На фоне продолжения боевых действий у границ Белгородской области местные предприниматели в конце прошлого года и начале 2023-го выставили на продажу объекты коммерческой недвижимости общей площадью свыше 80 тыс. кв. м и стоимостью почти 3 млрд руб. Среди них — четыре торговых центра, гостиницы и десятки других объектов под сдачу в аренду. Эксперты согласны с тенденцией «избавления от рисковых активов», но считают, что она затронула не более 10% рынка.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В ноябре-декабре 2022 года и за первую половину января 2023-го на специализированных торговых площадках (к примеру, на платформе Сбербанка по реализации активов «Портал DA»), сайтах риелторских агентств и «Авито» были опубликованы более 30 предложений о продаже коммерческой недвижимости в Белгороде и его окрестностях, обратил внимание «Ъ-Черноземье».
В половине случаев речь идет о достаточно крупных лотах стоимостью более 50 млн руб. и площадью свыше 1 тыс. кв. м. Всего «Ъ-Черноземье» насчитал 15 таких объектов общей площадью более 80 тыс. кв. м и совокупной стоимостью почти 3 млрд руб.
Среди наиболее дорогих лотов есть четыре торговых центра: ТЦ «Спутник-интерьер» (18 тыс. кв. м, 275 млн руб.) и ТРЦ «Спутник-Губкин» (20 тыс. кв. м, 550 млн руб.), входящие в одноименную сеть депутата горсовета Белгорода Олега Розенталя, а также ТЦ «Славный» (4,7 тыс. кв. м, 294 млн руб.) и ТЦ «Пять звезд» (2,7 тыс. кв. м, 200 млн руб.). Продаются и четыре гостиницы: «Аустерия» (2,3 тыс. кв. м, 150 млн руб.), Voyage (2,8 тыс. кв. м, 168 млн руб.), «Белая гора» (1,5 тыс. кв. м, 46 млн руб.), «Алые паруса» (3,7 тыс. кв. м, 92,5 млн руб.). Также предлагается как минимум пара крупных офисов под аренду: деловой центр на Корочанской (7,4 тыс. кв. м, 473 млн руб.) и торгово-офисное здание на Студенческой (5 тыс. кв. м, 150 млн руб.).
Представители собственников неохотно комментируют причины продажи активов, говоря, что готовы обсуждать детали сделки только с «реальными покупателями». Вместе с тем почти все согласны торговаться и рассматривать «индивидуальные предложения» вплоть до экзотичных: например, обмена недвижимости на автомобили с доплатой. Лишь один из предпринимателей, попросивший не называть его имени, сказал «Ъ-Черноземье», что продает имущество в Белгороде, планируя заниматься аналогичным бизнесом в одной из стран Восточной Европы, будучи уроженцем Украины.
Руководитель филиала агентства недвижимости «Этажи» в Белгородской области Вячеслав Семенов подтверждает тенденцию увеличения предложения по продаже коммерческих объектов «в достаточно дорогом сегменте». «Есть кейсы ухода компаний в другие регионы, продаж готового бизнеса в сфере аренды и не только. Наверное, некоторые из предпринимателей принимают решение в связи с близостью Белгорода к зоне спецоперации. При этом по недорогим объектам такой тенденции нет, по ним предложение значительно не подросло»,— отметил господин Семенов.
Эксперт считает, что на выставленные объекты удастся найти покупателей: «Вместе с ростом предложения мы фиксируем и увеличение спроса, особенно в случаях с привлекательной ценой. Сегодня растет популярность вложений в коммерческую недвижимость. Инвесторы видят в этом правильную стратегию вложения средств на фоне ситуации в финансовой отрасли».
Бизнес-омбудсмен в Белгородской области Владислав Епанчинцев согласен с тем, что на тенденции роста предложения на местном рынке коммерческой недвижимости сказывается в том числе «фактор близости к зоне СВО»: «Кто-то обязательно испугается и уедет. Но сложно объективно оценить, насколько сильно именно этот фактор влияет на рынок. Ведь кризисные явления на нем начались не в 2022 году, а еще вместе с пандемией. Город тогда уже был завешан объявлениям об аренде и продаже».
«Интуиция и ощущения от настроений предпринимателей подсказывают нам, что кто-то из них пытается продать актив, ставший рисковым. Но говорить о массовой продаже недвижимости нельзя. Если мы оглянемся на год назад — были такие же случаи продаж,— продолжил господин Епанчинцев.— Арендный рынок в регионе сокращается довольно давно, но по моим ощущениям на нем паники нет. Вместе с тем мы подчас видим несговорчивую позицию арендодателей. Когда предприниматели оказываются в сложной финансовой ситуации и им грозит выезд из помещений, их владельцы не готовы давать скидки, даже понимая, что нового съемщика в ближайшее время не найдут».
Приграничные районы Белгородской области с начала спецоперации регулярно попадают под обстрелы со стороны Украины. В результате уже были уничтожены или серьезно повреждены несколько объектов промышленной и коммерческой недвижимости. В частности, после массированного обстрела Шебекина 22 октября пострадали три торговых центра, два из них, по выражению губернатора Вячеслава Гладкова, «фактически перестали существовать». Ущерб составил около 300 млн руб.
Глава региона тогда сообщал, что недвижимость не была застрахована, а на владельце остались кредиты за ее строительство.