|
Задача про дачу |
Ваши документы!
При покупке загородной недвижимости или участка земли самое важное — проверка документов. В первую очередь покупатель должен посмотреть паспорт и свидетельство на право собственности на землю продавца. Сопоставив эти два документа, покупатель может удостовериться, что земля принадлежит именно продавцу. Последний обязан предоставить оригинал свидетельства. Если он показывает вам только копию, даже заверенную нотариусом, и по каким-то причинам отказывается предоставить оригинал, от сделки лучше отказаться. Копии свидетельств выдаются, к примеру, если участок находится под арестом. Или же конфисковано само свидетельство, поскольку правомерность его выдачи является предметом судебного спора.
Сейчас в обращении находятся свидетельства трех образцов. На бланках голубого цвета печатали свидетельства до 1994 года. С 1994 по 1997 год этот документ оформляли на бланках розового цвета. С 1997 года по настоящий момент свидетельства на право собственности на землю выдаются синие, с несколькими степенями защиты: голограммой, водяными знаками. Все три вида свидетельств действительны и подходят для оформления сделки.
В последнее время появились подделки. Их немного, тем не менее отличить фальшивое свидетельство от подлинного так же сложно, как найти подделку в пачке долларовых купюр. Сделать это может только специалист.
В свидетельстве указано, где именно находится его второй экземпляр. Чтобы убедиться в подлинности документа продавца, можно обратиться в указанную организацию и сверить там подлинность печати. У свидетельства на право собственности на землю есть номер. А также есть номер постановления, послужившего основанием для выдачи свидетельства. В документе указано, кто является собственником, сколько выдано земли и каким образом она выдавалась. К примеру, шесть соток в садовом товариществе гражданин мог получить от организации, где он работал, и еще восемь — выкупить у того же товарищества. Кроме того, в свидетельстве фиксируется статус выданной земли — под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Строить дом или пользоваться построенным можно только на земле статуса ЛПХ, ИЖС или в садовых товариществах.
Бывают еще земли сельхозназначения, так называемые земли первой категории, бывшие пашни. Застройщики коттеджных поселков нередко берут паи на такие земли и уже на стадии продажи домовладений или строительства домов занимаются переведением земель в категорию, разрешающую застройку. В таком случае время вывода земель из первой категории должно быть указано в договоре купли-продажи.
Кроме того, в свидетельстве на право собственности на землю указывается, имеет ли участок обременения. Обременения — это ограничения собственника в пользовании землей. К примеру, участок расположен очень близко к водоему и находится в природоохранной зоне. Пользоваться им можно, но строить дом на нем нельзя.
Бывает, что в графе обременений ничего не указано только потому, что на тот момент, когда земля выдавалась, действовали другие природоохранные нормы, а потом они изменились. Сделку провели, но оказалось, что покупатель на участке не может ничего строить. Поэтому, если в связи с близостью участка к водоему, лесу или заповеднику вы сомневаетесь в отсутствии обременений, попытайтесь развеять эти сомнения в природоохранных организациях или же у грамотного юриста, риэлтера.
Регистрационная палата
Допустим, все перечисленные сведения в оригинале свидетельства присутствуют. Следующим шагом покупателя должен быть визит в районную регистрационную палату. Там нужно проверить, не находится ли участок под судом, арестом. И там же может выясниться, что настоящий собственник земли заявил о потере документов на участок, который вам теперь пытаются продать. Кроме того, может оказаться, что владелец отменил доверенность, выписанную ранее лицу, которое продает приглянувшийся вам участок.
Запрос в регистрационную палату может направить собственник, доверенное лицо, если участок продается по доверенности, или покупатель, указав в запросе, почему его интересует данная информация. Сотрудники регистрационной палаты в течение десяти дней обязаны дать ответ. Стоит услуга 100 рублей.
Вообще-то, суды должны немедленно сообщать регистрационной палате о подаче иска или аресте земли. Но известны случаи, когда это по каким-то причинам сделано не было и сделку проводили по земле, которая уже являлась предметом судебного разбирательства. Таким образом, новый владелец вместе с участком приобретал все прелести судебного процесса, не мог начать строительство и распоряжаться землей. В принципе официальный ответ регистрационной палаты, что земля на момент покупки не являлась предметом спора, дает новому владельцу статус добросовестного покупателя. Проиграть суд кажется невозможным, однако нужно ли вам это разбирательство? Поэтому не поленитесь заехать в районный суд (иски по земле рассматриваются в районе по месту ее нахождения), чтобы удостовериться в юридической чистоте участка.
Генеральная доверенность
Генеральная доверенность на продажу участка или домовладения — отдельная тема. Продажу собственности и сбор документов для оформления сделки можно доверить специально найденному человеку.
Сейчас очень часто продавцы сразу требуют у гендоверенного лица деньги за собственность, которую тот будет продавать. Люди на это идут. Дальше ситуация складывается в зависимости от порядочности собственника и форсмажорных обстоятельств. Недобросовестный продавец может получить деньги с гендоверенного лица, после чего отозвать доверенность у нотариуса, который ранее ее оформил. Или, будучи добросовестным и не требуя у доверенного лица денег, просто поругаться с ним и отозвать гендоверенность. И не поставить об этом в известность ни гендоверенное лицо, ни покупателя. Тем ни менее доверенность после отзыва недействительна, недействительны и сделки по ней.
Кроме того, продавец может погибнуть, тогда гендоверенность тоже становится недействительной. Даже если в момент совершения сделки по гендоверенности продавец был жив, а погиб после того, как покупатель вступил в права собственности, родственники покойного в течение полугода могут опротестовать сделку. Например, могут заявить, что вырученных денег не видели. Или что они не против сделки, но хотят получить большую сумму.
Покупатель будет чувствовать себя гораздо спокойнее, если оформит сделку непосредственно с продавцом, а не с гендоверенным лицом. И лучше указывать в договоре настоящую сумму покупки, а не фиктивную. Налог, конечно, будет больше, однако при срыве сделки покупателю и возвратят не фиктивную, а реально потраченную сумму.
Чтобы избежать недоразумений с родственниками продавца, следует получить справку о том, что супруг или супруга собственника (как официальные, так и гражданские) не против продажи. И заверить ее нотариально. Также бывает не лишне взять справку о вменяемости продавца и его супруги (или супруга), поскольку недееспособность на момент проведения сделки также может быть причиной признания ее недействительной.
Деньги в сейфе
Факт передачи денег тоже может стать предметом судебного разбирательства, если вы имеете дело с недобросовестным продавцом. Где бы вы ни передавали деньги, необходимо, чтобы при этом присутствовали два свидетеля.
Однако для защиты интересов участников сделки пока не придумано ничего лучше банковской ячейки. После подписания договора купли-продажи продавец и покупатель отправляются в банк, сдающий в аренду депозитные ячейки. В специальном помещении продавец получает от покупателя деньги, пересчитывает их и проверяет подлинность купюр (эту работу может проделать банковский служащий). Далее деньги помещаются в банковскую ячейку, ключ от которой передается продавцу. Однако в соответствии с договором аренды ячейки получить допуск к ней он может, только представив в банк зарегистрированный договор купли-продажи. Ведь в право собственности на землю, домовладение на ней покупатель вступает только спустя три недели с момента совершения сделки.
Если по истечении этого времени сделка не регистрируется, продавец не является за деньгами или не может предоставить необходимого договора купли-продажи, то допуск к ячейке получает покупатель, который может забрать из нее свои деньги.
Дополнительные документы
К свидетельству на право собственности на землю обязательно прилагается кадастровый план. В нем указано количество соток, дирекционные углы и расположение участка относительно частей света.
Бывает, что в свидетельстве написано "выделено 10 соток", а в кадастровом плане отмечено, к примеру, "8 соток". Это значит, что именно столько земли имеется у собственника фактически — соседи могли передвинуть забор или часть участка отрезала проведенная дорога. В таком случае можно отказаться от сделки, а можно попытаться сбить цену и заплатить только за сотки "по факту". Договариваться в таком случае нужно до оформления сделки. Ведь если вы покупаете участок, то подразумевается, что вы в курсе, что он представляет собой на самом деле. Если несоответствие выяснится после проведения сделки, требовать что-либо с продавца будет бесполезно. Останется только смириться или судиться с соседями.
Если продавец получил землю в результате купли-продажи, то этот договор также должен быть у него на руках. Бывает, что участок продается несколько раз в течение короткого времени. Здесь, как и в случае с неоднократно перепродававшейся квартирой, стоит выяснить причины частой смены владельца. Может быть, это связано с наличием специфических соседей или ароматной птицефабрики неподалеку.
В случае, если земля досталась продавцу по договору дарения или по завещанию, эти документы также должны быть у него — можете их посмотреть.
Кроме того, вам должны предоставить документы, подтверждающие, что все налоги на землю и находящиеся на ней строения уплачены. Что касается участков в садовых товариществах, полезно побывать в правлении товарищества и уточнить, нет ли за продавцом задолженности по уплате членских взносов или сборов за водопровод, вывоз мусора. Иначе может случиться так, что, купив участок, вы будете отвечать по долгам прежнего владельца.
Не нужно бояться собственности, полученной по наследству. Наследник вступает в права собственности в течение полугода. Такой же срок дается другим родственникам на предъявление своих прав на наследство. И только по истечении шести месяцев наследник может продать полученное. Если претензии третьих лиц появятся после оформления сделки, нового владельца они уже не коснутся. Единственное, что могут сделать обойденные родственники, это потребовать у наследника часть суммы, которую он получил с покупателя.
Жилье на земле
Предположим, что вы хотите купить участок с домом. В таком случае продавец обязан предоставить свидетельство на дом, в которое внесены сведения о всех постройках на участке: от пристроенной летней террасы до сараев и туалета. Все строения должны быть введены в эксплуатацию.
Покупателю необходимо пригласить на участок специалиста БТИ, который, сверяясь с имеющимися у него документами, проверит, все ли постройки введены в эксплуатацию. Не стоит беспокоиться, если на участке расположены и не зарегистрированы небольшие строения — гараж, теплица или, к примеру, сарай, который был передвинут. Если расположение объектов соответствует пожарным и градостроительным нормам, их введут в эксплуатацию и впишут в свидетельство о государственной регистрации прав. Даже если из-за нарушений этих норм ввести строения в эксплуатацию невозможно, ими можно пользоваться. Более того, покупатель в подобном случае имеет возможность сбить цену, поскольку продавец не имеет права продавать не принятые БТИ постройки. Правда, по той же причине и новый владелец продать эти строения не сможет.
Гораздо хуже обстоят дела с домами, построенными без разрешения архитектурного отдела районной администрации. До 2005 года достаточно было обратиться в этот отдел, уплатить штраф (около 3 тыс. руб.) и ввести здание в эксплуатацию. Теперь же здания, построенные без разрешения архитектурного отдела, вводятся в эксплуатацию только через суд. Процедура это длительная. Поэтому не стоит покупать незарегистрированные дома, надеясь оформить их самостоятельно после покупки. Пусть этим лучше займется продавец. Тем более что дома, возведенные с нарушением пожарных и градостроительных норм, и по суду "узаконить" практически невозможно.
Автоматически суд регистрирует только дома и постройки на участке, возведенные до 1999 года — до образования регистрационной палаты.
Сложности перевода
Сплошь и рядом владельцы продаваемых участков заявляют: "У меня свидетельство на десять соток, но пользуясь я пятнадцатью и продавать буду пятнадцать". То есть люди переносят заборы, увеличивая площадь за счет проселочных дорог, леса, водоохранных территорий. Что удивительно, они уверены в собственной безнаказанности. Но еще более странно, что находится масса желающих такие участки купить.
Если продавец помимо земли, оформленной в собственность, имеет еще несколько соток под арендой, не рассчитывайте, что после покупки земли вам удастся легко переоформить арендный договор. Дело даже не в деньгах и не в их количестве, а в юридических сложностях.
Некоторые умудряются купить участок, а то и дом не у собственника, а у председателя садового товарищества. К примеру, там есть участок, которым давным-давно не пользуются. На собрании товарищества председатель может предложить продать землю, а на вырученные деньги провести газ или починить водопровод. Члены товарищества, конечно, не против. И находится тот, кто такой участок покупает — у председателя садового товарищества, не думая о том, что рано или поздно объявятся собственники или их наследники. Нужно знать, что, даже если землей не пользуются в течение 15 лет, продать ее или передать в пользование очереднику может только администрация района. А никак не председатель садового товарищества.
Может, к риэлтерам?
Как вы могли убедиться, приобретение загородной недвижимости — дело даже более сложное, чем покупка квартиры. Поэтому гораздо удобнее и спокойнее проводить сделку через риэлтерскую фирму. Это избавит вас от сбора документов и неизбежных визитов во всевозможные государственные организации.
Кроме того, хорошие риэлтерские компании обязательно страхуют сделки. А это значит, что, если по ошибке фирмы сделку признали недействительной, покупателю не только вернут уплаченную сумму, но и компенсируют моральный ущерб. Поскольку признать сделку недействительной у нас может только суд, то это страхование прежде всего от судебных тяжб.
Записала ОЛЬГА СОЛОМАТИНА