Красноярское жилье дешеветь не будет

Рынок жилья в Красноярске и крае сейчас переживает стагнацию, которая к концу второго квартала этого года должна привести к стабилизации цены предложения. Этим, в свою очередь, хотят и могут воспользоваться операторы местного рынка государственного ипотечного кредитования. Частные же строительные организации менее оптимистично оценивают эти устремления со стороны ипотеки.

Так, по данным эксперта компании «Жилищный центр» Марины Егизарян, за 2004 год цены на квартиру в Красноярске выросли в среднем на 60% при ежегодном 20%-м росте (с начала года по настоящий момент стоимость 1 кв.м жилья в краевом центре увеличилась на 4%, с 22400 рублей до 23200 рублей). Специалисты связывают это со сложившимися в России экономическими условиями. Главными из них, по мнению госпожи Егизарян, остаются нестабильность валютного рынка, способность банков кредитовать население за счет продажи нефти, а также развитие ипотечных программ, принимаемых как на федеральном, так и на региональном уровнях. Частный бизнес реагировал на это более чем оперативно. «Все это способствовало выбросу больших наличных денег на рынок, поэтому люди пошли вкладывать деньги в недвижимость. Поэтому цены и выросли так резко», — рассказала нам Марина Егизарян. Затем ситуация на рынке недвижимости более-менее успокоилась. Так, к концу первого квартала 2005 года на рынке наблюдалось некоторое «затоваривание» (количество предложения растет, но процент выставленных квартир при этом снижается). Впрочем, небольшое весеннее оживление рынка отметило и некоторую положительную динамику роста цены предложения. Первый квартал этого года начался с повышения цены на квартиры (+ 6%, по сравнению с концом 2004 года), что охладило и без того вялый рынок. Кроме того, в течение первого квартала спрос на недвижимость в большинстве своем определяли профессиональные игроки рынка — инвесторы. Поэтому следствием отсутствия достаточного количества покупателей стало приостановление роста цен. И хотя это кратковременное весеннее оживление рынка добавило ему участников, но сделки по недвижимости проходили только в нижнем ценовом диапазоне (на рынке не было достаточных свободных средств).

В итоге сейчас, по данным красноярских экспертов, на рынке наблюдается некая стагнация, которая продлится до конца второго квартала и в итоге должна привести к стабилизации цены предложения. Дело в том, что приток денежных средств после формирования бюджетов различных уровней и увеличения деловой активности не позволит опуститься вниз этой самой цене (в свою очередь, откроется дачно-отпускной сезон, вслед за которым произойдет отток покупателей, что и станет сдерживающим фактором цены предложения). Таким образом, сейчас, по данным Марины Егизарян, «цены, падения которых никогда не было, успокоились».

Самым дорогим районом в Красноярске по прежнему является Центральный район (в среднем на 25% больше средней цены по городу), который также лидирует по количеству предложений на продажу. Среди покупателей популярен микрорайон Зеленая Роща (15,6% от общего объема продаж). Самыми дорогими по стоимости 1 кв. м являются «гостинки» по цене примерно 30 тыс. рублей за 1 кв. м. В среднем это на 42% больше средней цены по городу. Таким образом, традиционно пользуются популярностью квартиры с наименьшим количеством комнат, как самое доступное жилье. Что же касается прогнозов, то, по данным сразу нескольких экспертов, работающих на разных игроков рынка, в Красноярске летом начнутся самые активные продажи недвижимости. Связаны они как с географическим положением нашего города (северяне стремятся на «материк»), так и с порой отпусков, и с приездом в краевой центр абитуриентов и студентов, родители которых постараются обеспечить их жильем. «Поэтому говорить о том, что цены упадут из-за того, что не будет спроса, наверное, нельзя. Если сейчас есть возможность, нужно вкладываться в недвижимость», — заявила Марина Егизарян. При этом важным моментом в вопросе приобретения является предостережение о трудностях, которые могут возникнуть при накоплении средств на покупку жилья. Дело в том, что цены на недвижимость растут быстрее, чем накопления граждан, поэтому специалисты советуют вначале накопить минимум, после чего вложить его в «секционки» или «гостинки», а затем уже копить средства дальше и вновь увеличивать объем покупаемого жилья, учитывая инфляцию. Кстати, в конце мая глава Минэкономразвития Герман Греф признал, что инфляция в России в 2005 году растет быстрее, чем ожидалось (а ожидалось в рамках 10%), — она оказалась в полтора раза выше, чем за тот же период 2004 года (Международный валютный фонд оценивал инфляцию в России к концу 2005 года на уроне 11%–11,5%). Объяснение таким темпам инфляции господин Греф видит в росте тарифов на услуги ЖКХ и цен на продовольственные товары. Между тем, научный руководитель Высшей школы экономики Евгений Ясин считает, что инфляцию вряд ли удастся удержать в рамках 10%. По его мнению, она составит около 15%.

Одним словом, как считает Марина Егизарян, ждать того, что цены на квартиры упадут, не стоит, а по прогнозам московских аналитиков, этот рост продлится до 2007 года: «При этом увеличение числа покупателей на фоне относительной стабилизации цен оживит рынок, который сейчас просто огромен и обладает массой нюансов. Так, например, однокомнатные квартиры в Красноярске стоят от 700 тыс. до 1,5 млн рублей. Цены на квадратный метр тоже различаются: в «гостинке» он стоит до 40 тыс. рублей, а в четырехкомнатной квартире рассчитывается от 18 тыс. рублей. Дело здесь в том, что, по статистике, самыми популярными квартирами в Красноярске до сих пор считаются однокомнатные, площадью 40 кв. м, и двухкомнатные, площадью от 54 кв. м».

Кроме того, как считают специалисты, положением, при котором ненадолго затормозится рост цен на жилье, вполне может воспользоваться в своих интересах такой новый вид инвестирования в жилищное строительство, как государственное ипотечное кредитование. Об этом заявил заместитель генерального директора красноярского фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов. По его словам, именно сейчас в крае начинает свое развертывание анонсированная в январе и заработавшая в марте этого года федеральная программа долгосрочного ипотечного кредитования с 15% годовых в рублях и максимальным сроком возвращения кредита в 27 лет. «Никаких неожиданностей у нас не происходит. Все идет по плану. Сейчас мы выходим на ведущие города края, а также начинаем работать в рамках прошедшего 17 апреля референдума по объединению с Таймырским и Эвенкийским автономными округами. Мы учли сегодняшнее положение на рынке недвижимости, о котором говорят эксперты, и правильно построили стратегию своего продвижения в этом секторе экономики», — заявил господин Бердоусов. Именно поэтому сейчас, по его данным, фонд, имея в работе в месяц 100–200 человек желающих, начал обслуживать получение ипотечных кредитов до 5 в неделю. В будущем же фонд планирует выйти на уровень по обслуживанию 60–70 кредитов на сумму 30–40 млн рублей в месяц, а по выдаче таких кредитов — на 20–40 млн рублей.

Впрочем, сами строители такое стремление ипотечных организаций к успеху оценивают менее оптимистично. Так, комментируя намерения руководства государственного ипотечного кредитования о расширении своей деятельности летом — осенью, президент красноярского союза строителей Разим Абасов заявил следующее: «Да, действительно, на сегодняшний день цены на жилье приостановили активный рост, что позволяет строителям пока не думать о поднятии тарифов на квадратный метр. На рынке наблюдается некоторое пресыщение, и инвестору есть из чего выбирать. Конечно, этим моментом краевой экономики в принципе может воспользоваться любая инвестиционная группа, включая и ипотечное кредитование. Однако для того, чтобы существенно влиять на рынок, ипотеке нужно обслуживать не по нескольку десятков человек в месяц, а гораздо больше. Это пока представляется мне довольно проблематичным в связи со многими обстоятельствами, прежде всего, законодательного и экономического характера».

ИГОРЬ КЛЕБАНСКИЙ