создавали фонды управления коммерческими площадями на первых этажах, не оправдала себя, будучи непрофильным бизнесом. «Эти попытки скорее мешали застройщикам решать первоочередные задачи по продаже жилья»,— считает эксперт. На этом фоне структура арендаторов первых этажей в жилых комплексах, по словам Дмитрия Томилина, достаточно хаотична. «В одном проекте открывается по 20 аптек или однотипных сервисов, которые в итоге друг друга сжирают»,— резюмирует он.