Городские банкиры прогнозируют трехкратное увеличение объемов жилищного кредитования в текущем году с долгожданным преодолением планки в $150 млн. Если, конечно, рынок недвижимости не начнет буксовать из-за нового порядка работы ГБР, отвечающего за регистрацию сделок по купле-продаже квартир.
После того как государство в прошлом году начало делать первые шаги по реформированию жилищного законодательства, на ипотечный рынок устремились не только российские, но и западные банки. В результате лидеры нарождающегося рынка приступили к внедрению новых продуктов и массовой либерализации требований к заемщикам. Некоторые банки стали рассматривать заявки не только тех, кто может подтвердить доходы, но и тех, кто получает большую часть дохода по "серым схемам". Другие сделали ставку на отмену комиссии за рассмотрение заявок клиентов на получение кредита. Третьи начали внедрять специальные ипотечные продукты для тех, кто проживает в коммунальной квартире с родственниками или соседями, готовыми согласится на передачу всей квартиры в залог банку для оформления ипотечного кредита одной из семей. Четвертые и вовсе уже готовы в качестве залога по кредиту брать земельные участки. Впрочем, несмотря на эти нововведения, основными факторами, влияющими на повышение спроса со стороны жителей городов-миллионников на ипотечные продукты, по-прежнему остаются размер первоначального взноса, процентные ставки по ипотечному кредиту и срок кредитования.
Проблема первого взноса
Особенно остро сейчас стоит проблема первоначального взноса. Очень многие потенциальные клиенты банков, которые в состоянии платить по $400─500 в месяц за кредит, просто не располагают 30% от цены необходимого им жилья. Особенно это касается молодых людей, только начавших работать по специальности. Между тем в европейских странах первоначальный взнос колеблется в пределах 5%. Российские власти декларируют намерение в несколько раз увеличить объемы ипотечного кредитования. Реализация этого плана заключается в снижении процентных ставок по кредитам и первоначального взноса. Глава рабочей группы Госсовета Петр Суминин предложил, например, компенсировать отдельным категориям граждан часть процентных ставок, снизив их до 7─8%, а первоначальный взнос — с 30% до 10%. Однако пока эти предложения не нашли понимания у правительства.
Сами же банкиры в основной своей массе пока не торопятся снижать ни "входной порог" для заемщиков, ни процентную ставку по кредитам. Конечно, ставки будут идти вниз, но уже не так рьяно, как в последние два года. Напомним, что с 2002 года до конца 2004-го процентные ставки по валютным кредитам снизились с 18% до 10─11%. "Процентная ставка определяется исходя из многих факторов: стоимости привлечения средств, в том числе рефинансирования кредитов, уровня инфляции, курса национальной валюты относительно ведущих мировых валют и так далее", — объясняет начальник отдела общественных связей Северо-Западного банка Сбербанка России Андрей Мажоров. По его мнению, ожидать снижения процентных ставок следует лишь в случае общего улучшения экономической ситуации в стране, появления нормативной базы и инструментов, позволяющих рефинансировать предоставленные кредиты, снижения стоимости пассивов. "Однако процесс этот будет происходить достаточно медленно. Существенного снижения ставок на рынке ипотечного кредитования в ближайшее время не будет", — выражает общее мнение банкиров господин Мажоров.
Ставка на государство
Возможность снизить процентную ставку банкиры видят лишь в изменении стандартов работы Агентства по жилищному кредитованию (АИЖК). Однако пока дела в этом вопросе обстоят не очень хорошо. Представитель федерального агентства в Петербурге — ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" (СПбИА) — предлагает более жесткие условия, чем предусмотрено стандартами АИЖК, применяемыми в других регионах России. Так, ипотечная программа петербургского агентства рассчитана на более короткий срок кредитования — 20 лет — по сравнению с федеральной программой, по которой максимальный срок кредита составляет 27 лет. Соответственно, при сокращении срока кредитования увеличивается размер ежемесячных платежей в погашение суммы основного долга.
"Стандартами петербургского агентства определен более широкий перечень документов, предоставляемых заемщиком, по сравнению с требованиями АИЖК, на которые ориентируются региональные операторы в других регионах. И петербургское агентство не принимает во внимание при расчете суммы кредита доходы родителей и других родственников заемщика, что также сокращает круг потенциальных клиентов", — сетует начальник управления ценных бумаг Северо-Западного регионального центра банка "Возрождение" Ольга Матусова.
Одним из главных барьеров на пути развития ипотеки является также слабость ресурсной базы банков. "В мировой практике эта проблема решается путем выпуска ипотечных ценных бумаг с 'длинными' сроками, низкими процентными ставками, высоким уровнем надежности. В России работа по созданию рынка ипотечных ценных бумаг только началась", — говорит заместитель председателя правления ОАО "МДМ-банк СПб" Елена Угрюмова. По оценке директора по розничному бизнесу филиала "Санкт-Петербургский" Альфа-банка Сергея Науменко, высокие процентные ставки и жесткие требования банков к подбору заемщиков сложились именно из-за отсутствия рынка свободного обращения закладных, на котором банки, выдающие ипотечные кредиты, могли бы рефинансироваться.
Между тем Минфин России предлагает не предоставлять государственные гарантии по облигациям АИЖК. "Если глава правительства поддержит Минфин, то о массовой ипотеке придется забыть. Как показывает мировой опыт, государственные гарантии являются необходимым условием развития ипотечного рынка", — полагает начальник отдела розничного бизнеса Северо-Западного филиала ООО "КБ 'Кредитный агропромбанк'" Евгений Кириленко.
Угроза регистраторов
"По данным Госстроя РФ, 77 процентов семей хотят улучшить жилищные условия. И основным препятствием на пути к массовой ипотеке в Петербурге являются низкие доходы большинства горожан, — замечает в свою очередь руководитель представительства Национальной ипотечной компании в Санкт-Петербурге Наталья Бочек. — В качестве еще одной проблемы можно назвать отсутствие знаний и опыта у российских заемщиков — например, мало кто из жителей города знает, что существует налоговая льгота на проценты по кредиту на весь срок кредитования". Тем не менее, по оценке главы петербургского представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, при сохранении в городе стабильной ситуации объемы жилищного кредитования к концу года увеличатся в три-четыре раза по сравнению с 2004 годом (в течение которого было выдано около 2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму $60─80 млн). "На сегодняшний день объем ипотечных операций при покупке квартир в Петербурге не превышает 2─3 процентов рынка, — заявил он Ъ. — В развитых же странах это порядка 80─90 процентов, так что расти есть куда".
По мнению господина Жигунова, принятые законодательные акты "жилищного пакета" — лишь первый шаг к построению рынка. Теперь банкиры ожидают принятия подзаконных актов, регламентирующих сферу ипотечного кредитования, запуска бюро кредитных историй, а также налаживания работы Городского бюро регистрации сделок в сфере недвижимости. "Введение системы талонов тормозит проведение любой сделки, а проведение ипотечных сделок и вовсе становится все более и более проблематичным, — отметила глава петербургского представительства ЗАО "КБ 'Дельтакредит'" Марина Арнольди. — Талоны выдаются уже на август, и как будет выглядеть дальнейшая ситуация на рынке недвижимости, трудно прогнозировать".
АЛЕКСАНДР НОГОВ,
ИВАН МАКАРОВ
