В 2022 году в Екатеринбурге произошло несколько ключевых изменений, касающихся развития города и введения новых программ. Так, мэрия провела первые торги по программе комплексного развития территорий (КРТ) и заключила концессионные соглашения в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП). При этом часть градостроительных полномочий с муниципального уровня передали областным властям. Уральские застройщики считают, что городу необходима дополнительная программа, чтобы консолидировать работу бизнеса и власти для развития инфраструктуры в районах.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Первые торги прошли комплексно
В марте 2021 года законодательное собрание Свердловской области приняло закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который дает местным властям право на строительство нового жилья в старых городских кварталах. На его основании правительство Свердловской области может устанавливать порядок реализации решения о КРТ жилой застройки, определять границы такой территории, утверждать адресные программы, на основании которых планируется сносить дома: в их число войдут не только ветхие жилища, но и многоквартирные здания, не имеющие аварийного статуса.
КРТ — это совокупность проектов, нацеленных на актуализацию жилищного фонда, помощь горожанам путем их добровольного переселения из аварийных и ветхих зданий в новостройки, а также расширение социальной и инженерной инфраструктуры. Перечень трех пилотных площадок КРТ был утвержден главой Екатеринбурга Алексеем Орловым в апреле 2022 года. В программу вошли 34 дома, семь из которых находятся в аварийном состоянии.
К активной стадии реализации программы в Екатеринбурге приступили в середине 2022 года. Тогда в стенах мэрии прошли первые аукционы для девелоперов по новой программе. На торги были выставлены три площадки на Уралмаше и Эльмаше со старыми и аварийными малоэтажными жилыми домами, которые пойдут под снос. Победителями торгов стали девелоперские компании «Страна Девелопмент», «Брусника» и «Астра Девелопмент», которые планируют начать работы по строительству в 2023 году.
Первый снос здания в рамках программы КРТ прошел в ноябре. Под экскаватор пошел аварийный дом на улице Баумана, 37 — площадке, которую выкупила «Страна Девелопмент». Компания планирует построить на этой территории два жилых дома общей площадью 46 тыс. кв.м, воркаут-зоны и встроенный детский сад на 100 мест. «Астра Девелопмент» осенью также представила предварительный макет застройки территории. По данным компании, площадь застройки составляет 3,7 га, численность населения после завершения строительства составит 2,6 тыс. человек. 90 тыс. кв.м в ЖК составит жилой фонд, 5,8 тыс. займут коммерческие помещения. Под дошкольные образовательные учреждения предусмотрено 150 мест.
Кроме того, под КРТ в городе были отданы и бывшие промышленные территории. Так, в программу включили промышленную территорию площадью 13,5 тыс. кв.м, расположенную рядом с мусульманским кладбищем в границах улиц Серафимы Дерябиной — Гурзуфской — Черкасской. Кроме того, идет работа на площадке бывшего завода Danone в центре города.
По данным администрации Екатеринбурга, в программу КРТ ежегодно планируют вовлекать порядка пяти площадок. При этом некоторые уральские застройщики заявили, что для них в программе КРТ сохраняются риски, например в виде увеличения обременений для инвесторов. Другие, напротив, считают, что это правильный путь развития.
Как отметил первый заместитель председателя регионального заксобрания, вице-президент Национального объединения строителей Аркадий Чернецкий, принятие закона о КРТ — это серьезный прорыв, который позволяет, застроить современным жильем те площадки, которые сегодня неэффективно используются. «С точки зрения процедуры оформления КРТ: она прописана, но при необходимости дорабатывается, если выявляются определенные вопросы. На сегодняшний день вопросы у специалистов, действительно, существуют, но я бы сказал, что они не носят критический характер. В целом по стране практически абсолютное большинство регионов сегодня в эти процедуры уже вписались, на разных этапах эта работа осуществляется. Большинство регионов оценивает возможности, которые предоставляются этой формой, достаточно перспективно»,— рассказал «Ъ-Урал» Аркадий Чернецкий.
Работу подкрепили партнерством
В Екатеринбурге в конце года начался демонтаж легендарной заброшенной больницы в Зеленой роще. Вопрос о реконструкции или строительстве нового объекта на этом месте обсуждали несколько лет. За несколько недель огромный комплекс сровняли с землей. На месте больнице будет создан многофункциональный медицинский центр. Ранее глава комитета по промышленной, инновационной политике и предпринимательству свердловского заксобрания Альберт Абзалов пояснил, что для строительства планируется создать специальное акционерное общество, где 25%+1 акция принадлежат правительству Свердловской области, еще 75% будет у инвестора.
Еще один крупный объект, о необходимости реконструкции которого говорят последние несколько лет,— гостиница «Исеть» в центре города (входит в состав конструктивистского комплекса зданий «Городок чекистов» и является «визитной карточкой» свердловского конструктивизма). В 2022 году стало известно, что свердловские власти планируют для этого создать совместное предприятие (СП) с компанией «Деловой дом на Архиерейской», но не раньше сентября 2023 года. Новая компания затем должна приступить к реконструкции гостиницы.
В декабре этого года мэр Екатеринбурга Алексей Орлов утвердил перечень из десяти объектов, в отношении которых запланировано заключение концессионных соглашений. В список попали школы, ФОКи, стадионы и парки. Отметим, что в Екатеринбурге уже идет строительство школ в рамках ГЧП. Федеральный застройщик «Эталон» заявил, что готов построить ФОК в Солнечном на условиях ГЧП, но указал мэрии на необходимость применения дополнительных мер поддержки застройщиков. Например, это могут быть налоговые льготы, а также гранты из бюджета и другие меры, которые позволят сократить «финансовые нагрузки и риски в существующей экономической ситуации».
От глобального к локальному
На последнем в 2022 году заседании депутаты законодательного собрания Свердловской области одобрили передачу части градостроительных полномочий с муниципального уровня на уровень регионального министерства строительства. Закон вступает в силу с 1 января 2023 года. Около года назад полномочия наоборот были переданы от областных властей городским. Одним из аргументов передачи являлось то, что Екатеринбург является «центром агломерации и оказывает влияние на близлежащие города». Сейчас проект генерального плана Екатеринбурга на период до 2045 года проходит общественные обсуждения на сайте администрации города.
Кроме генерального плана Екатеринбурга, важно прорабатывать и создавать локальную программу, которая будут сфокусирована на развитии конкретных районов, считает генеральный директор компании «Атомстройкомплекс», глава комитета по строительству СОСПП Валерий Ананьев. По его мнению, в программе должны быть консолидированы планы застройщиков и органов власти по развитию той или иной территории. Таким образом, темпы строительства инфраструктуры не будут отставать от жилищной застройки.
«Подобная программа позволит консолидировать усилия, и сейчас для этого есть все предпосылки. Если мы сделаем такую совместную программу, то, во-первых, это позволит заранее выполнить проектные работы, что как раз могут выполнить сами застройщики. Во-вторых, и бизнесу, и будущим покупателям будет понятно, чего ожидать от инфраструктуры в том или ином районе. И в-третьих, можно привлекать различные формы финансирования (инфраструктурные облигации, инфраструктурные кредиты и др.). Эта программа должна быть всем понятна и прозрачна»,— рассказал господин Ананьев.
Руководитель департамента развития девелоперской компании «Первостроитель» Андрей Пономарев подчеркивает, что для комфортной среды необходим баланс — вместе с квартирой горожане должны получать готовые детские сады, школы и другую инфраструктуру. Но государство, по его мнению, не всегда финансирует возведение объектов инфраструктуры так оперативно, как хотелось бы. Он считает, что девелоперы должны строить коммерческие объекты и помогать городу в возведении муниципальных.
По мнению господина Чернецкого, все локальные программы должны опираться на основной документ — генплан Екатеринбурга. «Это стратегический документ, который принимается на длительный период. Он предусматривает развитие инженерных сетей, дорожной и транспортной инфраструктуры, развитие мест, где будет производство, жилье и т.д. Что касается программ, которые носят локальный характер, они разрабатывались и будут разрабатываться постоянно. Они должны опираться на генплан, потому что именно в нем как в стратегическом документе увязываются все аспекты развития города на серьезную перспективу. То, что касается оперативных планов — они разрабатываются на ближайший период и учитываются при формировании бюджета»,— прокомментировал господин Чернецкий. Сейчас городская среда, по его мнению, развивается сбалансированно — как в новых районах города (Солнечный или Академический), так и в уже давно сложившихся.
«Сегодня город строит около 1,5 млн кв.м жилья в год. Это практически самая высокая цифра среди городов-миллионников. Новое жилье строится в разных районах. Например, в районе самой массовой застройки — Академическом — сдается в среднем 150 тыс. кв. метров в год, и это лишь десятая часть от того, что строится. Сегодня активно работают на Эльмаше, Уралмаше, есть строительство в центральной части. Город развивается достаточно активно и органично. А если учесть, что город с 2010 года ни разу не строил менее 1 млн кв.м в год и идет только по восходящей линии, это уникальное достижение среди всех крупных городов»,— резюмировал эксперт.