«Королев» взлетает

Многие инвесторы, традиционно вкладывающие средства в рынок недвижимости, в последнее время стали активно искать новые инструменты инвестирования. Девелоперы, моментально уловив этот запрос, стали предлагать офисные площади в качестве стабильного источника приумножения капитала. Однако действительно интересные проекты в исторической части Москвы можно пересчитать по пальцам. Один из таковых — премиальный бизнес-центр «Королев», создаваемый в деловом кластере «Рассвет» на Красной Пресне.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Оживление интереса среди широкого круга инвесторов к офисным активам сегодня наблюдается неслучайно. Бизнес-центры, некогда интересовавшие в основном институциональных инвесторов, например из числа крупных фондов, сейчас стали доступны и частным инвесторам. Одна из причин — снижение стоимости входа в такие проекты, говорит гендиректор компании Remain Дмитрий Клапша. Иногда стоимость «квадрата» в строящихся бизнес-центрах класса A может быть эквивалентна прайсу у застройщиков жилья бизнес-класса. Доходность от перепродажи такой квартиры после ввода ЖК в эксплуатацию сейчас едва превышает 10%.

В то же время в офисном сегменте этот показатель может оказаться значительно выше. Если продать выкупленный на стадии строительства лот после сдачи объекта в эксплуатацию, то возможно выручить 35–40% сверх суммы, вложенной в покупку, говорит директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. Как правило, такая доходность достигается за два с половиной—три года — это время, пока идет строительство. В прошлом году, говорит директор направления продаж и приобретений отдела по работе с офисными помещениями CORE.XP Александр Пятин, 58% приобретенных офисных помещений находились в строящихся объектах, при этом средний размер купленного офисного помещения составил 641 кв. м. Заметная часть лотов приходится на небольшие пространства от 60 кв. м, что является лишним подтверждением притоку в этот сегмент рынка коммерческой недвижимости частных инвесторов.

Еще одно преимущество владения офисными площадями — возможность отдать управление объектом профессиональной УК застройщика. Консультанты приводят пример, когда инвесторы, продавая свои квартиры, купленные под сдачу в аренду или дальнейшую их реализацию для фиксации прибыли, перекладывают вырученные средства в небольшие офисные площади.

Для более консервативных инвесторов, которые готовы держать в своем портфеле офисные площади надолго, и компаний, приобретающих такие объекты под свои нужды, окупаемость вложений составляет менее десяти лет. Это оптимальное время для долгосрочных инвестиций.

Инвесторы быстро сориентировались

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По итогам прошлого года доля продаж конечным пользователям, в том числе инвесторам, офисных площадей в объектах классов А и В увеличилась на 6 процентных пунктов (п. п.), достигнув 17%, говорит руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина. Александр Пятин подтверждает эти данные, добавляя, что за весь 2022 год объем купли-продажи на офисном рынке Москвы составил 217 тыс. кв. м, что на 15% больше по сравнению с 2021 годом. Эксперт подчеркивает, что офисные площади покупают как инвесторы, так и компании для своих нужд. «Это,—констатирует господин Пятин,— классический инструмент сохранения капитала в условиях неопределенности и возможность диверсификации источников получения прибыли».

При выборе объекта для инвестирования потенциальные покупатели рассматривают бизнес-центры в престижных локациях с хорошей транспортной доступностью. Офисные пространства в таких районах привлекательны для арендаторов, что увеличивает шансы инвесторов на рост даже пассивного дохода за счет будущего роста арендных ставок. Лоты в офисных центрах, строящихся в топовых местах города, добавляет Дмитрий Клапша, раскупаются моментально. Высокий спрос на такие объекты эксперт объясняет их нехваткой на московском рынке. Действительно ликвидных объектов в офисном сегменте считаное количество. Консультанты называют с ходу стартовавший проект KR Properties по строительству бизнес-центра «Королев» в деловом кластере «Рассвет» в Столярном переулке на Красной Пресне.

Транспортная доступность этого района — одна из лучших в столице. До станции метро «Улица 1905 года» пять минут ходьбы от будущего офисного центра, до «Краснопресненской» — десять. До Третьего транспортного кольца пять минут езды, до Садового кольца — около восьми минут, примерно десять минут до Кремля и столько же до Белорусского вокзала. Для автовладельцев во всем деловом кластере «Рассвет» предусмотрен паркинг на 900 машино-мест.

Банки, которые стали выдавать бизнес-ипотеку не только компаниям, но и физическим лицам на покупку офисных площадей, при одобрении кредита также внимательно изучают локацию выбираемого объекта. Для них это является фактором сокращения рисков снижения капитализации кредитуемых лотов. Бизнес-центры в престижных районах способны выдержать любые натиски экономических штормов, в отличие от тех, что расположены неудачно или вдали от основных деловых кластеров города.

Кстати, запуск банками бизнес-ипотеки стал еще одной причиной, из-за которой спрос на инвестиционные офисные площади стал увеличиваться. Максимальный размер такого кредита достигает 500 млн руб., а срок его погашения превышает 14 лет.

Шаг в историю

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Для такого опытного игрока на офисном рынке, как KR Properties, в чьем портфеле находится более 950 тыс. кв. м различной недвижимости, продажа площадей в своих бизнес-центрах — нехарактерная стратегия. Например, практически все площади в деловых кварталах «Красная роза» и «Даниловская мануфактура» принадлежат девелоперу и управляются им. Сейчас это самые успешные в Москве деловые кластеры: «Красная роза» по праву считается IT-районом из-за наличия таких крупных арендаторов, как «Яндекс» и АНО «Диалог», а «Даниловская мануфактура» привлекает представителей креативных индустрий. За все время работы KR Properties на офисном рынке во всех деловых кластерах, включая «Красную розу» и Даниловскую мануфактуру, пул арендаторов у девелопера превысил 600 компаний.

Уникальность проекта в деловом кластере «Рассвет» определяет его историческое прошлое. Такая недвижимость всегда в цене. Неслучайно, объекты, имеющие важное культурное значение для города, находятся в поле зрения многих инвесторов. В разряд таковых входит и здание, где будет расположен бизнес-центр «Королев». Это памятник архитектуры, построенный в 1912 году для мебельно-столярной фабрики «Мюръ и Мерилизъ» по проекту Романа Клейна. Для Москвы конца XIX — начала ХХ веков это легендарная фигура — по его проекту были построены самые знаковые объекты в городе: нынешнее здание Музея изобразительных искусств имени Пушкина, ЦУМ, Средние торговые ряды на Красной площади. В советское время на месте бывшей фабрики «Мюръ и Мерилизъ» располагался машиностроительный завод «Рассвет», где работал конструктор Сергей Королев, один из основателей отечественной ракетно-космической отрасли. Вот почему новый премиальный бизнес-центр назван «Королев».

С исторической точки зрения эта локация, безусловно, бесценна. KR Properties учел это в проекте реставрации и архитектурной концепции нового офисного пространства, разработанной совместно немецким бюро UP+ и архитекторами из российского DNK ag. Сейчас во многих крупных городах мира ищут способы современного применения объектов культурного наследия, и одно из решений — создание в них премиальных офисов. Так что планы KR Properties по «Королеву» вполне отвечают этому тренду.

Благодаря тому что в будущем бизнес-центре значительная часть первоначальной кирпичной кладки сохранилась, девелопер в ходе реставрации здания воссоздаст исторические фасады, а постройки, не имеющие исторической ценности, демонтирует, что позволит открыть невероятный вид объекта. Во внутренних интерьерах сохранится несколько подлинных столярных заполнений дверных проемов, декорированных в готическом стиле, а также подлинное металлическое ограждение лестницы и ограждение лифтовой шахты 1913 года.

В самом здании высокие потолки под 4,5 м, индустриальные окна, которые были установлены еще при первоначальном проекте архитектора Клейна. А с верхних этажей откроется вид на католическую церковь Непорочного Зачатия Девы Марии.

В то же время офисные пространства и объекты стрит-ритейла, которые будут на первом этаже и в цокольной части «Королева», станут современными пространствами, отвечающими всем требованиям бизнес-центра класса А. Многофункциональность площадей будет обеспечена за счет возможности создавать рабочее пространство на усмотрение собственников или арендаторов. В крупных компаниях, например, традиционно сотрудники работают в опен-спейсах, а в небольших — предпочитают специальные блоки для отдельных команд менеджеров. Кстати, небольшие форматы сейчас особенно пользуются спросом, говорит Дмитрий Клапша. В основном, по словам консультанта, их покупают небольшие компании для развития своего бизнеса.

Цена вопроса

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Средняя стоимость офисных площадей в «Королеве» составляет 460 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя это, конечно, не минимальный порог, установленный на московском рынке офисов класса А. Однако премия за локацию и исторический объект вполне допустима, так как эти факторы после его ввода заметно увеличат стоимость площадей, говорят консультанты. Более того, такая недвижимость со временем не только не теряет в цене, но и дорожает. В «Королеве» инвесторам предлагаются площади с небольшой нарезкой, что в центральных локациях встречается нечасто. Для инвесторов это снижает цену входа в этот сегмент, а значит, является еще одной мотивацией для вложения средств в высокодоходные активы.

Самый доступный лот в «Королеве», который есть в продаже,— офис на 26,5 кв. м за 13,8 млн руб. Но он единичный: у большей части лотов средняя площадь от 130 кв. м и выше. Например, офис на 466,6 кв. м с собственной террасой почти 62 кв. м на старте реставрации бизнес-центра обойдется в 201 млн руб. Такой же лот, но поменьше (офисная часть почти 340 кв. м, терраса 59,4 кв. м) предлагается за 172 млн руб. Самое дорогое помещение в бизнес-центре, находящееся сейчас в продаже, достигает 250 млн руб.— это 505 кв. м офисного пространства и терраса 36 кв. м. Иначе говоря, эти цены вполне вписываются в средний бюджет бизнес-ипотеки, учитывая, что у большинства банков, работающих с таким продуктом, максимальный размер такого кредита до 500 млн руб.

Почти из 30 офисных лотов в «Королеве», которые KR Properties вывел на рынок, только в 11 есть терраса, зато в остальных ее отсутствие компенсируется более просторными помещениями. Например, на площади 500 кв. м стоимостью 225 млн руб. компания среднего размера может разместить всех своих сотрудников.

Площади в бизнес-центре «Королев» вполне могут заинтересовать частных инвесторов, которые ищут способы получения стабильного арендного дохода. По данным NF Group, сейчас средняя ставка аренды в премиальных классах составляет 42–44 тыс. руб. за 1 кв. м в год и за первую фазу нового кризиса сократилась всего на 2,3%. Такие объекты в силу их дефицита на рынке каждый раз, когда экономика оказывается в зоне турбулентности, не подвержены серьезным колебаниям арендных ставок, говорят консультанты рынка недвижимости.

Исходя из этих цифр, можно подсчитать, что денежный поток от сдачи в аренду офиса 505 кв. м в «Королеве» его собственнику будет достигать 21–22 млн руб. При стоимости такого лота 225 млн руб. окупаемость вложений в его покупку составит около десяти лет. «Для арендного бизнеса это оптимальный срок»,— подчеркивает Дмитрий Клапша. Доходность от будущей сдачи в аренду будет в диапазоне 8–10% годовых, прогнозирует Андрей Кухар. Для консервативных инвесторов такое как раз подходит.

Учитывая, что сейчас на рынок в Москве выводится минимальное количество новых проектов премиальных офисов, после стабилизации экономической ситуации и роста спроса на такие площади может возникнуть серьезный дефицит предложения в таком сегменте. Такой расклад может повысить доходность объектов даже для консервативных инвесторов.

Подобное утверждение справедливо и для помещений стрит-ритейла, которые также предусмотрены в бизнес-центре «Королев». Таких лотов, находящихся сейчас в продаже, около двух десятков — самый компактный из них, почти 40 кв. м, обойдется в 21,3 млн руб. на этапе строительных работ. Вполне подходящий вариант для любого оператора сервисных услуг или салона красоты. Впрочем, в KR Properties говорят, что большую часть площадей стрит-ритейла готовы занять рестораторы. Это еще раз подтверждает, что «Рассвет» — это не только деловой кластер, но и модное гастрономическое пространство.

Максимальная площадь объекта стрит-ритейла на первом этаже премиального бизнес-центра — 403 кв. м, из которых 219 кв. м — это терраса, а текущая его стоимость составляет 215 млн руб. Отличный вариант, скажем, для авторского ресторана. В «Королеве» с террасами предусмотрены всего четыре помещения стрит-ритейла, их цена варьируется от 116 млн до 172 млн руб. И все они на первом этаже.

В сегменте стрит-ритейла, по словам руководителя направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Марины Марковой, сейчас наблюдается оживление. По ее словам, для некоторых операторов ритейла и общепита такие помещения оказались привлекательнее, чем в торговых центрах. В последних арендаторы из-за ухода международных брендов сталкиваются с потерей трафика.

Как показывает опыт, такие деловые кластеры, как «Рассвет», особенно востребованы компаниями, заинтересованными в привлечении лучших специалистов, для которых важна как локация офиса, так и его окружение, включая парковые зоны, где можно погулять в перерывах, места для встречи с коллегами и друзьями после работы. Все это тоже есть в «Рассвете», где, например, функционирует ставшее уже модным в Москве гастропространтсво — место тусовок для креативного класса. А до парка Декабрьского восстания на Трехгорном Валу десять минут неспешной ходьбы.

Благодаря менеджерам, работающим в уже существующих в «Рассвете» офисах, и жителям близлежащих районов, операторам стрит-ритейла, включая рестораторов, в будущем бизнес-центре «Королев» обеспечен стабильный трафик. Это еще один фактор в пользу высокого спроса не только на офисы, но и на площади сопутствующих сервисов в будущем офисном пространстве.

Сейчас в «Рассвете» в целом работает более 3,8 тыс. человек, а среднесуточная посещаемость всего делового кластера достигает 6 тыс. человек. Потенциальным клиентами операторов стрит-ритейла могут стать жители близлежащих кварталов, которых насчитывается свыше 85 тыс. Создаваемая девелопером инфраструктура в «Рассвете» станет дополнением к той, что уже есть в этом районе старомосковской застройки. Всеми этими преимуществами будут пользоваться инвесторы площадей в бизнес-центре «Королев». Удачная локация, отличная транспортная доступность, стабильный трафик позволяют сделать вывод, что «квадраты» в новом объекте в «Рассвете» станут высокодоходным активом в портфеле инвесторов.

Антон Боровой

ПАО ММЗ Рассвет

Реклама