Из-за снижения спроса на жилье девелоперы стали осторожнее подходить к покупке участков под застройку, что уже привело к сокращению по итогам прошлого года сделок в этом сегменте на 15–20%. Вкладываться в приобретение площадок готовы в основном застройщики, нарастившие прибыль на волне ажиотажных продаж, и региональные игроки. Но их ценовые ожидания часто расходятся со стоимостью предложения, поясняют консультанты. На этом фоне объем инвестиций в участки в этом году останется ограниченным.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Совокупный объем инвестиций в покупку площадок под девелопмент в 2022 году сократился на 14,7% год к году, до 219,24 млрд руб., подсчитали в NF Group. В общем объеме вложений в недвижимость, по данным консультантов, доля площадок за год сократилась с 64% до 45%. В CORE.XP говорят о снижении инвестиций в площадки в 2022 году на 20%, до 183 млрд руб., а доли участков в структуре вложений — с 56% до 42%. В Nikoliers отметили, что на покупку земли в 2022 году пришлось 51,5% инвестиций против 72% годом ранее.
102 миллиона квадратных метров
жилья построено в РФ в 2022 году, по данным Росстата.
Снижение спроса на площадки руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова связывает с ростом стоимости кредитования и снижением спроса на жилье. По данным Росреестра, по итогам прошлого года в Москве зарегистрировано 85 тыс. договоров долевого участия, что на 14% меньше, чем годом ранее.
Управляющий партнер NF Group Алексей Новиков говорит, что доля площадок в общем объеме инвестиций размывается и за счет высокой активности в других сегментах. Из-за ухода с рынка иностранных компаний появились предложения качественных готовых проектов, указывает он. По данным NF Group, общий объем инвестиций в недвижимость в 2022 году вырос на 21% год к году, до 487,2 млрд руб. Директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин обращает внимание на высокую базу 2021 года, ставшего рекордным по объему вложений в площадки на фоне льготных ипотечных программ и восстановления после пандемии.
Исполнительный директор Glincom Иван Татаринов подтвердил, что девелоперы сейчас менее активно рассматривают новые площадки: «Спрос просел, реализация проектов уже не выглядит так безупречно, как раньше».
В целом по рынку можно отметить некоторое снижение активности, согласен вице-президент ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов. Владелец IQ Estate Юнна Эрвиц считает, что покупать участки могут девелоперы, реализовавшие проекты на волне спроса в 2021–2022 годах. Основатель ГК «Мангазея» Сергей Янчуков говорит, что верит в рынок недвижимости, и его компания в этом году планирует закрыть минимум две сделки. Управляющий директор группы «Самолет» Владимир Комар также заявил, что группа смотрит площадки в Москве и регионах и доля последних в портфеле будет расти.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает несоответствие ценовых ожиданий продавцов и потенциальных покупателей площадок под застройку в Москве. По ее словам, из-за снижения доходности продать часть земельного портфеля готовы лидеры рынка, но рассматривают эти участки в основном региональные девелоперы. А последние часто не готовы входить в проекты с меньшей доходностью, чем в родном регионе, где те, как правило, обладают административным ресурсом, говорит госпожа Доброхотова. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев подтверждает, что стоимость большинства участков с учетом платы за смену вида разрешенного использования сегодня чрезмерно велика.
В том, что интерес застройщиков к площадкам вырастет в 2023 году, Ирина Ушакова сомневается. По ее прогнозам, в недвижимость в целом может быть вложено около 300 млрд руб., из которых 200 млрд руб.— в коммерческие объекты.
«Процесс ухода иностранных собственников продолжается, и инвесторы в меньшей степени сфокусированы на приобретении площадок»,— говорит эксперт. Алексей Новиков считает, что доля площадок в объеме инвестиций сохранится на уровне 40–50%. А управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка напоминает, что по строительному циклу от покупки участка до начала продаж обычно проходит около трех лет и большинство текущих сложностей перестанут быть актуальны.