Стремление девелоперов вывести на рынок лоты с низким бюджетом привели к резкому росту предложения квартир-студий. Экспозиция таких объектов в Москве за год выросла на 75%, опередив общую динамику рынка. Но реализовать предложение застройщикам может быть сложно из-за снижения спроса со стороны инвесторов.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Объем предложения студий на первичном рынке Москвы вырос за год на 75,1%, до 14,1 тыс. лотов, подсчитали в «Метриуме». Это заметно превышает общий темп роста экспозиции, которая в целом увеличилась на 51%. Гендиректор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова говорит о росте предложения студий за год на 61,1%. По подсчетам bnMAP.pro, в границах «старой» Москвы продаются 9,7 тыс. студий площадью 280,8 тыс. кв. м, что на 68% и 66% больше, чем годом ранее. В Est-a-Tet говорят, что общая площадь экспозиции в «старой» Москве за год выросла на 29%, студий — на 75%.
Доля студий в структуре первичного предложения за год увеличилась с 17% до 20%, отмечают в «Метриуме».
Данные bnMAP.pro указывают, что в «старой» Москве подобные лоты уже формируют 25% экспозиции. Руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой регионы» Виктория Ковалевская подсчитала, что доля студий в структуре экспозиции Московского региона за год выросла на три процентных пункта, до 15%. Сейчас экспозиция таких квартир растет быстрее, замечает она.
Традиционно квартиры-студии были представлены в массовом жилье, но сейчас картина начала меняться. По оценкам «Метриума», в премиальном сегменте сегодня экспонируются 235 студий, что на 69% больше прошлогоднего показателя. А 16 студий представлены в проектах элитного и deluxe-класса, где формируют 1,4% предложения против 0,7% годом ранее. Но здесь такие лоты пока остаются редким явлением. Даже выбирая стартовое жилье для детей, клиенты покупают однокомнатные или двухкомнатные квартиры, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
По данным «Метриума», средняя площадь студий в Москве сейчас находится на уровне 24,5 кв. м, а лоты в среднем продаются по 8,9 млн руб. за объект.
Гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин объясняет рост доли студий адаптацией предложения жилья к запросам покупателей. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка также отмечает, что застройщики активнее выводят такие предложения, реагируя на снижение доходов населения. По словам Наталии Кузнецовой, студии — наиболее ликвидный актив при снижении платежеспособного спроса.
Гендиректор Key Capital Ольга Гусева отмечает, что сейчас на первичном рынке идет реализация проектов, которые проектировались два—четыре года назад, и большое количество студий во многом предполагалось в расчете на покупателей-инвесторов. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов подтверждает, что подобный формат пользуется спросом как инвестиционный инструмент, обеспечивающий хорошую доходность при эффективном вложении. Но сейчас интерес инвесторов к первичной недвижимости в целом снижается. Если в начале 2022 года, по подсчетам «Циан.Аналитики», такие покупатели формировали в Московском регионе 14% сделок, то в конце года — 9%.
Геннадий Щербина, президент девелоперской группы «Эталон», в интервью “Ъ” в январе 2022 года:
«30 квартир на этаже — это все же возврат к коридорной системе общежитий, что не очень правильно».
Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди называет студии нормальным форматом недвижимости, но указывает, что их предложение должно быть сбалансированно с учетом ограниченного числа домохозяйств, для которых он подходит. Она не исключает, что сейчас девелоперы столкнутся со сложностями при реализации накопленного объема предложения студий, особенно если речь идет об объектах на окраинах городов.
По прогнозам Наталии Кузнецовой, спрос на студии будет постепенно снижаться с ростом доли продаж жилья для собственного проживания в массовом сегменте. «Этому способствует в том числе продление семейной ипотеки с пониженной ставкой, которая распространяется на большеформатные квартиры»,— говорит она. Коммерческий директор Asterus Вера Стефан также сомневается, что спрос на студии будет высоким. Столкнувшиеся со снижением доходов потребители скорее выберут жилье классом ниже или в менее привлекательной локации, но более пригодное для длительного проживания, считает она. Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим считает, что увеличивать долю студий в проектах уже нецелесообразно.