Офисы продолжают освобождаться
Коммерческая недвижимость
Совокупный объем офисных площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023 году, составляет 220 тыс. кв. м. Вакансия на рынке продолжит рост, однако по сравнению с 2022 годом он замедлится.
Аналитики консалтинговой компании NF Group прогнозируют, что в 2023 году количество свободных офисов в Санкт-Петербурге продолжит расти, но этот рост не будет столь существенным, как в 2022 году. Большая часть международных компаний уже приняла решение о закрытии офисов в Санкт-Петербурге и договорилась с собственниками об освобождении площадей. Доля компаний, которые потенциально могут уйти и освободить помещения, невелика в общем объеме рынка. Кроме того, такие офисные площади могут не выходить на открытый рынок, а предлагаться текущим арендаторам здания, которые расширяются.
В среднем по рынку вакантность в течение года может вырасти на 1–2 п. п., достигнув 12–13%, и будет в первую очередь зависеть от того объема нового предложения, который выйдет на рынок. В условиях большого выбора офисов в действующих бизнес-центрах арендаторы редко рассматривают аренду в строящихся зданиях, и многие здания вводятся в эксплуатацию без арендаторов. Сроки экспозиции площадей растут и для достижения оптимальных показателей заполняемости бизнес-центров требуется не 6–12 месяцев, как ранее, а более года.
В 2023 году совокупный объем офисных площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2023 году, составляет 220 тыс. кв. м, из них 40% относится к классу А, 60% — к классу В. На высокой стадии готовности находятся «Сенатор» на Миллионной улице, бизнес-центр на улице Моисеенко, «Шанс» на Полюстровском проспекте, «Тесла» на Васильевском острове, «Атлас Сити» (вторая очередь) в Московском районе, бизнес-центр на Кондратьевском проспекте.
Учитывая сложившуюся в прошлом году тенденцию к перенесу сроков ввода объектов в эксплуатацию, реальный показатель может скорректироваться, поскольку девелоперы стараются не выводить на рынок объекты без якорного арендатора, чтобы избежать роста вакантности на рынке. Увеличение объема свободного предложения на офисном рынке Петербурга будет стимулировать собственников занимать более гибкую позицию в переговорах с арендаторами. Но снижение запрашиваемых арендных ставок более чем на 5% в среднем по рынку не прогнозируется.
По словам Константина Лосюкова, генерального директора NF Group в Санкт-Петербурге, на данный момент можно говорить о том, что офисный рынок Северной столицы при уровне вакансии в 11% достиг условной «золотой середины». Это считается нормой в развитых странах, где коммерческие сегменты уже давно сформировались. В текущей ситуации девелоперы офисной недвижимости будут внимательно отслеживать ситуацию с количеством свободного предложения и ставками перед тем, как вводить строящиеся объекты в эксплуатацию, и планировать строительство новых бизнес-центров более сдержанно. Тем не менее за периодом спада всегда следует рост, и в среднесрочной перспективе ожидается восстановление девелоперской активности.
Среди тенденций рынка — растущая доля гибких офисных пространств. По данным аналитиков компании Maris, в Петербурге на конец 2022 года функционировало 88 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Большая часть коворкинг-пространств располагается в центральных районах города — 53% валового объема предложения. Лидерами по-прежнему остаются: Центральный район — 27%, Петроградский район — 9%, Адмиралтейский район — 9%, Василеостровский район — 8%, Выборгский район — 8%.
В 2022 на рынке Санкт-Петербурга было открыто 19 новых коворкинг-пространств офисного типа и произошло одно расширение. В общей сложности на рынок вышло более 2500 рабочих мест (или 15,9 тыс. кв. м). Открылись новые офисные пространства: Fabula, «SOK Достаевский», Ridge, Buffer, &Place, Smart, «IQ Коворкинг», «Ината». Таким образом, валовый объем предложения рабочих мест в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга с начала года увеличился на 31%.
Аренда рабочего места в офисном коворкинге номинируется в зависимости от срока и типа размещения. По данным экспертов компании Maris, по итогам 2022 года запрашиваемые ставки аренды фиксированных рабочих мест в гибких офисных пространствах оставались стабильны. Так, стоимость аренды фиксированного рабочего места на конец года варьировалась от 6,4 до 30 тыс. рублей в месяц, средний тариф — 13,2 тыс. рублей в месяц. Плавающее рабочее место стоило 4,7–26 тыс. рублей в месяц, средний тариф — 9,9 тыс. Дневной тариф аренды рабочего места на конец 2022 года составлял в среднем от 500 до 1600 рублей. Наиболее активно в ушедшем году дорожала стоимость аренды рабочих мест на еженедельной основе (+8,9%), которая в среднем по итогам 2022 года составила 5000 рублей.
По оценкам консультантов компании, на 2023 год анонсировано открытие восьми коворкинг-пространств общей площадью более 12 тыс. кв. м. По предварительным оценкам, рынок гибких офисных пространств увеличится на 2000 рабочих мест. Таким образом, прирост количества рабочих мест на рынке в этом году составит около 19% при условии сохранения относительно стабильной экономической ситуации.