На московском рынке жилых новостроек бизнес-класса наметились признаки затоваривания: при двукратном снижении спроса объем предложения квартир вырос на 30–45%. Чтобы удержать оставшихся на рынке покупателей, девелоперы, работающие в этом сегменте, сокращают среднюю площадь жилья, предлагая больше студий и однокомнатных квартир. Но едва ли такая стратегия будет долгой. Девелоперам так или иначе придется сократить число выходящих на рынок новых проектов.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
По итогам декабря 2022 года объем предложения квартир в новостройках бизнес-класса в Москве достиг 19,3 тыс. лотов, из них 15,5 тыс. квартир и 3,8 тыс. апартаментов,— это на 38,8% больше год к году, следует из данных «Метриума». В NF Group говорят о росте на 30% за год, до 13,9 тыс. лотов, в «Бест-Новострое» — на 48%, до 20,3 тыс.
Сейчас, по данным Est-a-Tet, в столице продаются квартиры бизнес-класса общей площадью 1,1 млн кв. м: за квартал показатель вырос на 14,6%, за год — на 35,2%, что сопоставимо с уровнем 2019 года.
Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков говорит о росте предложения на 45%, до 1,4 млн кв. м.
Управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка связывает резкий рост нового предложения с выходом на рынок в прошлом году объектов, реализация которых ранее была отложена из-за пандемии. Хотя, по подсчетам «НДВ Супермаркет недвижимости», в 2022 году продажи начались в 24 проектах против 34 годом ранее. Но интерес потребителей к новостройкам бизнес-класса в прошлом году оказался низким. По расчетам «Метриума», в 2022 году зарегистрировано 13 тыс. договоров долевого участия (за исключением сделок, в которых приобретались три лота и более), что на 39% меньше год к году. Это на 19,3% ниже, чем даже в 2019 году, когда на рынок не влиял пандемийный ажиотаж. Директор консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова считает, что на первичном рынке бизнес-класса в прошлом году было заключено 10,9 тыс. сделок, что вдвое ниже, чем в 2021 году. «Это антирекорд за последние четыре года»,— добавляет она.
Заметное снижение спроса связано с резким ростом цен на жилье бизнес-класса на фоне действия льготной ипотеки.
За два года стоимость лотов в этом сегменте увеличилась на 50%, поясняет госпожа Широкова. Кроме того, многие потенциальные покупатели таких квартир перебрались за границу, другие — переориентировались на покупку новостроек комфорт-класса, добавляет Надежда Коркка. Гендиректор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова обращает внимание на то, что продажи в массовом сегменте по итогам 2022 года действительно выросли на 5,3%.
Для стимуляции спроса в сегменте бизнес-класса застройщики стали сокращать среднюю площадь квартир: по данным «Метриума», за год она сократилась на 5,6%, до 61,1 кв. м. Доля самых доступных лотов, студий и «однушек», в структуре предложения за год выросла на 5,5 процентного пункта, до 47,2%. Тренд связан с попыткой оптимизировать бюджет покупки, считает Наталия Кузнецова. Частично бизнесу это удалось: средний бюджет покупки жилья в новостройках бизнес-класса за прошлый год вырос на 3,3%, до 25,85 млн руб., в то время как в целом на первичном рынке цены увеличились на 9,5%, до 423,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Вице-президент Glorax Александр Андрианов сомневается, что практика снижения площади квартир в сегменте бизнес-класса оправданна. «Увеличение доли квартир с мелкой нарезкой всегда отрицательно сказывается на комфорте проживания»,— рассуждает он. Эксперт не исключает, что такое решение приведет к обратному эффекту, снизив интерес покупателей к проекту.
Надежда Коркка предполагает, что из-за текущих сложностей в экономике застройщики существенно сократят в этом году запуск проектов в сегменте бизнес-класса. Аналогичные прогнозы делает Денис Бобков, предполагая, что стартовать сейчас будут лишь проекты, которые нельзя отложить.
Но сами застройщики смотрят на ситуацию более позитивно.
Вице-президент ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов считает, что с проблемами на фоне кризиса в основном столкнулись проекты бизнес-класса, позиционирование которых изначально было неправильным. «На фоне общего снижения спроса покупатели стали более разборчивыми»,— замечает он. Управляющий партнер Touch Сергей Шиферсон говорит, что не планирует снижать темпы продаж, отмечая, что сниженный спрос на рынке не может быть вечным.