Рынки коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга проявляют признаки постепенного восстановления. Но его темпы достаточно низкие. Разрыв в посещаемости торгцентров сглаживается, а темпы роста вакантности замедляются, но до докризисного уровня этим показателям пока далеко. Сравнительно активным остается сегмент стрит-ритейла: помещения на улицах для некоторых арендаторов сейчас более предпочтительны, чем в торговых центрах. Новые сделки на офисном рынке стали заключаться чаще, но объем поглощения в первом квартале может оказаться на 40–50% ниже прошлогоднего.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве 6–12 февраля оказался ниже показателя за аналогичный период прошлого года на 7%, в Санкт-Петербурге — на 8%. Разрыв с февралем докризисного 2019 года составил 25% и 23% соответственно. Такие данные приводит Focus Technologies. На рынок продолжает давить уход части привлекавших посетителей брендов и общее снижение покупательной способности, поясняют аналитики. Выходные перед 14 февраля, по их наблюдениям, не привели к заметному оживлению потока.
Хотя в длительной перспективе можно говорить о постепенном восстановлении потока: еще Mall Index отставал от показателей прошлого года примерно на 15%. Постепенная адаптация рынка и частичное восстановление потребительской активности приводят к позитивной динамике, но она заметна лишь в некоторых объектах, констатирует региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
Полного восстановления эксперт ждет не раньше чем после того, как в торговых центрах начнут открывать магазины новые якорные fashion-арендаторы вместо ушедших международных брендов.
Гендиректор «Этерны» Дмитрий Томилин отмечает, что период с конца ноября и весь декабрь для многих ритейлеров был неплохим, но сейчас оборот снова заметно снизился. Средний чек растет, но это объясняется, скорее, инфляцией, говорит он.
Торговое восстановление
Сейчас, по мнению господина Томилина, многие арендаторы стремятся снизить затраты на помещения. Но к серьезному росту вакантности тренд пока не ведет. Согласно данным NF Group, сейчас в торговых центрах Москвы пустуют в среднем 15,6% площадей, Санкт-Петербурга — 10,6%. В дальнейшем эти показатели могут увеличиться до 16% и 13% соответственно, не исключают аналитики. «Пустующие площади постепенно арендуют новые операторы, но большой объем высвобождающихся площадей по-прежнему выходит на рынок»,— говорит госпожа Хакбердиева. Хотя президент Magic Group Александр Перемятов считает, что рост вакантности постепенно замедляется: основные арендаторы крупных площадей уже ушли. Активно на существующем рынке, по его словам, развиваются российские fashion-бренды и магазины косметики.
В сегменте стрит-ритейла, по словам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, сейчас наблюдается оживление: доля вакантных площадей по итогам первого квартала составит 7–10% в Москве. Этот показатель эксперт называет приемлемым. По словам госпожи Буренко, активно снимают помещения на торговых улицах табачные магазины, российские fashion-ритейлеры, операторы стрит-фуда, винные лавки. Возобновились открытия кофеен и отделений банков. Госпожа Буренко считает, что помещения в стрит-ритейле для некоторых концепций сейчас привлекательнее, чем в торговых центрах. В последних арендаторы из-за ухода международных брендов сталкиваются с потерей синергии, замечает она.
Офисный спрос
Вакантность на офисном рынке Москвы, по мнению заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елены Медушевской, снизится: в первом квартале будет заключен большой объем сделок. «Отложенный спрос полностью не реализован, офисные сотрудники постепенно возвращаются, в частности, из-за рубежа, компании из дружественных стран постепенно занимают освободившиеся ниши»,— рассуждает она. Хотя не все консультанты настроены однозначно. Согласно прогнозам директора департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилла Бабиченко, совокупный объем поглощения за три первых месяца года достигнет 150–200 тыс. кв. м, это на 40–50% ниже показателя за аналогичный период прошлого года.
Он предполагает, что доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы в первом квартале может вырасти с текущих 10,3% до 12,0%. Это значение станет пиковым, после чего начнется стабилизация.
Одновременно собственники, по мнению эксперта, могут проявлять больше гибкости в переговорах с арендаторами: разница между запрашиваемыми и фактическими арендными ставками будет расти.
Активность на офисном рынке Санкт-Петербурга заместитель директора департамента услуг для арендаторов Nikoliers Виктория Горячева называет высокой. Офисы преимущественно занимают компании с госучастием и представители IT-отрасли. Хотя директор департамента исследований рынка Maris Алена Волобуева не исключает, что вакантность при этом, как и в Москве, может вырасти. «В начале года истекают многие договоры аренды»,— замечает она. Растущая доля пустующих площадей продолжит давить на цены — роста ставок аренды офисной недвижимости госпожа Волобуева не ждет. Хотя предпосылок к их выраженному снижению, по мнению эксперта, тоже нет.