По итогам 2022 года в Санкт-Петербурге было построено 3,466 млн кв. м жилья, сообщил вчера городской комитет по строительству. Годовой план города составлял 3,415 млн кв. м. В 2021 году при таком же целевом показателе ввода петербургские застройщики сдали в эксплуатацию 3,463 млн кв. м. При падении продаж в среднем до 40% по сравнению с 2021 годом прошлый год для первичного рынка недвижимости стал довольно неплохим, констатируют эксперты, но предупреждают, что его дальнейшее состояние будет практически полностью зависеть от ипотеки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Лидером по вводу жилья, как и год назад, стал Приморский район, где было сдано в эксплуатацию 978,3 тыс. кв. м — 23,7 тыс. квартир в 60 домах. На втором месте — Выборгский район с 14,3 тыс. квартир общей площадью 694,2 тыс. кв. м. Замыкает тройку лидеров по количеству введенных новостроек Московский район, в котором строители сдали почти 6 тыс. квартир площадью 278,7 тыс. кв. м.
За декабрь прошлого года застройщики ввели примерно 452 тыс. кв. м, а годом раньше — 443,1 тыс. кв. м. Годовой результат также ненамного больше показателя 2021 года: 3,466 млн против 3,463 кв. м.
Участники рынка называют итоги 2022 года «умеренно позитивными». «Да, год был сложный для нас и рынка: со взлетом, снижением и последующим выравниванием спроса, с необходимостью экстренного импортозамещения на стройке и влиянием внешних факторов,— признает представитель «Мегалит — Охта Групп» Андрей Кириллов.— Тем не менее финансовыми результатами и заселением сданных корпусов мы довольны». По словам господина Кириллова, «Мегалит — Охта Групп» в прошлом году удалось досрочно сдать два корпуса ЖК в Приморском районе.
Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург», говорит, что прошлый год был неоднороден с точки зрения спроса. «Пик покупательской активности пришелся на март: квартиры в этот период активно скупались как средство сбережения средств после февральских событий,— восстанавливает хронологию эксперт.— Снижение спроса произошло в апреле, и в течение всего летнего периода мы наблюдали постепенное восстановление спроса вплоть до 22 сентября. Падение в конце сентября — октябре было тоже ощутимым, однако восстановление на фоне отложенного спроса и ожиданий окончания льготной ипотеки произошло существенно быстрее».
«Несмотря на падение продаж застройщиков в среднем на 40% относительно позапрошлого года, 2022 год показал весьма неплохие результаты с учетом всех внешних обстоятельств»,— дает оценку генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
Одна из характеристик нынешнего рынка — колоссальный разрыв между ценами на вторичное и первичное жилье, продолжает руководитель «ПИА Недвижимость». «Покупая квартиру у застройщика по субсидированной ставке минимум на 15–20% дороже, потребитель должен быть готов, что продаст ее на вторичке на те же 15–20%, а иногда и на 25% дешевле. Я называю это "эффектом тыквы" — ситуацией, похожей на покупку автомобиля, когда, выезжая из автосалона, машина сразу значительно теряет в цене».
Похожее мнение о положении на вторичном рынке высказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». «Серьезное влияние на рынок строящегося жилья оказывает сильная просадка вторичного рынка, отсутствие сделок по трейд-ин и "цепочек". Без дополнительных мер и господдержки вторичку не оживить»,— полагает господин Фельдман.
Наступивший год будет сложным, скорее всего, рынок будет стагнировать, прогнозирует директор по маркетингу «Ленстройтреста»: «Это коснется и объемов строительства, и цен. Девелоперы будут осторожно подходить к выводу новых проектов с текущим уровнем спроса. В целом динамика первичного рынка будет зависеть от размера ключевой ставки и общей экономической ситуации».
Максим Ельцов обеспокоен тем, что в прошлом году зависимость рынка от ипотеки стала очень высокой: по данным «ПИА Недвижимость», уровень ипотечных сделок в общем объеме продаж застройщиков достиг 86–90%. «Спрос и состояние рынка будут зависеть от малейших изменений в ипотеке»,— уверен эксперт.
Застройщики считают, что спрос на качественные проекты высокой стадии готовности сохранится. «Я не очень поддерживаю тезис о существенном спаде ввода в 2023–2024 годах,— отмечает Владислав Фадеев.— В настоящий момент объем жилья в строительстве находится на достаточно высоком уровне, при этом большинство ЖК в Петербурге реализуется с помощью банковского финансирования. В условиях проектного финансирования у застройщиков нет необходимости выводить в продажу объекты сразу после получения разрешения на строительство. В ряде случаев целесообразно придержать вывод в продажу и продавать квартиры в тот момент, когда в объекте уже построено несколько этажей».