Вторичка замерла в нерешительности

Большую часть года цены на вторичном рынке России стагнировали, а объем предложения, сроки экспозиции и конкуренция увеличивались. Для 2022 года характерна рекордная за последние три года доля объявлений со срочными продажами. Несмотря на все вызовы, активность пользователей оказалась лишь на 12% ниже, чем в прошлом году.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Такие данные содержатся в исследовании «Циан.Аналитики». В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Московская и Ленинградская области. С начала 2022 года на вторичном рынке крупных городов РФ можно выделить два периода в динамике цен: с января по апрель цены увеличивались, но начиная с мая они перешли к стагнации или снижению (в зависимости от локации).

В начале года на рынке сохранялись тренды, сформировавшиеся осенью 2021 года: цены предложения росли. Среди причин — рост средней стоимости квадратного метра нового предложения и индексация цен в уже существующих объявлениях. В целом по анализируемым локациям цены с января по апрель увеличились на 9%. Рост наблюдался во всех локациях. Максимальные темпы были зафиксированы в Саратове и Ставрополе (+17%), минимальные — в Хабаровске (+1%) и Тюмени (+4%).

Вместе с падением спроса с апреля-мая на вторичном рынке крупных городов РФ был нарушен тренд на стремительный рост цен. В части локаций рост продолжился, но более сдержанными темпами: например, в Астрахани, Ульяновске, Пензе, Челябинске, Волгограде средние цены с апреля по декабрь увеличились более чем на 5% (в основном это локации с невысоким уровнем цен). В большинстве локаций (26 из 39) положительная динамика средних цен сменилась их стагнацией: цены с апреля по декабрь увеличились менее, чем на 5%). В нескольких локациях цены перешли к снижению: заметное сокращение стоимости квадрата было характерно для Москвы (–6% с апреля по декабрь) и Санкт-Петербурга (–8%), Московской области (–4%), Ленинградской области (–3%), а также Краснодара (–6%), Казани (–3%) и Севастополя (–11%).

В целом по крупным городам с апреля по декабрь цены практически не изменились (увеличились на 0,4%). Вторичный рынок, в отличие от первичного, не поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, поэтому собственники ограничены в принятии решений о повышении цен. Слишком занижать цены предложения они также не готовы, однако неплохие скидки предоставляются уже на моменте общения с потенциальным покупателем.

В декабре по анализируемым локациям цены на 9,5% выше январских показателей 2022 года. Максимально за 2022 год «квадрат» на вторичке подорожал в Махачкале (на 34%), Саратове и Кемерово (+20%), Астрахани и Челябинске (+19%), Рязани и Ульяновске (+18%). На рынке сохраняется принцип, что заметнее увеличивается стоимость в более дешевых локациях. В более дорогих уровень цен не позволяет «квадрату» дорожать еще сильнее.

Единственная локация, где в конце года цены ниже, чем в начале,— Москва. Сейчас квадратный метр в столице стоит 302,2 тыс. рублей — на 0,4% меньше, чем в январе 2022 года. Снижение цен с мая компенсировало резкий рост в начале года. Среди причин такой динамики существенное увеличение числа лотов в продаже (относительно прошлого года выбор сейчас больше на 44%), а значит, и конкуренции. Цены на вторичном рынке Москвы достигли очень высоких значений, а спрос в 2022 году на 21% ниже, чем в 2021 году. В итоге продавцы вынуждены идти на предоставление скидок, чтобы продать свои лоты в условиях высокой конкуренции и пониженного спроса. Даже увеличение спроса, наблюдающееся в последние месяцы, пока что не привело к росту средних цен.

Заметное отставание

В конце 2022 года только в пяти из 39 анализируемых локаций «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Владивосток, Севастополь, Оренбург, Саратов и Махачкала. В остальных 34 локациях дороже новостройки, то есть почти в 90% городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье. В начале года таких локаций было больше — 12. Сокращение количества связано с тем, что в большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В целом по анализируемым локациям квадратный метр на первичке с начала года вырос в цене на 16,4%, на вторичке — на 9,5%.

Произошедший рост цен с начала года объясняется динамикой первых месяцев 2022 года: с января по апрель «квадрат» на первичке подорожал на 14%, на вторичке — на 9%. С мая стоимость квадратного метра фактически стагнировала и в новостройках, и в готовом жилье, но на первичке динамика была все же немного более выраженной. Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, что позволило ценам еще немного увеличиться относительно апрельских. В сегменте готового жилья эти программы не работают, собственники ограничены в принятии решений о повышении цен.

Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Астрахани («квадрат» в новостройках на 51% дороже, чем в готовом жилье) и Томске (36%). Также значительно выше по цене первичка в Казани (27%), Хабаровске (24%) и Нижнем Новгороде (23%). По абсолютным значениям (в рублях) новостройки сильнее всего опережают готовое жилье в Казани и Астрахани (на 39 и 38 тыс. рублей соответственно). В Москве вторичка на 5% дешевле первички, в Петербурге — на 18%.

Спрос проседает

Потенциальный спрос в 2022 году на вторичном рынке недвижимости на 12% ниже, чем в 2021 году. В начале года активность пользователей была выше прошлогодней (на 9%), но в марте и апреле спрос упал из-за резкого роста ключевой ставки (на 29% относительно начала года и на 13% относительно аналогичного периода прошлого года). В мае — июле активность пользователей находилась на низком уровне, рост просмотров начался только в августе.

Второй раз за год потенциальный спрос упал после объявления частичной мобилизации (вторая половина сентября показала снижение относительно начала месяца на 17%, относительно второй половины сентября 2021 года — на 36%). Однако реакция была не такой сильной, как весной, уже через несколько дней спрос вновь стал восстанавливаться. Рост продолжился и в ноябре-декабре. Вероятно, это вызвано традиционными сезонными колебаниями. В конце года на рынке недвижимости заключается наибольшее количество сделок, что связано как с финансовыми факторами (выплатами премий), так и менталитетом (стремлением успеть закрыть крупные сделки до конца года). Тем не менее в сравнении с 2021 годом активность покупателей в октябре — декабре ниже на 19%. То есть вторичный рынок в самый активный период «потерял» пятую часть потенциального спроса в сравнении с прошлым годом.

Рынок показал высокую устойчивость: несмотря на отсутствие льготной ипотеки, высокие ставки по кредитам в первом и втором кварталах, активность пользователей снизилась в 2022 году всего на 12% относительно 2021 года.

Официальная статистика Росреестра по переходам прав собственности не публикуется оперативно по всей России, поэтому в качестве примера можно привести Москву, где данные продаж есть по ноябрь 2022 года включительно. Согласно официальным данным Росреестра, за 11 месяцев 2022 года в столице заключено на 21% меньше сделок, чем за аналогичный период в прошлом году.

Падение числа сделок наблюдалось в апреле и мае (высокие ставки по ипотеке ограничивали покупательскую активность). По итогам мая количество сделок на вторичном рынке столицы снизилось в сравнении с мартом в 2,5 раза. С лета рынок показывал минимальный ежемесячный прирост. К октябрю рынок вырос на 59% относительно майских минимумов.

На объявление мобилизации вторичный рынок не отреагировал падением спроса, как это было в сегменте новостроек (там –39%). Число сделок в октябре продолжило увеличиваться (+11% относительно сентября). В условиях стремительно меняющейся внешней повестки покупатели квартир предпочитают получить готовое жилье, а не ждать завершения строительства. К тому же уровень цен на вторичном рынке к этому располагает: в Москве цены предложения в новостройках на 5% дороже, чем на вторичном рынке.

В ноябре число сделок немного снизилось относительно октября (на 6%), однако такая динамика спроса была характерна на протяжении последних пяти лет — в ноябре спрос немного проседал относительно октября. Говорить о развороте тренда и о сокращении спроса преждевременно. Вероятно, по итогам декабря количество сделок вновь возрастет, что традиционно для рынка.

Поспешить с продажей

На вторичном рынке недвижимости крупных городов доля объявлений со срочными продажами в ноябре 2022 года достигла 4% — это максимальные отметки за последние три года.

Рост доли таких квартир в продаже начался в марте: 1 марта только 2,8% квартир продавалось срочно, за месяц доля выросла до 3,4%, а локальный максимум был отмечен 1 июля 2022 года — 3,9%, после чего показатель пошел на спад: 1 сентября доля была на уровне 3,7%. То есть первая волна роста срочных продаж наблюдалась на рынке с марта по середину июля. В октябре вновь был зафиксирован рост до 3,9%, в ноябре — до 4%. Максимальная доля отмечена в середине ноября, после чего она стала снижаться. То есть вторая волна срочных продаж продлилась меньше первой — почти два месяца (с середины сентября до середины ноября 2022 года). Несмотря на рекордную долю таких объявлений, продавцы не готовы сильно снижать цены в объявлениях: дисконт составляет 5–8%. Но даже такой скидки достаточно для быстрого выхода на сделку, к тому же у покупателей есть возможность для торга уже в процессе предметных переговоров.

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям в конце 2022 года составляет 127 дней. По сравнению с прошлым месяцем он сократился на два дня. Рекордного значения за 2022 год (129 дней) срок экспозиции достиг в ноябре. Для сравнения, минимальный срок в текущем году был в апреле и составлял всего 99 дней. Начиная с мая показатель постоянно увеличивался вплоть до ноября. Падение спроса на вторичном рынке и рост конкуренции привели к тому, что квартиры все дольше находились в продаже.

За год срок экспозиции в целом по крупным городам увеличился почти на месяц — на 29 дней. Рекордный рост в Краснодаре (+74 дня, до 153 дней) и Тюмени (+60 дней, до 131 дня) за счет эффекта низкой базы — год назад в этих локациях были одни из самых низких показателей. Дольше всего в конце 2022 года квартиры продаются во Владивостоке (в среднем 180 дней) и Севастополе (в среднем 155 дней), быстрее всего — в Екатеринбурге (86 дней) и Красноярске (92 дня).

Только в декабре, после семи месяцев роста сроков экспозиции, наметился разворот тренда. Показатель сократился на два дня за последний месяц (в целом по анализируемым локациям). Небольшое сокращение сроков характерно для большинства локаций (для 25 из 39).

Предложение растет

За год объем предложения на вторичном рынке крупных городов РФ увеличился на 18%. Единый тренд в динамике количества лотов в продаже в прошедшем году выделить невозможно, говорят в «Циан.Аналитике». С февраля по апрель объем предложения сокращался — продавцы снимали объемы с продажи, понимая, что найти покупателя с рекордно дорогой ипотекой сложно. Начиная с мая выбор стал увеличиваться: собственники возвращали лоты, снятые с продажи в феврале и марте, на рынок выходили объекты от уехавших в другие регионы и страны, из-за снижения спроса увеличивались сроки экспозиции объектов и росла конкуренция. В сентябре объем предложения немного сократился на фоне роста спроса, после чего выбор на рынке практически не менялся.

Такая динамика была характерна для большинства городов, рассогласование трендов наблюдалось только в периоды повышенной турбулентности. Например, после объявления частичной мобилизации в городах не сложилось единого тренда по выводу в продажу нового предложения: некоторые продавцы сняли объявления с реализации, другие, напротив, срочно приступили к продаже своей недвижимости.

В большинстве локаций по итогу 2022 года выбор на вторичном рынке выше, чем год назад. Максимально объем предложения увеличился в Ульяновске (на 76%), Омске (на 60%), Тольятти (на 53%). В Москве относительно прошлого года выбор больше на 44%, в Санкт-Петербурге — на 43%.

«Вторичный рынок в 2022 году показал устойчивость к внешним событиям — несмотря на все вызовы прошедшего года, активность пользователей лишь на 12% ниже прошлогоднего уровня (а реальное число сделок — на примере Москвы — на 21%). Вторичный рынок сейчас во многих случаях оказывается достаточно привлекательным. Во-первых, сформировавшийся ценовой разрыв с первичкой в большинстве случаев компенсирует разницу в условиях кредитования, во-вторых, на рынок будет выходить большой объем предложения в недавно сданных домах, где покупатели (особенно те, кто купил на котловане в 2018–2019 годах) уже немало заработали, что позволит вести с ними продуктивные переговоры для заключения сделки,— комментирует Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».— В 2023 год рынок вступает с избыточным объемом предложения. Высокая конкуренция не позволит увеличиваться ценам, а в некоторых локациях продолжит толкать их вниз».

Денис Кожин