Участков под новое строительство офисной недвижимости высокого класса в центре Санкт-Петербурга практически не осталось, констатируют аналитики, редевелопмент исторических зданий становится едва ли не единственным способом создания качественных офисных площадей в центральных локациях. Однако данный формат девелопмента вряд ли получит массовое распространение, ведь приспособление старинных домов под деловую функцию в Петербурге под силу очень ограниченному кругу игроков рынка.
Фото: пресс-служба БЦ “Сенатор”
Фото: пресс-служба БЦ “Сенатор”
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что при выборе исторического здания для создания современного бизнес-центра необходимо учитывать больше факторов, чем при покупке участка под застройку или, например, при приобретении индустриального или советского административного здания под реконструкцию. «Сложности развития исторических зданий часто нивелируются ценностью их локации»,— говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга NF Group в Санкт-Петербурге.
Самыми желанными для арендаторов офисных помещений остаются центральные локации, согласна с коллегой Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers: «За последние два года рост спроса и инвестиций в офисный сегмент показал, насколько такая недвижимость необходима российским компаниям. В то же время свободных площадок для строительства объектов в центре Петербурга почти не осталось, поэтому качественные офисные площади зачастую можно получить именно при реконструкции исторических зданий».
Сложная специфика
Фото: пресс-служба БЦ “Сенатор”
Фото: пресс-служба БЦ “Сенатор”
Данный формат девелопмента — это всегда крайне затратная история, признают участники рынка недвижимости. «Причем, кроме больших финансовых вложений, от собственника требуется умение взаимодействовать с государственными органами, поскольку охранный статус таких объектов осложняет согласование концепции использования и изменение функционального назначения», — поясняет госпожа Горячева.
Общий потенциал приспособления исторических зданий под офисную недвижимость за несколько лет сократился, полагает господин Кокорев, что требует особенно тщательного подхода как к выбору объекта под реконструкцию и определению целесообразности инвестиций в его приобретение, так и к формированию проекта реконструкции и его воплощению. «Для реализации таких проектов нужен широкий спектр компетенций и немало ресурсов, что проще сформировать крупному игроку»,— отмечает представитель NF Group в Санкт-Петербурге.
Взгляд изнутри
Фото: пресс-служба БЦ “Сенатор”
Фото: пресс-служба БЦ “Сенатор”
Сами участники рынка, специализирующиеся на редевелопменте, считают, что реконструкция исторических зданий под офисную недвижимость вряд ли станет повсеместным явлением. «Редевелопмент таких объектов имеет массу подводных камней, поэтому, чтобы заниматься этим, необходимо иметь смелость, желание работать со старинными зданиями и финансовые ресурсы,— замечает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор».— Те, кто умеет это делать, будут продолжать. Сильные игроки, если у них не будет других вариантов, где строить недвижимость высокого класса, будут задумываться о редевелопменте, но заниматься им точно будут единицы компаний».
Капитальный ремонт старого фонда — трудновыполнимая задача, единодушны в оценке участники рынка. «Даже в случаях, когда речь не идет о домах, обладающих охранным статусом и требующих особого подхода, невозможно на 100% спрогнозировать объем работ и финансовые затраты»,— сообщает Владимир Ревенков, директор направления «Девелопмент» Hansa Group.
Здания в историческом центре имеют сложную архитектурную форму, много несущих стен, сводов. «Добавьте сюда высотные ограничения, действующие для исторических районов, и станет понятно, что в рамках таких условий очень сложно соорудить новый высококачественный объект, который отвечал бы современным требованиям»,— делится опытом своей компании Дмитрий Золин.
По словам управляющего директора сети бизнес-центров «Сенатор», 99% работ с историческими зданиями занимает приспособление: «А это значит, что ты работаешь с тем, что есть: своды, высокие этажи, переходы, дворы, арки и так далее».
Успешные примеры
Фото: пресс-служба БЦ “Сенатор”
Фото: пресс-служба БЦ “Сенатор”
Уникальность Петербурга заключается в том, что застройка в центре очень плотная, здания примыкают друг к другу. Как рассказали в сети бизнес-центров «Сенатор», случаи, когда у здания есть два лицевых фасада, встречаются крайне редко. Еще реже можно увидеть здание с тремя фасадами. Единичными являются примеры, когда у дома все четыре фасада не закрыты соседними зданиями или не выходят во двор.
Именно такое здание находится на Миллионной улице, 5, его фасады выходят на Дворцовую набережную, Марсово поле, Мраморный дворец и Суворовскую площадь. Четырехэтажный дом площадью 11,6 тыс. кв. м, возведенный в 1788 году архитектором П. Егоровым, входит в комплекс Мраморного (Константиновского) дворца. В 1845–1850 годах здание было перестроено по проекту А. П. Брюллова. Был надстроен третий этаж, фасады дополнены пилястрами и барельефами.
Сегодня «Сенатор» адаптирует здание под респектабельный бизнес-центр. В кирпичном здании с высотой потолков от 3,4 до 5,5 м будут предусмотрены планировки open-space, центральное отопление, современные системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, пожарной и охранной сигнализации. На прилегающей территории делового центра выделены 40 охраняемых парковочных мест. Здание расположено в шаговой доступности от станций метро «Гостиный двор» и «Невский проспект», в пяти минутах на автомобиле расположены главные достопримечательности Петербурга. Открытие бизнес-центра запланировано на февраль 2023 года.
Цена престижа
Эксперты говорят, что оценить среднюю стоимость редевелопмента исторических зданий достаточно проблематично, потому что каждый такой объект уникален. Как объяснил руководитель ГК «СК «ПСП» Дмитрий Плавник, минимальные затраты начинаются от 35–40 тыс. рублей за «квадрат», а верхний предел может составить сотни тысяч рублей.
Окупаются ли такие вложения интересом арендаторов? Отвечая на этот вопрос, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин обращает внимание на то, что клиентов деловых центров условно можно поделить на два типа. К первому относятся арендаторы, предпочитающие размещаться в современных зданиях из стекла и металла, с панорамными окнами в пол и «нарезанными» на квадраты рабочими пространствами. Как правило, к этому типу относятся молодые IT-компании.
Второй вид арендаторов — респектабельные ценители классики. Они выбирают отреставрированные здания в центре города из соображений престижа, эстетики и отличной локации. «Каждому человеку на уровне подсознания нравится находиться в красивом здании: с прекрасным фасадом, стилизованной под старину дверью, входными группами, лестницами, арками, ухоженным внутренним двориком,— рассказывает господин Золин.— Например, в нашей компании недавно произошел такой кейс, когда бизнесмен арендовал помещение 250 кв. м под представительский офис в бизнес-центре на Большой Морской улице, 32. У него есть офисные помещения в другом районе города, но он захотел иметь респектабельное место для проведения переговоров и встреч в центре Петербурга».
Здание, о котором идет речь, расположено в пяти минутах от станции метро «Адмиралтейская». В 1740-х годах на этом месте располагался типовой доходный дом, принадлежащий протестантскому пастору И. Нациусу, затем участок и здание на нем несколько раз меняли владельцев. Среди собственников в разное время числились адмирал Г. Г. Кушелев, сенатор С. П. Хитрово, граф П. М. Толстой, купец Н. Ф. Штанге. В 1880-х годах участок выкупил Русский банк для внешней торговли, и в 1888 году было построено одно из первых специализированных банковских зданий. Архитектором проекта выступил В. А. Шретер. Несмотря на поздние переделки, здание сохранило двухъярусный операционный зал с куполом из ферм и металлическими колоннами. Фасад бизнес-центра облицован цветным песчаником, декор выполнен из камня и керамики.
В 2022 году особняк на Большой Морской, 32, стал современным бизнес-центром в исторических интерьерах. В пятиминутной шаговой доступности находятся Исаакиевский собор, Медный всадник, арка Главного штаба и Дворцовая площадь, Законодательное собрание Петербурга. Архитектурное оформление и и дизайн интерьеров выполнены в стиле эклектика. В пятиэтажном здании с высотой потолков от 3,5 до 4,7 м арендаторам предлагаются планировки open-space*, а также офисы кабинетно-коридорной системы. Общая площадь здания составляет 2,9 тыс. кв. м. Реновация здания была завершена в 2022 году.
*- офис открытого типа.
ООО «ФХК «Империя»
Реклама