Торговля сужает пространство

Кризис, изменение потребительского поведения, развитие онлайн-торговли вынуждают продуктовых ритейлеров пересматривать концепции расширения торговых точек. Они вынуждены отказываться от неэффективных магазинов и сокращать площадь помещений под новые. Эксперты полагают, что и в текущем году торговые сети продолжат делать упор на развитие магазинов малых форматов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным R4S Group, доля продуктового ритейла в общем объеме заключенных договоров об аренде помещений в Москве в 2022 году снизилась вдвое год к году — с 17% до 8%. Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко связывает сокращение с достаточным заполнением рынка, осторожностью сетей при расширении торговых площадей в экономический кризис, а также активным развитием онлайн-сервисов доставки.

Исторически продуктовый сегмент является наиболее стабильным с точки зрения потребительского спроса, однако многие торговые сети стали аккуратно подходить к вопросам развития, подтверждает руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова. По словам эксперта, удорожание строительства и невозможность объективного прогнозирования спроса приводят к тому, что решения об открытии новых точек продаж часто переносятся, что, в свою очередь, влияет на динамику арендных ставок.

Игра на понижение

Ставки аренды помещений для продуктового ритейла в 2022 году по сравнению с 2021-м по большей части снизились, указывает директор направления стрит-ритейла консалтинговой компании NF Group Ирина Козина. Руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова также отмечает тренд к снижению арендных ставок для строящихся и недавно открытых помещений. В 2022 году упрочилась тенденция step rent: арендатор заходит в договор с более низкой ставкой, которая увеличивается до установленной в течение года, говорит Ирина Буренко. В этом случае арендатор имеет возможность запустить торговую точку на льготных условиях.

«Поначалу арендатору трудно точно спрогнозировать товарооборот и трафик магазина. Поэтому снижение фиксированной ставки аренды позволяет минимизировать риски. При этом в случае хороших оборотов арендодатель компенсирует разницу через доход от платы от товарооборота»,— объясняет госпожа Цветкова.

Ольга Антонова также отмечает, что снижение средней ставки аренды в новых торговых центрах фиксируется примерно на 15%, тогда как по действующим проектам существенных изменений не наблюдается. «В части проектов были представлены временные скидки (около 10–15% на короткий срок). Кроме того, многие владельцы помещений переносят индексацию ставок»,— добавляет эксперт. По словам директора департамента торговой недвижимости Accent Capital Светланы Кузьминой, от ритейлеров поступали запросы на скидки и снижения ставок. «При принятии подобных решений мы оцениваем реальные данные о товарообороте, трафике и конверсии»,— говорит она.

Среди основных факторов, оказавших влияние на снижение ставок в 2022 году, стали сокращение потребительских доходов, увеличение стоимости логистики и закупки товара, а также сокращение ассортимента из-за ухода части международных брендов, отмечает Надежда Цветкова. При этом в наименьшей степени пострадали торговые сети, у которых развито производство собственных торговых марок и которые смогли быстро перестроить матрицу товаров.

Спрос на отделку

Несмотря на активное развитие сервисов онлайн-доставки, продуктовые ритейлеры остаются одними из весомых якорных арендаторов торговых центров и наиболее надежными арендаторами в формате уличной торговли, считает Ирина Козина. Опрошенные «Ъ» эксперты не отмечают значительных изменений требований торговых сетей к помещениям под открытие магазинов в 2022 году. В основном предпочтения арендаторов меняются с точки зрения строительной готовности объекта, уточняет Ольга Антонова. «В сегодняшних реалиях сложно принимать решение об открытии, если помещение без отделки»,— говорит эксперт.

Светлана Кузьмина также отмечает, что помещения с отделкой традиционно пользуются более высоким спросом в любые кризисы, в том числе из-за роста стоимости строительных и отделочных материалов, а также сроков их поставки. А после ухода части западных компаний на рынке образовалось достаточное количество помещений с отделкой, уточняет эксперт.

По словам Ирины Козиной, особенной популярностью у продуктовых ритейлеров пользуются помещения в новостройках. В то же время при принятии решения торговые сети оценивают расположение помещений относительно пешеходного трафика, подъездных путей или, например, возможного строительства нового ТЦ в пешей доступности, добавляет госпожа Козина.

В то же время менее привлекательными для аренды становятся устаревшие торговые центры, говорит Светлана Кузьмина. Также, указывает Ирина Козина, продуктовые ритейлеры отказываются от открытия магазинов в помещениях со сложной планировкой и локациях, в которых уже открытые торговые точки не показывают должной прибыли.

По оценке X5 Group (сети «Перекресток», «Пятерочка», «Чижик»), на российском рынке недвижимости достаточно объектов для открытия магазинов разных форматов. В компании отмечают, что постоянно рассматривают точечные варианты оптимизации портфеля недвижимости, например уменьшение площади аренды, переезд в соседнее помещение на более выгодных условиях, и только в крайнем случае — закрытие магазина.

«Если условия аренды не отвечают нашим целям по эффективности, мы ведем переговоры с арендодателями о приемлемых условиях для операционной деятельности. По многим объектам мы смогли достичь изменения условий аренды и продолжим эту работу и далее»,— отмечают в X5 Group. Сейчас рынок принадлежит арендатору, поэтому собственникам помещений приходится бороться за надежных съемщиков в лице торговых сетей, считает Светлана Кузьмина.

Магазины мельчают

Сохраняется тенденция к сокращению площадей магазинов продуктовых ритейлеров, говорит Надежда Цветкова. Раньше сети готовы были рассматривать под супермаркеты помещения площадью более 300–400 кв. м в формате уличной торговли, а в торговых центрах — еще обширнее, сейчас форматы продуктовых магазинов сокращаются, уточняет госпожа Козина. Так, во «Вкусвилле» при открытии новых магазинов ориентируются на помещения 100–250 кв. м на первых этажах жилых домов, в качестве пристройки к зданию или как отдельно стоящее помещение. По оценке Надежды Цветковой, наименее востребованными у продуктовых ритейлеров сегодня считаются помещения площадью более 5 тыс. кв. м.

Спрос на формат магазинов «у дома» у ритейлеров растет из-за перераспределения потребительской активности между районными форматами и большими гипермаркетами, куда покупатели в основном ездят по выходным, отмечает Ольга Антонова. Это диктует тренд к созданию мини-форматов у больших торговых сетей, считает эксперт.

По подсчетам Infoline, за первое полугодие 2022-го выросла доля дискаунтеров в структуре новых открытий — с 60,1% до 60,9% в годовом выражении, магазинов «у дома» — с 11,5% до 11,8%, а сократилась доля супермаркетов — с 10,5% до 10,1% — и гипермаркетов — с 17,9% до 17,1%.

В частности, «Лента» в 2022 году делала упор на развитие модели магазинов «Мини Лента», количество которых ритейлер планирует наращивать, следует из презентации компании для инвесторов. В сети «О`кей» также говорят о планах по увеличению доли дискаунтеров «Да!» в общей структуре выручки компании, указано в отчетности компании. Ускорить открытие «жестких» дискаунтеров и магазинов «у дома» в 2023 году планирует и X5 Group. Во «Вкусвилле» отмечают, что ритейлер с самого начала развивался в формате магазина «у дома», сейчас компания тестирует новые форматы мини-магазинов.

Ольга Антонова добавляет, что большинство торговых сетей осторожно подходит к планам дальнейшего развития. По словам Ирины Козиной, для более эффективного введения бизнеса и повышения лояльности клиентов ритейлеры переходят к омниканальной стратегии и совмещают несколько концепций внутри торгового зала, например кафе с посадочными местами, отдельную зону с пекарней или готовыми блюдами.

Алина Савицкая