|
Трассовый вопрос |
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
| В поселке "Горки-22" дома площадью от 360 до 500 кв. м под отделку продаются по цене $1,18-1,34 млн. Участки в 17-33 сотки прилагаются |
Цена, опережающая спрос
Спрос на загородное жилье принялся бурно расти в 2000 году. Строительные и риэлтерские компании оказались к этому не готовы. В результате резко поднялись цены на коттеджи, и только к концу 2002 года в Подмосковье началось массовое строительство коттеджных поселков.
Директор департамента маркетинга и рекламы компании "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев поясняет: "Строительством домов активно занялись и риэлтерские фирмы, и инвестиционные компании. В 2003 году покупателям уже было из чего выбирать, но при этом коттеджи раскупались моментально. Наша компания тогда продала 128 домовладений на Новой Риге всего за год. Цены росли каждый месяц, но это никого не останавливало".
Сейчас о таком успехе застройщики могут только мечтать. Однако, несмотря на то что спрос на загородное жилье давно удовлетворен, цены продолжают стремительно расти. По данным компании "Миэль-недвижимость", земля в Подмосковье только в прошлом году подорожала на 50%. Как следствие, стоимость коттеджей увеличилась на 30% и увеличивается дальше.
Риэлтеры не скрывают, что цены на рынке загородной недвижимости искусственно завышены. По данным земельного комитета Московской области, в радиусе 50 км от Москвы практически не осталось свободных земель, пригодных для строительства. Сейчас активно скупаются площади в радиусе 50-100 км от столицы.
"При такой ситуации застройщики в состоянии диктовать свои цены и даже взращивать спрос на определенные направления,— говорит Татьяна Лосева, менеджер 'Районной службы риэлтеров'.— Так было с Новорижской трассой, теперь, похоже, настал черед Дмитровского и Киевского шоссе".
Земля в коттеджных поселках в разы дороже окрестных участков. К примеру, стоимость сотки в поселке "Зеленая горка" на Волоколамском шоссе составляет $15 тыс., а в 100 м от поселка можно купить участки в старых садовых товариществах по $3 тыс. за сотку. В километре от "Зеленой горки" располагаются дачи Большого театра. Там продается несколько участков по $9 тыс. за сотку.
Другой пример. Стоимость сотки в охраняемом поселке в пределах 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе, по данным агентства "Новый город",— $20-35 тыс. Цена сотки земли по тому же направлению на неохраняемых территориях — $4 тыс.
"Ничего удивительного,— говорит Андрей Молчанов, директор рекламного агентства 'Золотая рыбка'.— Следует учесть хотя бы то, что рекламный бюджет элитных коттеджных поселков составляет порядка $1-1,5 млн в год. Эти деньги, естественно, включены в стоимость домовладений".
Отдельная история — Рублево-Успенское шоссе и некоторые старые дачные поселки в таких известных местах, как Переделкино, Малаховка, Снегири. Там высокая стоимость земли вне охраняемых поселков объясняется малым количеством предложений и наличием развитой инфраструктуры.
Простая арифметика
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
| Коттеджи "под ключ" в Подмосковье редкость. Их стоимость стартует с $1 млн |
Нынешний покупатель, считают риэлтеры, очень разборчив. Многие хотят реализовать в собственном доме личные архитектурные и дизайнерские пристрастия. Готовые дома в поселках, конечно, продаются, но в последнее время гораздо чаще застройщики предлагают клиенту выбрать землю в поселке, на которой в течение года будет построен дом по одному из предлагаемых проектов. Причем проект может быть переделан — это новая планировка, дополнительная терраса или гараж, балконы и т. п. Дополнительную плату за изменение проекта с покупателя, как правило, не требуют.
Стоимость дома без отделки площадью около 250 кв. м в коттеджных поселках начинается с $300 тыс. Сюда входят, в частности, подведение к дому электричества, газа (если он есть поблизости), телефонизация и подключение к интернету.
Цена участка земли, на котором располагается дом, зависит от того, в каком месте Подмосковья возведен поселок. Прежде всего на стоимость влияют удаленность от МКАД, направление и экологическое состояние территории, а также пропускная способность трассы и расположение поселка относительно нее.
"Огромное влияние на стоимость земли в коттеджных поселках оказывает окрестный пейзаж,— говорит Сергей Елисеев.— Найти лесной участок под застройку сейчас практически невозможно. Невероятным везением считается хотя бы близость леса или воды. Именно 'большой водой' подмосковных водохранилищ объясняется возросшая популярность Дмитровки. В основном же элитные поселки строятся в полях".
Дороже всего стоит земля в радиусе 10-20 км от Москвы. При удалении от МКАД более чем на 30 км цена снижается вне зависимости от направления. Исключение составляют опять же Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Там стоимость сотки в коттеджных поселках и в 40 км от столицы доходит до $7-10 тыс. Хотя абсолютной зависимости цены от километража нет. Зачастую важнее оказывается время, за которое до участка можно добраться. К примеру, километр Рублевки приравнивается к 2-3 км Дмитровки или Новой Риги, где пробок практически нет — за исключением летнего периода, конечно.
Что же касается таунхаусов, то их можно смело назвать провальным проектом: большим спросом загородные квартиры не пользуются. "Люди не понимают, чего ради они должны платить $250 тыс. и даже больше за квартиры с участком земли, которого хватит только для парковки машины,— говорит Татьяна Лосева.— За эти деньги можно купить дом с приличным участком".
Кроме того, таунхаусы за редким исключением строят вблизи оживленных магистралей, что тоже не повышает их привлекательность.
Лидеры
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
| Лесные участки под строительство коттеджей найти сложно. Сейчас поселки строят, как правило, в чистом поле |
Стоимость сотки земли в элитных поселках на Рублевке стартует с отметки $18-20 тыс. и финиширует в районе $70 тыс. Даже в окрестностях Звенигорода, подмосковной Швейцарии, цены достигают $5-7 тыс. за сотку.
В поселках по Рублево-Успенскому шоссе можно купить дом на любой вкус, но имея исключительно весомый банковский счет. Здесь по-прежнему достаточно домов на больших участках — от 15 до 60 соток. Участки площадью до 5 га продаются на 10-м км от МКАД в поселке Zhukovka Hills (только земля под строительство — $50 тыс. за сотку). При этом неподалеку можно купить квартиру в таунхаусе, ограничившись одной-пятью сотками земли (поселок "Барвиха-2", 8 км от МКАД, квартиры — от $382 тыс.; "Барвиха CLUB", 9 км, дома — от $669 тыс.; "Дом мечты", 10 км, дома — от $680 тыс.).
Продаются на Рублевке и редкие на нашем рынке дома с отделкой "под ключ" (поселок "Кедр", 17 км от Москвы, от $2,1 млн). Некоторые даже полностью меблированы.
Рублево-Успенское шоссе хорошо прежде всего развитой инфраструктурой. Тем не менее, по данным компании "Инком-недвижимость", бурное строительство на Рублевке привело к тому, что все коммуникации на этом направлении перегружены. В поселках проблемы с электричеством, газом и в меньшей степени с канализацией. Похоже, коттеджный ресурс этого направления близок к исчерпанию.
Любопытно, что в рублевском ценовом диапазоне выступает сейчас и Сколковское шоссе. Там стоимость земли в поселках колеблется в пределах $5-60 тыс. за сотку. Высокие цены объясняются прежде всего малым количеством коттеджных поселков, близостью к МКАД и хорошей пропускной способностью трассы. Стоимость дома от 250 кв. м по Сколковскому шоссе — от $350 тыс.
Третье место по дороговизне земли и первое по интенсивности застройки держит Новорижское шоссе. Стоимость участков здесь начинается с $8-9 тыс. за сотку — после 40 км от МКАД. В пределах 40 км цена сотки в коттеджных поселках — $10-35 тыс.
Новорижское шоссе привлекательно прежде всего отсутствием постов ГИБДД и населенных пунктов. С другой стороны, под застройку в пределах 30 км от столицы остались в основном поля, не хватает коммуникационных мощностей. Сейчас здесь продаются домовладения почти в 70 коттеджных поселках. В большинстве из них предлагается земля с подрядом на строительство. Стоимость домов колеблется от $150 тыс. (39 км, поселки "Финская деревня-2" и "Альпийский") до $900 тыс. (19 км, поселок "Усадьба Алексеево").
Наступающие на пятки
 |
 |
Дмитровку иначе как "большой водой" риэлтеры теперь не называют. Однако при всей привлекательности Клязьминского, Пироговского, Пестовского, Химкинского и других водохранилищ, лучших в Подмосковье горнолыжных парков ("Волен", "Сорочаны", "Яхрома") у этого направления есть один существенный недостаток — близость Шереметьево с его самолетами. Да и сама магистраль имеет в основном только две полосы в одном направлении.
По Дмитровке продается большое число больших участков в коттеджных поселках, что сейчас редкость для популярных направлений Подмосковья. К примеру, в поселке "Тихая гавань" (8 км от МКАД) можно купить от 30 до 45 соток (дома — от $920 тыс. до $1,35 млн). В поселке "Зеленый мыс" (20 км) предлагаются участки от 23 до 45 соток (дома — $374-950 тыс.). На 25-м км от МКАД в поселке "Лазурный берег" продаются участки от 30 до 80 соток (дома — $2-2,5 млн). Стоимость земли в коттеджных поселках у воды сейчас составляет $25-30 тыс. за сотку. Лесные поселки обходятся дешевле — $5-8 тыс. за сотку.
Большинство строящихся поселков по этому направлению позиционируются как элитные: собственные пляжи, яхт-клубы. Однако риэлтеры говорят, что перед покупкой земли в непосредственной близости от водохранилищ стоит проверить, не нарушают ли застройщики природоохранные нормы. Тем более что продавцы коттеджных поселков не скрывают, что некоторые участки по Дмитровскому шоссе сдаются покупателям в аренду (к примеру, земли в лесной части поселка "Фортуна", 24 км от МКАД). Можно ли будет ее продлить по истечении срока договора — вопрос открытый.
Киевское и Калужское шоссе по привлекательности ничем не уступают Дмитровке. Их преимущества: хорошая экология, высокая пропускная способность трасс и цены. У Киевского шоссе в ближайшее время есть все шансы стать лучшей трассой Подмосковья. До Внуково шоссе освещено, но и дальше, до "бетонки" (загородного транспортного кольца в 30-40 км от МКАД), оно по качеству превосходит даже Новорижскую трассу. К минусам направления можно отнести шум аэропорта Внуково.
Стоимость земли в лесных поселках, расположенных в пределах 50 км по Киевскому шоссе, не превышает пока $5 тыс. за сотку. По этому направлению сейчас продаются домовладения в шести небольших поселках (на 35-50 домов). Все они находятся достаточно далеко от деревень и старых дачных поселков, и их собственная инфраструктура — пока только в планах застройщиков. Стоимость дома площадью 220-600 кв. м в коттеджных поселках — примерно $200-750 тыс.
Третье ставшее популярным в этом сезоне шоссе — Калужское — имеет другое преимущество: здесь нет потока большегрузного транспорта. Стоимость земли зависит от удаленности от МКАД и колеблется в пределах $10-16 тыс. за сотку. Поселков на Калужском шоссе строится много — в основном неподалеку от деревень, пансионатов "Архангельское", "Десна", "Вороново" и города Троицка. Стоимость жилья (от 150 до 780 кв. м) — от $150 тыс. за квартиру в таунхаусе в поселке "Светлый" (20 км от МКАД) до $2 млн за дом в "Бельгийской деревне", поселке на 70 домов в фламандском стиле (9 км от МКАД). В среднем цена дома площадью порядка 300 кв. м по Калужскому шоссе — $300-350 тыс. Объекты инфраструктуры — в перспективе или в нескольких километрах (в деревнях и домах отдыха).
Перспективные середняки
Небольшим, но стабильным спросом у москвичей пользуются Минское и Осташковское шоссе. Поселков здесь продается гораздо меньше, чем на суперпопулярной Новорижской дороге, но цены достаточно высоки.
На Осташковском направлении цены находятся в прямой зависимости от близости воды — $5-20 тыс. за сотку. Сейчас по этому шоссе застройщики продают всего два коттеджных поселка — "Усадьба Нехлюдово" и "Ореховая бухта". Первый находится всего в километре от Москвы, соответственно, экология здесь мало чем отличается от столичной. Домовладения ценой от $725 тыс. расположены на территории бывшей усадьбы Нехлюдово. Поселок "Ореховая бухта" возведен в 9 км от МКАД на берегу водохранилища (домовладения — от $660 тыс.).
По Минскому шоссе распродается несколько больше поселков — девять. Стоимость сотки земли — $2-22 тыс. В основном это домовладения в поселках, построенных несколько лет назад и практически полностью заселенных ("Жаворонок", 25 км от МКАД, дома — от $150 тыс.; "Голицыно-3", 30 км от МКАД, дома — от $350 тыс.). Но есть и совершенно новые поселения. Например, "Поселок Малевича", расположенный рядом со стародачным местом Немчиновка (дома — от $550 тыс.).
На Волоколамском и Пятницком шоссе интерес проявляется только к 30-километровой зоне. Цена сотки — $5-15 тыс. Истринское и Рузское водохранилища находятся дальше зоны спроса, но там стоимость участков в коттеджных поселках составляет $4-6 тыс. за сотку.
По Волоколамке застраиваются известные стародачные места. Метрах в 200 от шоссе можно купить квартиру в таунхаусе поселка Опалиха (10 км от МКАД) — от $230 тыс. Несколько дешевле квартиры в таунхаусах в строящемся по соседству поселке "У лесного озера" — от $176 тыс. Дальше по шоссе продаются домовладения в известных всем поселках "Нахабино кантри" (17 км, дома — от $288 тыс.), Малиновка (25 км, дома — от $200 тыс.), Снегири (28 км, дома — от $200 тыс.).
Поселкам по Волоколамке уже не один десяток лет. Это направление без всяких усилий риэлтеров давно пользуется устойчивым спросом у москвичей. Здесь есть все объекты инфраструктуры: государственные и частные школы, детские сады и поликлиники, а также магазины и увеселительные заведения. Что удивительно, пробки на Волоколамке бывают только в районе Красногорска — опять же за исключением дачного сезона.
Продолжает активно застраиваться Пятницкое шоссе. Несмотря на то что двигаться по этой трассе можно только по одной полосе в одну сторону, пробки здесь только на подъезде к Москве. Предлагаются домовладения в 16 новых коттеджных поселках. Большие участки можно купить на берегу Истринского водохранилища (32-54 сотки в поселке "Ривьера на Истре", 55 км от МКАД, дома — от $1,15 млн) рядом с дачей Аллы Пугачевой (будьте осторожны, природоохранное ведомство не дремлет!). В среднем дом (около 250 кв. м) в коттеджном поселке по Пятнице обходится в $250-400 тыс.
На Новорязанском шоссе, даже несмотря на его катастрофическую загруженность, стоимость сотки в поселках доходит до $12 тыс., дома обходятся в $150-570 тыс. Правда, некоторые застройщики готовы поторговаться.
На Ярославском шоссе лесной участок в пределах 30 км от МКАД можно купить из расчета $9 тыс. сотка. Предложений по этому направлению много, а цены вполне демократичные по сравнению с другими шоссе. К примеру, домовладения в поселке Полянка (14 км от МКАД) стоят от $74 тыс., в Жуковке (28 км) — $100-200 тыс. Самые дорогие дома обнаружены в поселке "Сан-Сити-21" — $500 тыс. за дом площадью 260 кв. м на участке в 60 соток.
Дешевле, чем на Ярославке, земля в охраняемых поселках только на Ленинградском направлении — $5-7 тыс. за сотку. Объясняется это пробками, которые могут случиться в любой день недели вне зависимости от сезона и даже ночью. Стоимость домов 250-300 кв. м — от $67 тыс. в поселке "Серебряные родники" (6 км от МКАД) до $350 тыс. в "Новосходненском" (10 км).
В стороне от моды
На других шоссе из-за их низкого качества и пропускной способности, а также из-за плохой экологии коттеджных поселков строят мало или не строят вовсе.
К примеру, по Алтуфьевскому шоссе продаются домовладения всего в трех давно заселенных поселках. Все они находятся близко к Москве: "Вешки-2" — в 2 км от МКАД (дома — от $450 тыс.), "Солярис" — в 2 км (дома — от $880 тыс.), "Новый Свет" — в 3 км (дома — от $500 тыс.).
По Варшавке строятся три поселка с щадящими ценами — $106-170 тыс. за дом площадью от 150 до 500 кв. м. К сожалению, все они находятся довольно близко от радиоактивных захоронений под Подольском.
По Горьковскому шоссе коттеджные поселки возводят около старых населенных пунктов. Собственная инфраструктура поселков существует пока только на бумаге. Стоимость домовладений — от $200 тыс. Поселки на территории Ногинска, Павловского Посада и Электростали находятся в фазе проектирования. Стоимость домов застройщики сейчас назвать не могут. Однако при желании на территории будущих поселков можно купить землю без подряда на строительство по очень привлекательным ценам — от $1,5 тыс. за сотку.
Егорьевское шоссе давно бы застроили, если бы не жуткое качество самой трассы, считают риэлтеры. Пока здесь два коттеджных поселка — "Потапово" в 4 км от МКАД, таунхаусы на окраине Южного Бутова (квартиры — от $184 тыс.), и "Восточный сад" в 35 км от МКАД (дома в восточном стиле — от $200 тыс.).
Покупателям, заинтересовавшимся Куркинским шоссе, предстоит выбирать тоже всего из двух поселков. В "Машкинских холмах" в 7 км от МКАД инфраструктура полностью отсутствует (дома — от $970 тыс.). В 9 км от МКАД в коттеджном поселке "Эдем" работают магазин, школа, детский сад, банк. При этом цены гораздо ниже — $147-506 тыс.
По Симферопольскому направлению сейчас продаются шесть коттеджных поселков. Стоимость домовладений — от совсем скромных $26,5 тыс. в поселке "Чеховский" (дом 144 кв. м и 15 соток земли, 52 км от МКАД) до $1,5 млн в поселке "Троицкий парк" (дом 600 кв. м и 47 соток земли, 2 км от МКАД).
Фальстарт
Подводных камней на пути приобретателей домовладений довольно много, и все они созданы недобросовестной рекламой, за которую пока еще никого не наказали.
Прежде всего стоит обратить внимание, соответствует ли реальная удаленность поселка от МКАД той, что обозначена в рекламе. На практике дорога может занять гораздо больше времени, чем вы планировали. Кроме того, "круглогодичный подъезд" на деле может оказаться "возведением дороги в ближайшем будущем".
Застройщики, конечно, не обязаны информировать покупателей об изменениях в районе расположения поселка. Поэтому не лишним будет навести справки. К примеру, владельцев домов в поселке "Удачный" по Ленинградскому шоссе вряд ли обрадовало появление прямо у въезда в поселок типографии. Такой же сюрприз ждал жителей поселков по Ильинскому шоссе: неподалеку от усадьбы Архангельское строят крупнейшую в Европе типографию. Пусть она и ультрасовременная, но полиграфическое производство — вещь вредная. Стоит также избегать соседства с птицефабрикой: вреда от нее не так много, но воздух она не озонирует.
Стародачный поселок Опалиха, в котором возводят одноименный коттеджный поселок и таунхаусы, этой весной присоединен к городу Красногорску. По плану развития города старые дачи будут снесены, а на их месте начнется строительство высотных домов. Естественно, количество жителей возрастет, а Волоколамка в районе Красногорска и сейчас днем представляет собой сплошную пробку.
Или такая ситуация: поселок, фигурирующий в рекламе как лесной, при ближайшем рассмотрении вполне может оказаться в поле, а до леса будет довольно далеко.
Следует также иметь в виду, что домовладений в коттеджных поселках часто становится больше по мере строительства, зато заявленных в плане объектов инфраструктуры на конечном этапе можно недосчитаться. "В поселке в 150-160 домовладений, как правило, действительно бывает магазин, садовники, дворники, охрана, если повезет — некоторые коммунальные службы,— рассказывает Сергей Елисеев.— Но если домов меньше, то вопреки рекламе ни на что, кроме охраны при въезде, рассчитывать не приходится".
Поселки, на территории которых есть детский сад или школа,— редкий случай. Одна из таких редкостей — "Княжье озеро" на Новорижском шоссе.
В заключение — еще один существенный нюанс. Прежде чем начинать поиски подходящего коттеджного поселка, задумайтесь, готовы ли вы открыто показать, что в состоянии выложить кругленькую сумму. Ведь домовладение придется оформлять на кого-то из членов семьи.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА